El mercado residencial se contrae, pero aguanta el tirón. Sociedad de Tasación ha realizado un análisis detallado de la situación actual del mercado residencial en España al comenzar el segundo semestre de 2023. Este análisis se basa en el seguimiento de diversas variables macroeconómicas e inmobiliarias, recopiladas de organismos públicos, así como de fuentes internas y externas.
La directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva; y la analista estratégica de Mercado en la compañía, Leticia Sánchez, han presentado las principales conclusiones de este análisis en el marco de un encuentro con medios de comunicación, donde han identificado, además, los indicadores clave de la evolución del sector inmobiliario residencial español de cara a la segunda mitad del ejercicio.
Entorno Macroeconómico
Las previsiones de crecimiento del PIB de España han mejorado, impulsadas por la confianza, el sector servicios y el mercado laboral. Sin embargo, la inflación sigue siendo volátil debido a factores como el conflicto en Ucrania. El BCE mantiene una política monetaria restrictiva, lo que puede afectar al mercado inmobiliario. Los tipos de interés podrían mantenerse altos, lo que impactaría negativamente en las compraventas y las hipotecas.
Mercado Inmobiliario
Durante el primer semestre de 2022, hubo un aumento significativo en la demanda, con incrementos interanuales del 30/40% en la compraventa de viviendas y en la concesión de hipotecas, según el INE. Sin embargo, en la segunda mitad de 2022, estos crecimientos se desaceleraron y se situaron en alrededor del 15% al final del año. No fue hasta la primera mitad de 2023 cuando se observaron las primeras contracciones tanto en las transacciones inmobiliarias como en la firma de hipotecas de vivienda.
La vivienda nueva no muestra un comportamiento uniforme en todos los segmentos. Los precios están experimentando un aumento significativo debido a la escasez de oferta en comparación con la demanda, especialmente en ciudades como Madrid, que son centros de atracción en términos de actividad económica, turismo y población.
Según Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva en España alcanzó los 2.809 euros por metro cuadrado en junio. Esto representa un aumento interanual del 6,4% y un aumento semestral del 2,8%. Sin embargo, se observa una desaceleración en el ritmo de crecimiento de los precios en comparación con los datos de diciembre de 2022.
La vivienda de segunda mano, que representa la mayoría de las compraventas y la oferta disponible, muestra una menor presión en los precios debido a negociaciones más amplias entre compradores y vendedores, así como a un aumento en los tiempos de venta.
Según los últimos datos publicados por Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España alcanzó los 1.801 euros por metro cuadrado en marzo. Esto representa un incremento interanual del 4,1% y un aumento semestral del 2,1%. Al igual que en el caso de la vivienda nueva, el último dato muestra una disminución en las presiones al alza en los precios.
Hoy se construye seis veces menos que hace quince años, pese a una demanda de vivienda nueva todavía sostenida. Como referencia, el número de visados de obra nueva se situó en 108.985 a cierre de 2022, una cifra prácticamente idéntica a la del ejercicio anterior (108.318), pero muy lejos de los 865.561 visados formalizados durante el ejercicio de 2006, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
Si bien el 16% de la nueva producción se concentra en las ciudades de mayor actividad económica, esta no es suficiente para dar respuesta a los flujos de población hacia las grandes ciudades y a la creación de nuevos hogares.
Hoy se construye seis veces menos que hace quince años, pese a una demanda de vivienda nueva todavía sostenida
Además, se destaca la falta de viviendas asequibles en el mercado. En los últimos quince años, la vivienda protegida ha disminuido drásticamente su producción, lo que ha generado un déficit en este sector. Por ejemplo, en los últimos cinco años se han construido alrededor de 40.000 viviendas con algún tipo de protección, en comparación con las más de 300.000 producidas entre 1993 y 1997.
El coste de construcción en obra nueva continúa aumentando. Según los últimos datos de ST Consultores, en junio de 2023 este indicador se situó en 1.201 euros por metro cuadrado, lo que representa un aumento interanual del 8%. En comparación con los meses previos al inicio de la pandemia, el coste de construcción ha experimentado un crecimiento del 26,7%, alcanzando los 948 euros por metro cuadrado en diciembre de 2019.
La financiación sigue encareciéndose después del aumento de los tipos de interés del BCE, lo que ha llevado a los compradores a adaptarse a este nuevo escenario. Actualmente, los compradores de viviendas tienen perfiles solventes y destinan un mayor porcentaje de sus ahorros al pago de la vivienda en lugar de recurrir a la financiación bancaria. La disminución en las transacciones inmobiliarias se debe, en parte, a una demanda que está posponiendo sus decisiones de compra, así como a segmentos de la población cuya accesibilidad se ha visto limitada debido a condiciones financieras más estrictas o al encarecimiento de la financiación.