El contexto macroeconómico posiciona en positivo al segmento de oficinas español en la comparativa internacional y es percibido como defensivo en el mercado inversor del real estate. Con los datos de evolución del primer trimestre recogidos por Savills en la última edición de Office Pulse, los expertos de la consultora prevén una segunda mitad del año con un repunte de la actividad, tanto en materia de contratación como de inversión en oficinas. En el evento han participado Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas y Natalia Montal, directora asociada de Leasing Oficinas Barcelona.
La consultora ha apuntado el incremento de demanda potencial registrado en este trimestre. En Madrid, las solicitudes de búsqueda de espacio de oficinas se han incrementado un 55% respecto a la media del año pasado y en Barcelona un 25%, según los datos internos de la consultora. La sensación de mercado marca buenas perspectivas en este sentido, si bien la consultora señala que la demanda es cada vez más selectiva en cuanto a calidad de los edificios, sostenibilidad, servicios y ammenities para la toma de decisiones final. Del mismo modo, se percibe también un creciente interés por parte de las empresas en la búsqueda de oficinas ya implantadas.
Madrid
Según datos de Savills, en el primer trimestre de 2023 la contratación de oficinas en Madrid ascendió a 140.500 m2, un 7% más que en el mismo periodo de 2022. “Iniciamos el año con buenas cifras de contratación, tanto en volumen de superficie como en número de transacciones (143) y constatamos que sectores como la formación, el flex y la tecnología, se consolidan como motores de la demanda”, ha explicado Ángel Estebaranz.
La superficie media contratada se ha situado en torno a los 1.000 metros cuadrados por operación. Por zonas, el distrito de negocios y el área urbana, es decir, las oficinas dentro de la M-30, acapararon la mayor parte de la superficie con el 58% del total, en concreto, las cinco operaciones de mayor volumen del trimestre se han firmado dentro de la M-30, en contraposición con el último trimestre de 2022, cuando las operaciones de mayor volumen se cerraron fuera de la M-30.
La tasa de disponibilidad ha experimentado un mínimo repunte con respecto a diciembre de 2022, situándose en el 9,83%, principalmente por el aumento de disponibilidad en periferia. No se esperan grandes cambios en la tasa de disponibilidad futura, dado el buen comportamiento de la demanda y la ralentización de los nuevos proyectos de oficinas, especialmente los de nueva planta. Desde Savills señalan el creciente desequilibrio en el mercado en el indicador de disponibilidad: “mientras que la desocupación dentro de la M-30 está por debajo del 4,4%, fuera de la M-30 supera el 13%”, ha destacado Estebaranz, quien ha añadido que “la elevada demanda en las zonas más urbanas está favoreciendo el alza de las rentas”. La renta teórica en prime CBD se sitúa en 35,50 €/m2/mes, un euro por encima de la registrada en el primer trimestre de 2022.
Barcelona
Entre enero y marzo el volumen de contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en 63.500 m2, un 30% por debajo del primer trimestre de 2022 debido a la reducción en el número de operaciones de gran volumen (por encima de los 3.000 m2). La entrada de edificios rehabilitados en la zona centro sigue favoreciendo el equilibrio de la contratación en distintas zonas de ciudad. El centro ciudad gana peso gracias a las firmas de operaciones en edificios rehabilitados y acapara el 29% de la absorción total, frente al 26% registrado en las nuevas áreas de negocio.
“Prevemos una segunda mitad del año con incremento de la actividad. Vemos que en Barcelona se mantiene el crecimiento y la absorción neta en la contratación de oficinas por encima de 1.000 m2. Las compañías que se mueven lo hacen para crecer y la demanda potencial está un 25% por encima de la media del pasado año 2022 en este momento del año”, ha recalcado Natalia Montal, quien también ha constatado que actualmente el sector de la formación es uno de los principales actores en el segmento de oficinas en la Ciudad Condal.
Barcelona cuenta con un stock de superficie de oficinas de 6.538.665 metros cuadrados a cierre de marzo, aproximadamente un 3% más que el año pasado, y la previsión es que la entrega de nueva oferta se mantenga estable alrededor de los 230.000 m2 en 2023 y 2024. Aproximadamente el 60% de las entregas tanto en 2023 como en 2024 se concentrarán en el 22@. Asimismo, continúa la tendencia de nuevos espacios rehabilitados, especialmente en el centro ciudad, donde la superficie rehabilitada representa prácticamente la mitad de la oferta a entregar en 2024.
Esta entrada de nueva oferta es el motivo por el que la tasa de disponibilidad ha pasado del 10,1% en diciembre al 10,4% a cierre de marzo. La zona NBA es donde más ha crecido la disponibilidad, situándose actualmente en el 19,6%.
En relación con las rentas, la zona prime CBD marca una renta teórica de 28€/m2/mes, seguida por el centro ciudad y nuevas áreas de negocio, con 24 €/m2/mes. “El creciente interés por parte de las compañías en centro ciudad, con una disponibilidad baja, sumada a la entrada de superficie rehabilitada, ha favorecido una corrección al alza de estos valores teóricos, y continuará esta tendencia”, ha explicado Montal.
Inversión
El mercado de oficinas en España ha registrado inversiones por valor de 600 millones de euros entre enero y marzo de este año, un 1% más que en el primer trimestre de 2022. 400 millones se han concentrado en Madrid, mientras que 140 millones se han dirigido a Barcelona y el resto en otros mercados.
“El mercado español es percibido como defensivo. Las rentabilidades han corregido con respecto a hace 12 meses y el capital privado nacional está protagonizando la actividad”, ha explicado Hipólito Sánchez.
La principal diferencia entre los mercados de inversión de Madrid y Barcelona se encuentra en el origen del capital. Si bien en Madrid el 100% del capital inversor ha sido nacional, en su mayoría de inversores privados, aseguradoras y mutualidades, Barcelona sigue atrayendo un 87% de capital internacional y un 75% del volumen invertido proviene de fondos de inversión. El inversor institucional está activo para activos core que cumplan con los requisitos de ESG, ubicación, covenant y que tengan una rentabilidad adecuada a la situación de los tipos de interés.
Las yields de oficinas prime se sitúan en el 4,25 %, lo que supone un ligero ajuste al alza en comparación con el cierre de 2022. “Prevemos un incremento de la actividad a partir del verano ante una estabilización de la situación macro”, ha concluido Sánchez.