España necesita aumentar su inversión en activos healthcare para cubrir la demanda que vivirá en los próximos siete años. Según el informe elaborado por JLL, "Healthcare y Later Living: Un sector anticíclico impulsado por los sólidos fundamentales de la demanda", para atender a la demanda prevista para el año 2023, el stock de camas en residencias de mayores debe crecer en, al menos, 190.000 plazas.
La demanda en aumento, impulsada por el envejecimiento de la población en España y el incremento de la esperanza de vida, se encuentra con una oferta limitada, lo que brinda oportunidades de inversión en el desarrollo de nuevos proyectos. Según las estimaciones de JLL, se requerirá una inversión de aproximadamente 5.700 millones de euros hasta 2030 para satisfacer el crecimiento de la demanda en los sectores de atención médica y residencias para personas mayores.
En particular, el segmento de atención médica y residencias para personas mayores ha despertado un creciente interés entre inversores nacionales e internacionales en los últimos años, gracias a su naturaleza anticíclica y sus fundamentos sólidos. El capital asignado a este tipo de activos experimentó una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 18% entre 2018 y 2022.
Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España, ha señalado: “El sector healthcare y later living ha sido muy atractivo para los inversores en los últimos años. Si bien en los primeros meses del año 2023, la prudencia ha marcado el comportamiento del mercado; se prevé que los fundamentales del sector en España y el crecimiento de la demanda impulsen la inversión a medio plazo”.
Gran interés en el sector, pero precaución en los inversores
Debido al aumento de los costes de financiación y la consiguiente reducción de los rendimientos, las transacciones inmobiliarias se han desacelerado en los últimos meses. Sin embargo, el sector sigue siendo atractivo para los inversores, y ya se han realizado varias compras de terrenos para desarrollar nuevos activos. En ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Málaga, Alicante y Murcia, los inversores están actualmente llevando a cabo proyectos de desarrollo.
Además, en el mercado español se observa una creciente tendencia de los inversores a enfocar su capital en el desarrollo de nuevos productos en el sector hospitalario. Las empresas privadas ya controlan el 28,5% de las futuras instalaciones hospitalarias, aunque en la actualidad el 68% de las camas de los hospitales en España están en manos de las administraciones públicas.
Radiografía del sector healthcare en España
En comparación con otros países europeos, España tiene una de las ratios de cobertura más bajas en residencias para personas mayores, es decir, el número de plazas en residencias por cada 100 personas mayores de 65 años. Actualmente, esta ratio se sitúa en el 4,1%. A pesar de los nuevos desarrollos, según las estimaciones de JLL, se espera que esta ratio se mantenga relativamente estable hasta 2025 debido al envejecimiento de la población. Esto ofrece oportunidades de inversión en diversas localidades de todo el país.
Las comunidades autónomas que presentan un desequilibrio significativo entre la oferta y la demanda, con ratios de cobertura por debajo del promedio nacional (entre el 1,9% y el 3,1%), son Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares, Galicia, Murcia, Canarias, Ceuta y Melilla. Por otro lado, hay una oferta más amplia en comunidades como Castilla y León, Castilla-La Mancha, Aragón y Extremadura, con una tasa de cobertura superior al 6%.
En cuanto a las principales áreas metropolitanas, Zaragoza y Bilbao muestran ratios de cobertura más altas que la media nacional, mientras que en el resto de las ciudades las tasas de cobertura se sitúan entre el 2,2% y el 4%, lo que indica un desequilibrio actual con perspectivas de acentuarse en los próximos años.
En términos de áreas geográficas, las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona concentran el 18% del total de camas disponibles y representan el 19% de las plazas en proyecto. Sin embargo, cada vez más inversores están mostrando interés en otras áreas urbanas para adquirir este tipo de activos. Valencia, Alicante, Granada, A Coruña, Pontevedra, Asturias y Cantabria han sido escenarios del 35% de las operaciones realizadas en el último año.