La rentabilidad del alquiler residencial sigue al alza. Si en 2021 esta fue de 4,96%, el pasado año escaló hasta el 5,85%, casi un punto más. Ni siquiera el importante incremento del precio de la vivienda, lo mismo nueva que usada, registrado en 2022 ha conseguido frenar la rentabilidad. Tanto es así que únicamente en nueve provincias españolas (incluidas las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla) la rentabilidad del alquiler residencial ha estado por debajo del respectivo incremento porcentual del precio de su vivienda.
Esta es una de las principales conclusiones de un análisis realizado por Euroval, sociedad de tasación de referencia en España, en el que ha comparado, por una parte, el precio medio agregado de la vivienda en nuestro país, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y, por otro, el precio medio del alquiler. El resultado es una rentabilidad media del alquiler residencial para el conjunto de las viviendas, que en 2022 se situó en el 5,85% anual, casi un punto más que la alcanzada en 2021.
El estudio comparativo de las series de ambos años, 2021 y 2022, viene a confirmar la tendencia al alza en la rentabilidad del alquiler residencial que se registra desde el final de la pandemia y que ha coincidido, además, con un periodo de calentamiento de los precios de la vivienda, acentuado de manera especial en el segundo semestre del pasado año. No obstante, la rentabilidad de los alquileres residenciales sigue estando lejos todavía de la que tenía antes de la pandemia. En 2019 esta fue del 6,8%, un punto más que en 2022.
El informe no oculta lo paradójico de esta situación, pues tal y como sostienen sus autores, “en períodos largos, en general los alquileres están más limitados al alza que el precio de la vivienda, de manera que, aunque el alquiler suba no suele hacerlo de manera proporcional al precio de la vivienda, resultando una tendencia al mantenimiento o de ligera baja en la rentabilidad. Sin embargo, esto no ocurre en 2022, donde los alquileres suben en general por encima del encima del porcentaje en que lo ha hecho el precio de la vivienda”.
Las provincias donde el alquiler es más caro no
son siempre las más rentables: en Baleares,
Barcelona, Madrid, Guipúzcoa y Málaga encontramos
los precios de vivienda más elevados, pero ninguna
bate la rentabilidad media nacional
Naturalmente, se trata de rentabilidades agregadas, sin distinguir entre vivienda nueva y usada, si bien los autores del informe dejan entrever que estás serán mayores en el caso de las viviendas usadas –de acuerdo con el criterio de la estadística ministerial, aquellas con más de cinco años de antigüedad–, puesto que la diferencia en el precio del alquiler respecto a otra nueva es muy inferior al del respectivo precio de compra. Tal y como se dice en el informe, “al ser la rentabilidad resultado de un cociente entre el precio del alquiler y el precio de la vivienda, los alquileres podrán ser relativamente altos o bajos, pero su rentabilidad bruta dependerá en buena medida del valor del denominador; esto es, del precio al que se compró la vivienda”.
En este sentido, el análisis de Euroval también llama la atención sobre el hecho de que “la oferta de alquileres se concentre en unas pocas provincias, de manera que sólo Madrid y Barcelona tienen el 35% de toda la oferta de alquileres; si añadimos Málaga, Valencia y Alicante se llega al 52%, y con Mallorca, Sevilla, Granada y Asturias, vemos que el 65% de toda la oferta de alquileres de España se concentra en únicamente nueve provincias. De hecho, 28 provincias no llegan al 1% del total de la muestra, por esta fortísima concentración espacial en el mercado de alquileres, sin mencionar la que se da dentro de las propias provincias”.
Otro dato destacable se refiere a la importante dispersión geográfica del alquiler residencial, que se ajusta a una lógica inversa. De esta manera, las provincias donde el alquiler es más caro no son siempre las más rentables. Es el caso, por ejemplo, de las cinco provincias españolas donde el precio media de la vivienda es también el más alto: Baleares, Barcelona, Madrid, Guipúzcoa y Málaga. Ninguna de ellas bate la rentabilidad media nacional, que está en 5,85%. Barcelona se queda tres décimas por debajo, Guipúzcoa siete, Madrid 1,3 puntos y Málaga y Baleares casi dos puntos.
Valencia es la provincia española donde la rentabilidad del alquiler fue más alta en 2022: un 8,3% anual. Sólo otra provincia, presenta una rentabilidad anual por encima del 8%: Cuenca (8,1%). Con retornos iguales a o por encima del 7% están Albacete (7,7%), Castellón (7,6%), Segovia (7,5%), Ávila (7,3%), Badajoz (7,2%), Ciudad Real (7,2%), Salamanca (7,1%), Murcia (7%), Toledo (7%), Zamora (7%). En la horquilla del 6% se encuentran Soria (6,8%), Cáceres (6,8%), Córdoba (6,8%) y Huelva (6,8%), Granada (6,7%), Sevilla /6,6%), Teruel (6,6%), Almería (6,5%), León (6,5%), Lérida (6,5%), Orense (6,4%), La Rioja (6,4%), Barcelona (6,4%), Huesca (6,2%), Jaén (6,2%), Lugo (6,2%), Navarra (6,1%), Alicante (6,1%), Palencia (6,1%), Guadalajara (6%) y Asturias (6%). Por debajo del 6% se cuentan 19 provincias: Burgos (5,9%), Ceuta (5,9%), Tarragona (5,9%), Cádiz (5,7%), La Coruña (5,7%), Las Palmas (5,7%), Zaragoza (5,6%), Pontevedra (5,6%), Cantabria (5,5%), Valladolid (5,4%), Melilla (5,3%), Santa Cruz de Tenerife /5,3%), Vizcaya (5,3%), Álava (5,2%), Guipúzcoa (5,2%), Gerona (5%), Málaga (5%), Madrid (4,7%) e Islas Baleares (4,2%).
En términos globales, la rentabilidad del alquiler residencial en 2022 con respecto a 2021 sube en 40 provincias, baja en seis y se mantiene estable en otras seis (se incluyen también las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla).