El valor promedio de vivienda, ya sea nueva o usada, ha experimentado un aumento del 5% interanual y 1,4% trimestral en el tercer trimestre, según los datos de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. A pesar de esta subida, los precios continúan estabilizados, incluso ante la disminución en las transacciones observada desde finales de 2022.
Como dato relevante, Palma de Mallorca ha superado por primera vez el precio máximo registrado en ciclos anteriores, un logro que Baleares ya alcanzó en el trimestre anterior. Actualmente, la vivienda nueva y usada está un 19,1% por debajo de los picos registrados entre 2007-2008, pero ha experimentado una revalorización del 37% desde los mínimos de la crisis financiera. Esto coloca el valor medio de la vivienda en España a niveles similares a los del segundo trimestre de 2011.
Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, señaló: “La erosión que la inflación alta y persistente ha tenido en el poder adquisitivo de los hogares desde 2021 y el impacto de la subida de los tipos de interés para tratar de contenerla está moderando el ritmo de las compraventas de vivienda principalmente por la reducción del crédito hipotecario concedido, pero la reducción de la demanda residencial se está produciendo de forma gradual”. Agregó que, a pesar de la desaceleración en las transacciones en comparación con 2022, el volumen en los primeros siete meses de este año todavía supera en un 13% al mismo periodo de 2019.
Precio de la vivienda por comunidades
Respecto a las comunidades autónomas, el crecimiento interanual en el valor medio de las viviendas en las continúa registrando cifras positivas elevadas, y las variaciones trimestrales corroboran la estabilidad con porcentajes prácticamente planos, aunque con unas décimas más que en el trimestre previo. En la mayoría de las regiones, la vivienda nueva y usada es entre un 3,5 % y un 7 % más cara que hace un año. Los mayores incrementos en el último año se localizan en Navarra (+9,1 %), Baleares (8,4 %) y La Rioja (8,3 %). Tanto la Comunidad de Madrid como Cataluña incrementan su tasa de crecimiento anual respecto a la mostrada el trimestre anterior, situándose en un 5,7 % y un 3 %, respectivamente.
Las variaciones trimestrales en las comunidades autónomas reflejan un ligero impulso, aunque en un marco de estabilización. En los extremos se encuentran Castilla La Mancha, Navarra, Baleares y Andalucía, que registran dinamismo respecto al trimestre anterior, y Murcia, que se contrae en el trimestre actual (-1,1 % trimestral).
Islas Baleares supera por segundo trimestre consecutivo los valores máximos registrados en la serie histórica (+3,7 % sobre máximos). La Comunidad de Madrid es la región que más cerca se encuentra de los valores del boom: un 8,5 % por debajo. Hasta ocho regiones se aproximan a menos del 20% de los referentes máximos de la burbuja.
Provincias
El aumento de precios más intenso durante el último año se da en Córdoba, Guadalajara y Castellón, todos por encima del 10%. En el extremo opuesto, la provincia con menor aumento de precios residenciales durante el último año en este tercer trimestre se localiza en Murcia, con un 0,3%. No se registran caídas en tasa interanual.
Respecto a los crecimientos trimestrales, el rango de variación se sitúa entre el -1,1% de Región de Murcia y el +6,5 % de Guadalajara. Hasta 21 provincias registran variaciones prácticamente planas en el entorno del +/-1%, con nueve de ellas registrando descensos respecto al trimestre anterior.
En la provincia de Madrid, el valor se incrementó un 1,9% entre el segundo y el tercer trimestre, muy por encima del 0,1% de la provincia de Barcelona, que en el trimestre anterior había experimentado una ligera caída del 0,3% en tasa trimestral
Los mayores valores unitarios provinciales continúan su aumento ininterrumpido trimestre tras trimestre y se encuentran en la provincia de Madrid (2.988 €/m2), Islas Baleares (2.828 €/m2) y Barcelona (2.470 €/m2).
Capitales
Las capitales se mantienen en el entorno de la estabilización, aunque destaca el dinamismo de las ciudades de Almería, Guadalajara y Málaga, con aumentos de precios respecto al año pasado superando el 10%. La práctica totalidad de las capitales registra variaciones interanuales positivas, en un rango entre el 2% y el 5%. La vivienda en la ciudad de Madrid se encareció un 5,7% y en Barcelona un 2%, con un ligero impulso en ambos casos.
Las variaciones trimestrales apuntan hacia la estabilización, con avances entre el -1% y el +2%. Al margen de la tendencia general, hasta siete capitales de provincia registran aumentos trimestrales por encima del 3% entre ellas, Almería, Palma de Mallorca y Málaga. En el extremo opuesto, otras 13 registran leves retrocesos entre el -0,4% y el -2,4% de Murcia.
Palma de Mallorca supera por primera vez el precio máximo del anterior ciclo: el valor medio se sitúa un 1,5% por encima de esa referencia. En otras capitales se sigue reduciendo la distancia respecto a los máximos del boom inmobiliario. Tras Ceuta y Melilla, la más próxima a la referencia máxima es Madrid, donde la vivienda está un 7,3% por debajo, y Málaga, donde la caída es del 8,7%, inferior a la de San Sebastián (-11,8% desde máximos). En el extremo opuesto, las capitales que más se alejan de sus máximos pre-crisis son Ciudad Real y Lleida, con precios por debajo del 43% del valor máximo registrado en la serie.
Esfuerzo para adquirir una vivienda
Tinsa proporciona un índice que evalúa la accesibilidad de la adquisición de una primera vivienda por parte de un hogar promedio en diversas áreas de España. Esta métrica estima el porcentaje de la renta disponible que una familia debería dedicar al primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor medio de una vivienda.
Durante el segundo trimestre, el promedio nacional de esfuerzo teórico se situó en el 33,3%. Esto sugiere que los españoles destinan ligeramente más de un tercio de su renta al primer año de una hipoteca bajo las condiciones descritas.
Las zonas con mayores tasas de esfuerzo, superando el límite razonable del 35%, incluyen las Islas Baleares (60,1%), Málaga (48,7%) y Madrid (41,6%). En cuanto a las capitales, Barcelona y Madrid presentan tasas de esfuerzo de 50,3% y 48,1% respectivamente. Sin embargo, Valencia y Zaragoza se mantienen por debajo del umbral, con 34,9% y 30,1%, respectivamente. A nivel de distrito, Ciutat Vella en Barcelona encabeza la lista con un esfuerzo del 69,3%, seguido por los distritos Centro (62,6%) y Arganzuela (57,5%) en Madrid.