El sector inmobiliario se recupera y retorna a niveles de 2019. BNP Paribas Real Estate calcula que 2021 se cierre con una inversión de 11.800 millones de euros, un 30% más que un año antes y solo un 6% por debajo de 2019
Los datos llevan al optimismo. Los expertos de BNP Paribas Real Estate aseguran que "la actividad en el sector inmobiliario ya está volviendo a niveles prepandemia, observándose un incremento notable en el segundo semestre del año".
Su último informe de inversión prevé que el sector cierre el cuarto trimestre con 3.300 millones de euros invertidos en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos, teniendo en cuenta las operaciones firmadas hasta la fecha y las que actualmente están en exclusividad para firmarlas durante los próximos días.
En el acumulado del año, la inversión se aproxima a los 11.800 millones de euros, suponiendo un incremento del 30% respecto al mismo periodo de 2020, un dato que se aproxima a los máximos niveles históricos registrados en 2019 (concretamente un 6% por debajo).
Y el futuro también resulta ilusionante. Según la consultora, "las perspectivas positivas de la economía española para los próximos años, el elevado capital existente en los mercados y las rentabilidades menos atractivas que siguen ofreciendo otros productos financieros, continúan dirigiendo a los inversores al sector inmobiliario". De hecho, los sectores que estaban considerados como más afectados por la pandemia (oficinas, retail y hoteles) están volviendo paulatinamente a sus niveles de actividad, "con perspectivas de futuro más positivas", aseguran.
La logística, a la cabeza
Copando 2.920 millones de euros en inversión a lo largo del año, la logística sigue encabezando el ranking, llegando a representar el 25% del total de 2021 y un 36% de la inversión en el último trimestre (1.100 millones de euros). Y le siguen oficinas y hoteles.
Según BNP Paribas, estos niveles reflejan un incremento del 89%, si se compara con el año 2020, y del 58% respecto al anterior pico del mercado, registrado en 2019.
Como operaciones destacadas, sobresalen la compra por parte del fondo Aberdeen de una cartera de plataformas logísticas de nueva construcción y la adquisición por parte del fondo de inversión EQT Exeter de un portfolio logístico de Logicor, por un importe cercano a los 280 millones de euros.
Barcelona copa la inversión en oficinas
La actividad registrada por el sector de oficinas se está acelerando notablemente en los últimos meses. Un mayor dinamismo en la demanda, derivado de la visión más precisa respecto a las necesidades de superficies de las empresas, está generando un aumento en la contratación. Esto se traduce en un volumen de inversión que se sitúa en los 646 millones de euros en el cuarto trimestre, mientras que, en el agregado del año, se alza hasta los 2.330 millones de euros, cifra similar a la que se registró en 2020, a falta de las operaciones que se firmen estos últimos días.
En el último trimestre, destaca la inversión que ha registrado Madrid, donde se han firmado operaciones por un volumen total de 256,5 millones de euros, siendo la venta de Retama 3, en Méndez Álvaro, una de las más destacadas. En cuanto a Barcelona, la ciudad y su corona metropolitana han concentrado gran parte de la inversión anual, concretamente el 68% del volumen total nacional, con operaciones como la compra de la Torre Diagonal por parte de Hines por 90 millones de euros, o la adquisición de Tánger 66 en el 22@.
En cuanto al sector hotelero, ha sumado el 14% de la inversión del cuarto trimestre, el más bajo del año, con 445 millones de euros. Destaca la adquisición por parte de Blasson Property del Hotel Punta Negra en Mallorca (90 millones de euros), la adquisición del Hotel Barcelona 1882 (60 millones) y la venta del Hotel Alexandra Curio, también en Barcelona, por 32 millones de euros. El volumen de inversión anual acumulado se sitúa en 2.390 millones de euros, cifra que representa un incremento de casi el 100% al total del año 2020 y del 49% sobre 2019.
El BTR realza el atractivo residencial
Otro sector de los más atractivos para los inversores ha sido el residencial, debido al potencial crecimiento de la demanda en España y a la elevada profesionalización que se está llevando a cabo con la entrada de fondos institucionales y el conocimiento local. Por lo que los expertos prevén que la actividad a inicios de 2022 continúe siendo elevada, con grandes operaciones que se encuentran en fase final de negociación.
El volumen de inversión registrado en el último trimestre asciende a 320 millones de euros, mientras que en el acumulado anual la cifra se sitúa en 1.670 millones. Este dato supone un incremento del 33% sobre los registros de 2020. Otro trimestre más, destacan las operaciones de build to rent (BTR), que representan ya el 50% de las transacciones de portfolios residenciales.
Entre las últimas operaciones destaca la adquisición por parte de Grupo Lar y Primonial de un proyecto de BTR en el ámbito Mahou-Calderón de Madrid, y es que la capital española es una de las ciudades que más atraen el apetito inversor. A ella se unen Barcelona, Sevilla, Málaga, Palma de Mallorca, Valencia, Murcia o Pamplona, entre otras.
También avanza con gran dinamismo la actividad del sector retail, copando 432 millones de euros en el último trimestre y alcanzando los 1.320 millones a lo largo del ejercicio.
Las operaciones de mayor volumen se continúan firmando en alimentación, que han concentrado el 49% del volumen registrado en 2021 hasta la fecha, como es el caso de la compra, por parte de Realty Income Corporation, de 30 supermercados Caprabo a Merlin Properties, por un importe que se sitúa alrededor de los 110 millones de euros. Mientras que en parques comerciales destaca la reciente adquisición del de Las Mercedes, compuesto por 22.000 m2 de SBA, por parte de LaSalle Investment.
850 millones para mercados alternativos
Residencias de estudiantes y de la tercera edad acaparan a el 5% del volumen de inversión registrado en el último trimestre del año. Si se analiza el total anual, la inversión asciende a 850 millones de euros, un 32% más que en 2020. Por su parte, este segmento ha conseguido atraer en el cuarto trimestre 141 millones de euros.
Y si hablamos de los inversores, los fondos institucionales continúan dominando el mercado, con un 47% de cuota, destacando sobre todo la elevada actividad de las socimi durante los últimos meses.
En cuanto a su origen, el informe observa cómo, durante el cuarto trimestre del año, el inversor estadounidense ha ganado una cuota de mercado muy elevada, solo por detrás del nacional. Pero en el cómputo global del año, el inversor nacional vuelve a destacar por encima del resto, con una cuota de mercado cercana al 40%, recuperando así el pulso de años prepandemia.
Destaca también el capital alemán, que sigue teniendo protagonismo en el mercado español, alcanzando cuotas del 15% y doblando su aportación comparada con el año 2019.
El inversor privado o family office cada vez está más presente en operaciones de inversión. Hasta el 1 de diciembre, han protagonizado operaciones de inversión por un volumen total de 622 millones de euros, representando un crecimiento del 58% sobre la inversión registrada en 2020.
Por volúmenes de inversión, estos se mueven generalmente entre 7 y 35 millones de euros, pero en los últimos tiempos se está observando un aumento en la participación de procesos de compra con un ticket de mayor volumen. En este punto, juega un rol muy importante la banca de inversión, que ofrece esta posibilidad a los patrimonios privados. En 2021, la cuota de mercado de los bancos asciende a más del 11%, tan solo superado por las inmobiliarias y fondos de inversión.