La inversión en hoteles roza los 4.000 millones de euros en 2017 y pulveriza su propio récord
Alcanza los 3.907 millones de euros en 2017, lo que supone un incremento del 79% respecto a 2016 y supera ampliamente el récord histórico logrado en 2015, en el que se registraron 2.614 millones de euros.
El segmento vacacional se impon
Alcanza los 3.907 millones de euros en 2017, lo que supone un incremento del 79% respecto a 2016 y supera ampliamente el récord histórico logrado en 2015, en el que se registraron 2.614 millones de euros.
El segmento vacacional se impone al urbano acumulando el 69% de la inversión registrada
Se activa la inversión en suelo hotelero y en inmuebles para su reconversión a hotel
, en la presentación en rueda de prensa del Informe anual Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2017, que elabora esta firma desde hace más de diez años.
El año pasado se transaccionaron en España un total de 182 hoteles y 28.813 habitaciones frente a los 147 hoteles y 21.646 habitaciones del 2016, lo cual ha supuesto un incremento en el número de activos pero también en el precio medio pagado por habitación, que se sitúa en torno a 119.000 euros, aproximadamente un 30% por encima del precio medio alcanzado en 2016 y más de un 40% superior al de 2015.
El excelente comportamiento de la industria turística en España (en 2017 superará los 82 millones de visitantes extranjeros, casi un 10% más respecto a 2016) y la solidez de su crecimiento continúan estimulando el atractivo de este mercado, lo que se ha visto reflejado en la clara apuesta por los proyectos de reconversión de inmuebles a uso hotelero y en la vuelta de las transacciones de suelo para desarrollo de hoteles. En 2017 los proyectos de reconversión y las transacciones de suelo para desarrollo hotelero han registrado un volumen conjunto de 478 millones de euros, con un crecimiento del 139,8% respecto al año anterior.
El segmento vacacional, protagonista
En cuanto a la tipología de los activos, en 2017 la inversión en hoteles vacacionales superó ampliamente al segmento urbano, (69% frente a 31%) recuperándose la tendencia de 2014 y 2015, lo cual se explica principalmente por la concentración de los principales portfolios transaccionados en el segmento vacacional (86% del total de las habitaciones).
A nivel geográfico, en 2017 se extiende la “mancha” de la inversión y se recuperan destinos que habían permanecido poco activos tras la crisis. Málaga se incorpora con fuerza a los destinos preferidos por los inversores, registrando el 15% de la inversión total con 18 transacciones y 516 millones de euros.
Canarias mantiene su hegemonía como destino favorito de la inversión acumulando 939 millones de euros lo que supone el 27% del volumen total.
Madrid repite como principal destino de inversión urbano con 637 millones de euros (considerando hoteles existentes y adquisición de inmuebles para su reconversión a hotel) por delante de Barcelona que ha registrado 422 millones. En este sentido, Miguel Vázquez confirma que “con posterioridad al 1 de octubre no se ha cerrado ninguna transacción hotelera en Cataluña, con lo que es palpable que la situación política en esa comunidad está afectando negativamente al mercado hotelero, especialmente en Barcelona”.
Operaciones relevantes
Algunas de las operaciones relevantes realizadas durante 2017 han sido la compra por parte de Blackstone de una cartera de 14 hoteles (3.546 habitaciones) a HIP por 630 millones de euros; la adquisición del 24% de la SOCIMI BAY por Hispania Activos Inmobiliarios por 230 millones de euros (21 hoteles y 1.817 habitaciones, ponderadas por el porcentaje de adquisición). También, la compra por parte de London & Regional de 4 hoteles (2.049 habitaciones)a la joint venture Meliá-Starwood por otros 230 millones. A ellas se suman otras operaciones individuales, como la venta del hotel Hilton Diagonal Mar en Barcelna a Axa REIM (433 habitaciones) por 145 millones de euros; la adquisición del el 50% del Centro Canalejas (Madrid) por parte de Mark Scheinberg (150 millones la parte hotelera) y los aproximadamente 145 millones que suponen la parte hotelera de la operación de compra del Edificio España en Madrid por parte de Riu Hotels & Resorts (589 habitaciones).
Aumentan las transacciones de carteras
Por lo que se refiere a las transacciones de cartera, en 2017 ha aumentado de forma significativa el número y volumen de este tipo de operaciones. El año pasado se transaccionaron 12 carteras hoteleras (13.008 habitaciones) entre las que destacan la compra de HI Partners por parte de Blackstone, la compra de la participación de Barceló en la SOCIMI Bay por parte de Hispania, así como la adquisición de una cartera de 4 hoteles Sol por parte de London & Regional a Starwood Capital. Destaca el predominio de inversores internacionales de tipo institucional en este tipo de operaciones.
En cuanto al origen y perfil del capital invertido, es especialmente relevante el papel que han jugado los inversores internacionales desde el lado del comprador. En 2017, más del 60% de la inversión fue internacional (2.379 millones de euros). Los fondos de inversión han aportado el 49% de la inversión total de origen internacional mientras que los REITs y SOCIMI han perdido peso en el mercado, anotando el 12% del volumen invertido frente al 29% materializado en 2016.
A los 3.907 millones de euros invertidos en hoteles en 2017 se suma además el volumen de deuda hotelera transaccionada con un nominal de 769 millones de euros. El año pasado se transaccionaron tres carteras que incluían garantías hoteleras en forma de 124 hoteles (10.400 habitaciones).
Buenas perspectivas para 2018
“Al igual que el 2017, el presente año comienza con una fuerte inercia de operaciones en estado avanzado de negociación que, de materializarse, podrían concentrar unos 600 millones de euros de inversión en el primer trimestre de 2018 – señala el socio de la División de Hoteles de irea– por tanto, consideramos que la actividad de inversión hotelera seguirá siendo muy elevada en 2018, si bien el efecto de la incertidumbre en Cataluña hará muy difícil reeditar unos datos de inversión similares a los de 2017”.
Las buenas perspectivas del mercado de inversión se asientan además en otras variables como el atractivo del “destino España” para los inversores internacionales, la abundante liquidez de los mercados de capitales destinada a la inversión en inmobiliario o la fuerte presión compradora que motivará a vender a los propietarios de activos hoteleros, especialmente a grupos hoteleros de carácter familiar que se enfrenten a situaciones de cambio generacional.
Con respecto a la actividad de compra de deuda hotelera, Miguel Vázquez considera “que en 2018 se producirá una ralentización en este tipo de operaciones, si bien seguirán materializándose transacciones con origen en las intensas compras de deuda hotelera realizadas en los últimos años”
