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La compraventa de viviendas en Cataluña creció un 12,2% interanual

Enrique Gómez de las Heras - Periodista |
La compraventa de viviendas en Cataluña creció un 12,2% interanual
Vista aérea de la Sagrada Familia de Barcelona y su entorno.

Los datos han sido ofrecidos en exclusiva por el Colegio de Registradores a los API y han sido analizados en comparecencia digital por Vicenç Hernández Reche, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la AIC, así como CEO de Tecnotramit;  Anna Puigdevall, directora general de la ANAI y la AIC y tesorera de FIABCI España, Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona, y Luis Fabra, CEO de Gamerin, que ha realizado un análisis en profundidad de las claves del estudio y ha sacado conclusiones sobre las cifras aportadas.

Así pues, según los datos del informe presentado, el número de compraventas registrado en Cataluña durante el tercer trimestre del año ha sido de 26.966, nivel máximo desde el segundo trimestre de 2007, con un incremento trimestral del 3,6% y del 12,2% con respecto al mismo trimestre de 2021. En los últimos doce meses se han registrado 100.301 compraventas, con un incremento interanual del 18,7%, alcanzando el mayor resultado interanual desde 2007. La actividad inmobiliaria relativa se ha situado en el último año en 13,06 compraventas por cada mil habitantes, nivel máximo desde comienzos de 2008.

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La distribución de compraventas de vivienda en Cataluña intensifica el liderazgo de la vivienda usada, con un peso del 84,45% de las compraventas del tercer trimestre, quedándose la vivienda nueva con un porcentaje del 15,55%. Esta última modalidad se ha desagregado en un 15% de vivienda nueva libre y un 0,55% de vivienda nueva protegida.

Barcelona sigue acaparando más de 6 de cada 10 compraventas en Cataluña

La provincia de Barcelona ha registrado el 64,8% del total de compraventas de vivienda en Cataluña durante el último trimestre, alcanzando las 17.468 compraventas, con un incremento interanual del 11,8%. Tras ella se sitúan la provincia de Tarragona con el 15,9% de cuota y 4.288 compraventas, con una mejora interanual del 5,9%; la provincia de Girona con el 15% y 4.038 compraventas, con un crecimiento interanual del 15,4%; y la provincia de Lleida con 1.172 compraventas y un 4,3% de cuota de mercado, con una mejora interanual del 2,9%.

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El precio por metro cuadrado de la vivienda en Cataluña ha seguido creciendo durante el tercer trimestre, con una trimestral del 1,7%. El precio medio ha sido de 2.391 €/m², con un incremento interanual del 6,7% (5,6% el trimestre precedente). En términos absolutos el nivel de precios alcanza máximos desde 2011. En vivienda nueva el precio medio ha sido de 2.590 €/m², nivel máximo desde 2009, con un incremento trimestral del 1,6% y del 6,7% interanual, mientras que en vivienda usada el precio medio ha sido de 2.349 €/m², importe máximo desde 2011, con un incremento trimestral del 1,7% y del 6,6% interanual.

Los resultados provinciales en precio por metro cuadrado de la vivienda del tercer trimestre ratifican la fortaleza de la tendencia alcista, marcando nuevos máximos en todos los casos. La provincia de Barcelona ha seguido encabezando los resultados con 2.729 €/m², con un ascenso trimestral del 1,5% y un crecimiento interanual del 5,5%. La provincia de Girona se sitúa en 2.167 €/m², con un incremento trimestral del 2,1% y del 10,6% interanual. La provincia de Tarragona ha obtenido un precio medio de 1.573 €/m², con un aumento trimestral del 1,8% y del 9,5% interanual. La provincia de Lleida ha alcanzado una cuantía media de 1.302 €/m², con un incremento trimestral del 1,8% y del 9,5% interanual.

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El comprador extranjero sigue ganando terreno

El porcentaje de compras de vivienda por extranjeros en Cataluña ha registrado un nuevo máximo, acumulando seis trimestres de crecimiento. En el tercer trimestre el 15,3% de las compras han correspondido a extranjeros, superando las 4.100 compras. En el último año el peso de compras por extranjeros ha sido del 13,8%, máximo de la serie. Girona encabeza los resultados provinciales con un 27,8%, seguida de la provincia de Tarragona (14,8%), la provincia de Barcelona (10,7%) y la provincia de Lleida (9,5%).

El número de visados de dirección de obra en vivienda para Cataluña en los últimos doce meses (datos cerrados a agosto de 2022) han sido 17.233, nivel máximo desde 2008, con un incremento interanual del 41,6%, situándose en una ratio de 1,027 con respecto al número interanual de compraventas de vivienda nueva, dando lugar a una promoción de vivienda nueva un 2,7% superior a la capacidad actual de absorción por parte del mercado.

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El número de viviendas iniciadas en 2022 en Cataluña fue de 16.642 y el número de viviendas acabadas 13.214, dando lugar a un mínimo diferencial de 3.428, consolidando la racionalidad y equilibrio en el sector de obra nueva. El incremento interanual en el número de viviendas iniciada fue del 34,9%, marcando niveles máximos desde 2008 (máximos de los últimos catorce años). En viviendas acabadas, sin embargo, se ha registrado un descenso con respecto a 2021, que había supuesto el máximo desde 2011.

La provincia de Barcelona encabeza la cuantía de viviendas iniciadas con 2.943 en el segundo trimestre de 2022 (último dato disponible), marcando el mayor diferencial con respecto a las acabadas (2.444). La provincia de Girona inició 388 viviendas, terminando 351. La provincia de Tarragona 327 iniciadas y 310 acabadas. Y la provincia de Lleida 273 iniciadas y 188 acabadas.

Los costes de construcción siguen mostrando una notable tendencia ascendente, dando lugar a incrementos interanuales del 14,9% en el conjunto de mano de obra y materiales. En materiales el incremento interanual ha sido del 19,97%, mientras que la mano de obra ha registrado un aumento del 6,6%. Los materiales con un crecimiento más intenso han sido acero, vidrio, yeso, cal y materiales sintéticos.

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El mercado del alquiler crece de forma moderada

El número de contratos de alquiler, según los datos de depósito de fianzas, ha registrado un nuevo descenso en el último trimestre disponible (2T 22), alcanzando los 37.355 contratos en Cataluña, con un ajuste interanual del -11,4%. La provincia de Barcelona registra 28.438 contratos de alquiler, a una significativa distancia del resto de provincias: Girona 3.659, Tarragona 3.638 y Lleida 1.620. El alquiler medio, según esta misma fuente, se ha situado en los 760 €, nivel máximo de la serie, con un incremento interanual del 6,6%. El mayor importe se alcanza en la provincia de Barcelona (831 €), a notable distancia de las provincias de Girona (584 €), Tarragona (524 €) y Lleida (443 €).

Desde el punto de vista de la oferta de alquileres, se consolida el signo descendente, alcanzando al cierre del tercer trimestre las 19.293 ofertas de alquiler de vivienda, frente a las más de 39.000 de febrero de 2021. El descenso interanual ha sido del -30,9%. El alquiler medio ofertado se ha incrementado, dando lugar a una reacción lógica del mercado ante la reducción de la oferta. El mes de septiembre ha cerrado con un importe medio de 1.701, con un incremento interanual del 19,4%. En términos de precios por m² y mes el comportamiento ha sido relativamente similar, dando lugar a un incremento interanual del 12,1%, alcanzado un precio medio de 17,8 €/m²/mes según los datos de API Cataluña.

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El mercado hipotecario resiste al impacto de la inflación

El número de hipotecas sobre vivienda en Cataluña durante los últimos doce meses (cierre a agosto de 2022) ha sido de 79.029, con una mejora interanual del 20,8%. A pesar de este incremento interanual, la evolución de los resultados mensuales parece mostrar un cierto grado de tendencia descendente. El porcentaje de compraventas de vivienda con hipoteca en Cataluña ha sido del 78%, presentando importantes diferencias territoriales, con un peso del 88,4% en la provincia de Barcelona, muy por encima de los pesos alcanzados en Girona (59%), Lleida (56,4%) y Tarragona (58,9%).

El endeudamiento hipotecario medio por vivienda ha alcanzado los 165.606 €, nivel máximo desde cuarto trimestre del 2008, con un ascenso trimestral del 0,5% y un incremento interanual del 3,46%. Este crecimiento se debe al incremento del precio por metro cuadrado y la superficie media transmitida. El periodo medio de contratación de los nuevos créditos hipotecarios ha sido de 25,3 años, con un incremento interanual del 0,7%.

El tipo de interés medio de los nuevos créditos hipotecarios ha sido del 2,27%, incrementándose con respecto al trimestre precedente, que supuso el mínimo de la serie histórica, situación que tendrá su continuidad a lo largo de los próximos trimestres. Las hipotecas formalizadas a tipo de interés fijo han registrado una cuantía media del 2,34% y las hipotecas a tipo de interés variable del 2,05%. El 74,73% de los nuevos créditos hipotecarios se han formalizado a tipo de interés fijo, nivel máximo de la serie histórica, y el 25,27% a tipo de interés variable, mínimo histórico, aportando solidez a la cartera de crédito hipotecario ante las previsibles subidas del Euribor, principal índice de referencia.

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La superficie media cerca de máximos, pero la vivienda unifamiliar pierde fuerza

La tipología de compraventas de vivienda en Cataluña ha registrado una mejora en peso de compraventa de vivienda unifamiliar, que ha supuesto el 19,6% de las compraventas del tercer trimestre. La vivienda colectiva (pisos) ha vuelto a superar el 80%, alcanzando un peso del 80,4%.

La superficie media de compraventas de vivienda nueva libre ha sido de 101,4 m², manteniéndose con respecto al trimestre precedente (101,3 m²). La vivienda usada se ha situado en los 93,1 m², cerca de máximos. Ambos resultados constatan la consolidación de una demanda de superficie en el rango superior de los resultados históricos. La superficie media en las compraventas de vivienda nueva protegida ha sido de 82 m².