Los fundamentales del mercado logístico en España se mantienen sólidos, con niveles de absorción acordes a la oferta disponible, niveles de desocupación bajos para el nivel de demanda y rentas ligeramente al alza en prime. Este escenario mantiene activo el interés por parte de los inversores a pesar de la ralentización del mercado, según se desprende de los datos presentados por Savills en la última edición de STOCK, su informe sobre el estado del sector logístico en España.
Según ha explicado Antonio Montero, Executive Director Head of Logistics en Savills España, “el mercado de inversión se está preparando para volver con fuerza y a un nivel más estable y sostenible tras los registros de actividad y volumen sin precedentes en los últimos años. Los fundamentales del mercado logístico en España no solo siguen intactos, sino que incluso la previsión a medio largo plazo es de mejora por las diferentes tendencias favorables para la actividad que están generando y generarán nueva demanda”.
La consultora inmobiliaria internacional prevé que el mercado de inversión alcance una cifra ligeramente superior a los mil millones de euros a cierre del año tras un primer semestre con la actividad ralentizada en el que se han registrado 427 millones de euros, y en el que destaca el repunte de las operaciones de sale & lease back, con 16 transacciones de este tipo en la primera mitad del año frente a 17 y 14 en el total de los dos ejercicios anteriores.
Savills destaca además el aumento de la importancia en materia de ESG para inversores y operadores. En España, a día de hoy, más del 20 % de las naves logísticas tienen alguna certificación de sostenibilidad. Paula Ordoñez, ESG Solutions & Corporate Sustainability Director en Savills España, ha destacado que “a medida que la industria de la logística va evolucionando, se van incorporando criterios de sostenibilidad en toda su cadena de valor, incluidos los activos inmobiliarios”.
Madrid
El comportamiento de la demanda en el mercado logístico de Madrid muestra una alta resiliencia, con 450.000 m2 de absorción en un total de 14 operaciones y la previsión de superar en las próximas semanas los 500.000 m2.
En términos de contratación, destaca la zona sur y, especialmente, la tercera corona, en la que se han realizado más de cinco operaciones con superficies de más de 20.000 m2.
La tasa de disponibilidad se sitúa en torno al 7 %, ligeramente por encima del cierre de 2022, debido principalmente a la reciente incorporación de los nuevos proyectos especulativos. Del millón de metros cuadrados que se van a incorporar al mercado este año, más del 38% ya tienen usuario. En 2024 entrarán en el mercado 750.000 m2 más de nueva superficie, de los cuales el 23 % ya está comprometido. Savills estima que varios de estos proyectos se aplazarán hasta 2025, al igual que ha ocurrido este año, acompasando la entrada de oferta a la demanda, en muchos casos en forma de proyectos llave en mano.
La actividad de comercio electrónico continúa siendo uno de los principales drivers de mercado y muchos de los operadores han optado por posicionar sus nuevos almacenes en ubicaciones más cercanas a los núcleos urbanos, dinamizando así el mercado de última milla y coincidiendo con nuevos desarrollos en las zonas de Villaverde y Vallecas.
En cuanto al mercado de suelo, la consultora señala que los precios continúan en máximos tanto por la escasez de grandes parcelas finalistas, como por el aumento de los costes de urbanización.
Cataluña
La absorción en el primer semestre se sitúa en aproximadamente 330.000 m2 con un total de 28 operaciones, un nivel similar en actividad frente a las 30 del año pasado, aunque un 17% inferior en volumen frente a los 400.000 m2 registrados en el mismo periodo de 2022. Sin embargo, las operaciones de gran volumen continúan al mismo ritmo. Se ha firmado el mismo número de operaciones superiores a los 20.000 m2 que en el primer semestre de 2022, un total de cinco, y los niveles de absorción se mantienen un 19% por encima de la serie histórica.
La logística vinculada al sector industrial, a la automoción, al sector químico, a la alimentación, hogar y por supuesto la distribución, son los sectores predominantes, sin obviar aquellos que tienen una vinculación directa con el e-commerce, pero estos en menor medida que en los años de la pandemia, que llegaron a índices por encima del 50%.
La tasa de disponibilidad en toda Cataluña se sitúa alrededor del 2 % sobre nave construida y la previsión de nueva oferta para el segundo semestre es de 300.000 m2. La entrada de nueva superficie sigue enfriándose debido a la falta de suelo y la escasez de producto disponible. Esta situación hace que, al margen del incremento de los tipos de interés, los precios de las transacciones de suelo hayan ido al alza durante el primer semestre.
Las rentas de comercialización han registrado incrementos en todas las coronas, y en este primer semestre se han marcado nuevos referentes de cierre, tanto en la zona centro como en otras ubicaciones, alcanzando máximos de 10,25 €/m2/mes para nave de nueva construcción y alta calidad el localización prime. La renta prime media se sitúa en 8,25 €/m2/mes.