-
Las yields prime en oficinas, retail y naves logísticas se situaron, al cierre del primer trimestre, en el 3,25%, 5,85% y 2,8%, respectivamente
-
Los fondos se afianzan como principales compradores de inmobiliario desbancando a las socimis, que siguen inmersas en el proceso de gestión de sus activos
5 de abril de 2018.- La inversión inmobiliaria directa en España alcanzó en el primer trimestre de 2018 un volumen de 2.450 millones de euros, según un informe elaborado por el área de research de BNP Paribas Real Estate. Se trata de una cifra muy similar a la registrada el último trimestre de 2017, que permite mantener el dinamismo por parte de la demanda de cara a los próximos trimestres.
Los fondos copan el mercado
Los fondos de inversión se están afianzando como los principales compradores de inmobiliario desbancando a las socimis, que siguen inmersas en el proceso de gestión de activos y preparan dar salida a parte de sus carteras. Al mismo tiempo, este tipo de sociedades continúan aumentando, pasando de 46 en junio de 2017, a 54 en el mes de marzo de 2018.
Durante el primer trimestre del año, el reparto de la inversión mantuvo la tónica del año pasado: los activos retail fueron los más demandados, donde han destacado la venta de una cartera de 14 locales de Inditex por 370 millones de euros al fondo alemán Deka, la venta de Parque Corredor, en Torrejón de Ardoz (Madrid), por 200 millones, y el Centro Comercial Las Habaneras, en Orihuela (Alicante), por 160 millones de euros. Otra de las operaciones destacadas del primer trimestre del año ha sido la compra de una cartera de 1.500 viviendas por parte de Testa a Caixabank por un importe de 228 millones de euros, reforzando así su cartera residencial. Los segmentos de oficinas y hoteles se han situado en segunda posición, con un volumen aproximado de 350 millones de euros invertidos en cada segmento.
Menor recorrido de los valores capitales
El informe de BNP Paribas señala que después de las revalorizaciones de los activos inmobiliarios que se han observado en los últimos tres años en el mercado español, 2018 comenzó con los síntomas de que el ciclo alcista de los valores capitales cada vez tiene menor recorrido por la vía del ajuste de las rentabilidades. Los inversores esperan ahora que los retornos vengan por el lado de las rentas y centran sus esfuerzos en la gestión del activo. Las rentas se verán impulsadas por la tendencia general del mercado y la consolidación de la demanda ocupacional. La gestión del activo pasará por conseguir que los inmuebles sean más eficientes, incrementar los ahorros de costes, realizar reformas, mejorar la calidad de los inquilinos, etc. Al mismo tiempo, la compresión de las rentabilidades durante el año pasado ha ido perdiendo intensidad. Las yields prime en oficinas, retail (locales a pie de calle) y naves logísticas se situaron al cierre del primer trimestre en línea con las cifras del último trimestre de 2017: 3,25%, 5,85% y 2,8%, respectivamente.
Después de la reducción de los retornos de los activos inmobiliarios hasta mínimos históricos, se llegó al punto de que había producto que se compraba como valor refugio e incluso se han efectuado compras de inmuebles con expectativas de incremento de rentas optimistas, como resultado de la abundante liquidez y la presión para invertir. BNP Paribas Real Estate mantiene su previsión para 2018 de manteamiento de las yields prime en los niveles arriba mencionados.
Los fundamentales respaldan la inversión
Los fundamentales que sustentan los mercados de la ocupación siguen ganando robustez, según apunta el informe. En retail, el Índice de Comercio al por Menor, que mide la evolución de las ventas y el empleo en el sector del comercio minorista, suma 41 meses (de un total de 42; enero de 2018 incluido) de variaciones anuales positivas. Esto se traduce en que las ventas han sido superiores con respecto al mismo periodo del año anterior. Por el lado de las oficinas, la estimación de creación de puestos de trabajo que se ubican en oficinas para 2018 es de 120.000 (Fuente: Oxford Economics). Estos nuevos empleados contribuirán a que la absorción neta positiva se incremente en el mercado de la ocupación y ello se reflejará en la evolución de las rentas y las tasas de disponibilidad. Por otro lado, los hoteles siguen incrementando sus ratios de ocupación y los índices de rentabilidad como consecuencia de la buena inercia en la llegada de turistas.
Perspectivas positivas
BNP Paribas Real Estate pronostica que, en los próximos meses, seguirá fluyendo el dinero hacia el inmobiliario español mientras siga la liquidez en los mercados financieros y las condiciones de financiación sean ventajosas, al mismo tiempo que se mantenga la diferencia de rentabilidad entre los bonos y la rentabilidad de los activos inmobiliarios.
Luis Nuño, director de Inversión Oficinas de BNP Paribas Real Estate, explica que «en general, seguimos siendo positivos respecto a la evolución del mercado de inversión inmobiliario en España, aunque con mayor cautela que en anteriores ejercicios. El inversor debe plantearse fórmulas más imaginativas y ser más flexible para acceder a determinadas operaciones. La expectativas de los vendedores han ido paulatinamente en aumento en estos últimos años, haciendo más difícil alcanzar los retornos exigidos por los inversores»
