La cifra de inversión del segundo trimestre apenas llega a los 200 millones y la acumulada del primer semestre ronda los 2.500 (-15%)
El volumen de inversión en los sectores de oficinas, retail y logística, ronda los 200 millones de euros en el segundo trimestre del año, según los datos adelantados de JLL. Esta cifra supone un descenso del 86% comparado con el mismo periodo del año anterior. La pandemia de Covid-19 ha paralizado el mercado de inversión durante los meses de confinamiento, ocasionando que operaciones que estaban por formalizarse se hayan pospuesto, impactando así en los volúmenes del trimestre.
El sector de las oficinas es el que acumula el mayor volumen durante el segundo trimestre, con una inversión superior a los 150 millones de euros; seguido de logística, con una inversión que ronda los 50 millones de euros. El sector retail es, junto al hotelero, donde la pandemia ha tenido un impacto más inmediato. Por este motivo, en JLL constatan que no se han contabilizado grandes operaciones durante el segundo trimestre del año, pero se identifican oportunidades en curso que terminarán por completarse durante el tercer trimestre. Estas se hallan enfocadas, fundamentalmente, a supermercados y parques de medianas como activos defensivos.
El volumen de inversión acumulado durante el primer semestre de 2020 se prevé que ronde los 2.500 millones de euros. Con estos datos, la inversión desciende un 15% en la comparativa anual. La disminución de la inversión se espera, por tanto, que sea limitada este primer semestre. En esto han ayudado la buena actividad en los dos primeros meses del año (previos al estado de alarma y el confinamiento) y las dos grandes operaciones de centros comerciales que se cerraron en el primer trimestre (Intu Asturias e Intu Puerto Venecia), con un volumen conjunto que rondó los 800 millones de euros.
Durante el segundo trimestre, la rentabilidad prime se ha mantenido estable en el sector logístico, demostrando ser uno de los sectores más resilientes en España. En el caso de las oficinas y retail, las yields prime registran un ligero aumento de 10 puntos básicos a cierre del segundo trimestre. Ante la posibilidad de una descompresión futura de las yields, fundamentalmente en el sector retail, algunos inversores pueden aprovechar la oportunidad para entrar al mercado.
Para el conjunto de los sectores, La consultora espera una mayor resiliencia de las ubicaciones más prime, mientras las ubicaciones secundarias sufrirán un mayor impacto. Hay interés por activos core bien localizados y que implican menor riesgo. Pero también por activos value add/oportunistas que ofrecen buenos precios. Asimismo, se espera que las operaciones de sale &leaseback continúen al alza, dada la necesidad de liquidez y de optimización del portfolio inmobiliario.
Logística: baja la inversión en el segundo trimestre, pero se mantienen las expectativas de reactivación
En logística, el volumen de inversión en el segundo trimestre 2020 ha sido de aproximadamente 50 millones de euros, con una caída del -76%. La inversión en este sector acumulada en el segundo semestre alcanza los 200 millones de euros (-55%) y la yield prime del segundo trimestre se sitúa en el 4,75%, prácticamente estable sobre el trimestre anterior.
La caída de la inversión en el segundo trimestre se ha debido a la paralización de la economía como consecuencia de la pandemia y el confinamiento. Aunque la gran mayoría de los procesos se han visto paralizados, los inversores con un perfil más value add han estado muy activos estudiando posibles oportunidades, si bien los más conservadores se han mantenido cautos ante la incertidumbre generada por la pandemia.
En total se han contabilizado cuatro operaciones de inversión (por encima de 5 millones de euros), de las cuales la más importante es un proyecto de una nave de frío adquirida por GreenOak para Eroski en Vitoria. Además, se han transaccionado también cuatro suelos, ubicados en Torija, Picassent (Valencia), Vitoria y Carmona (Sevilla), donde comenzarán a desarrollar naves logísticas durante los próximos meses.
El descenso de la inversión durante los últimos tres meses ha provocado que el volumen acumulado en el primer semestre haya sido un 55% inferior, comparado con el mismo periodo del año anterior, con un total de 200 millones de euros. No obstante, cabe tener en cuenta la paralización del mercado estos meses como consecuencia del confinamiento.
Para los próximos meses, JLL prevé una reactivación del mercado de inversión logística, que ya se ha comenzado a vislumbrar, pues los fondos son optimistas y se mantienen muy activos, sin apenas ajustes de capital para invertir en España.
La yield prime se mantiene en el 4,75%. Mientras que el producto prime se mantiene estable, el producto en ubicaciones secundarias o de menor calidad dotacional sí podría sufrir un aumento de las yields.
Retail: casi sin actividad inversora en el segundo trimestre, tras las dos grandes operaciones de Intu en el primero
Para el sector retail existe poca evidencia transaccional en el segundo trimestre del año, solo con algunas pequeñas operaciones por debajo de los 5 millones de euros. No obstante, se percibe un creciente interés inversor por los supermercados, con operaciones en pipeline previstas para cerrarse en el tercer trimestre. Asimismo, los parques de medianas están suscitando interés entre inversores con una tendencia hacia el reposicionamiento de estos activos para uso logístico y necesidades de última milla. Asimismo, se espera que las operaciones de sale&leaseback continúen siendo frecuentes.
Las dos grandes operaciones de centros comerciales (Intu Asturias e Intu Puerto Venecia) acontecidas en el primer trimestre del año explican el significativo aumento (+82%) de la inversión en el primer semestre de 2020 comparado con el mismo periodo del año anterior. Así, el volumen de centros comerciales supera los 1.000 millones de euros en el primer semestre, frente a los 76 millones de euros registrados en el mismo periodo de 2019.
En cuanto a las yields, JLL prevé un progresivo aumento de las rentabilidades prime a lo largo de este año, marcado por la incertidumbre y el impacto de Covid-19 en el consumo y el turismo, de manera fundamental. Todas las rentabilidades prime en retail (High Street, centros comerciales y parques de medianas) aumentan 10 puntos básicos a término del segundo trimestre de 2020.
Los inversores, atentos al sector de oficinas
En el segmento de oficinas, a pesar de Covid-19, se siguen negociando operaciones, ya que existe un fuerte apetito inversor por producto Core y Core+, pero sigue habiendo escasez de producto de esta tipología. Asimismo, también es significativo el interés por producto Value Add con el descuento adecuado.
La inversión en el segundo semestre ha caído significativamente, ya que en conjunto Madrid y Barcelona apenas han rondado los 150 millones de euros (-80% de variación trimestral), de los cuales unos 40 millones han correspondido a Madrid (-94% de variación trimestral) y aproximadamente 115 a Barcelona (-36% de variación trimestral).
En el primer semestre, la inversión conjunta en oficinas en ambas ciudades ha superado apenas los 900 millones de euros, con una caída del 49% sobre el semestre anterior. Madrid contabiliza 615 millones de inversión en el semestre (-49%) y Barcelona 290 millones (-41%).
En Barcelona, el importante número de inversores dispuestos a comprar llaves en mano especulativos se ha reducido.
Las rentabilidades marcan ligeras subidas de 10 puntos básicos en todas las zonas ante la actual incertidumbre. Así, las rentabilidades prime suben a 3,35% en Madrid y 3,6% en Barcelona.
En las tipologías de activos Core y Core+, la corrección por el efecto Covid-19 está siendo muy limitada, como máximo de 10 puntos básicos, viéndose en algunos casos yields estables sin subidas. Sin embargo, en activos Value Add los compradores han ajustado precios buscando mayores retornos, aunque aún es pronto para que oferta y demanda se encuentren.