Logístico, residencial 'multifamily', 'retail', y oficinas han cerrado el cuarto trimestre de 2021 con una variación positiva en su valoración, según el índice de valoraciones elaborado por CBRE
Este índice analiza activos inmobiliarios pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por la consultora, que representan el 46,5% de la capitalización total de este tipo de vehículos dentro del mercado bursátil español (Ibex-35, Mercado Continuo y MAB). Y en este caso ha analizado un total de 150 activos, con una superficie agregada superior a los 2,6 millones de metros cuadrados y valor a final de 2021 de más de 7.173 millones de euros.
Teniendo en cuenta estas puntualizaciones, CBRE ha comprobado que, aunque "no se alcanzan los niveles prepandemia", 2021 ha sido "un año de alto impacto positivo y de consolidación en el sector inmobiliario español". Así, según sus datos, la revalorización en el sector logístico ha ascendido un 6,64% entre octubre y diciembre respecto al trimestre anterior, mientras que el residencial lo ha hecho en un 2,23%, seguido de los sectores retail y oficinas, que han visto incrementado el valor de sus activos un 1,02% y un 0,7%, respectivamente.
"El sector del real estate aún tiene un recorrido hasta alcanzar los niveles prepandémicos, pero ha sido un año bastante estable y de consolidación en el sector inmobiliario, basado en los buenos resultados que se han cosechado en todos los indicadores", afirma Daniel Zubillaga, senior director OPRE valuation de CBRE España.
Logística: un sector de récord
La logística continúa arrojando datos muy positivos en cuanto a niveles de inversión y rentabilidades. Durante el último trimestre de 2021 se han invertido 487,5 millones de euros, y la comprensión de las rentabilidades prime se encuentra en el 3,9%. "Destaca la compra de Aberdeen del portfolio Skyde Palm Capital y el portfolio de naves en el polígono de Gavilanes, que incluye a Amazon y Carrefour como inquilinos. Esta operación ha supuesto un incremento en el volumen de inversión de cerca de 150 millones de euros. El apetito inversor continúa creciendo; sin embargo, será difícil igualar el volumen de inversión alcanzado en 2021", apunta Fernando Fuente, senior director valuation & advisory services de CBRE España.
Según la consultora, el sustancial incremento de los costes de construcción y del precio del suelo "pondrá presión en las rentas de futuros proyectos".
La "estrella" de 2021: el residencial
Pero si hay un sector que se haya consolidado como la "estrella de 2021", según CBRE, ése es el residencial, acaparando el 22% del total de la inversión en España, con 2.959 millones de euros transaccionados en 2021. Esta cifra supone un 13% más que en 2020, lo que se traslada en una revalorización del 2,23% de estos activos, al cierre de 2021.
De cara a 2022, el pronóstico es muy positivo, con una previsión de crecimiento tanto de la demanda en alquiler como del volumen de inversión. Y es que, actualmente, el segmento de inversión multifamily, compuesto por producto terminado y alquilado (PRS) y build to rent, continúa representando más del 75% del total de la inversión residencial.
"El creciente interés viene potenciado por el número de hogares en alquiler, que actualmente se sitúa en el 24,8%, y desde CBRE estimamos que crezca hasta el 27,3% en 2025. Este aumento está siendo impulsado por los cambios socioculturales y la dificultad financiera de acceso la vivienda", explica Fuente.
Crecimiento positivo en oficinas y retail
El año 2021 cierra con una cifra total contratada de espacio de oficinas ligeramente superior a las previsiones realizadas al inicio del ejercicio. Se han contratado 414.000 m² en Madrid y 300.000 m² en Barcelona. Estas cifras suponen un incremento del 22%y del 89%, respectivamente, con respecto al ejercicio 2020. Además, supone un ajuste de la revaloración respecto al trimestre anterior del 0,7%.
Y las previsiones para 2022 siguen siendo positivas, con "previsiones de contratación del 30-35% en Madrid y del 15-20% en Barcelona, gracias a un aumento del empleo en sectores demandantes de espacios de oficinas", apunta Fuente.
En términos de vacancia, la tasa de desocupación ha continuado su tendencia alcista, alcanzando un 12,4% en Madrid (ligeramente superior al 10,9% registrado en 2020); y un 10,5% en Barcelona (superior al 7,5% registrado a finales de 2020). El volumen de inversión registrado a cierre de año supera los 2.400 millones de euros, de los que 1.700 millones se han invertido en Barcelona, representando un 70% de la inversión.
La operativa del retail también mantiene una tendencia positiva, con una revalorización de estos activos del 1,02%. Concretamente, los centros comerciales gestionados por CBRE cerraron el año con afluencias anuales un 26,3% por debajo de las de 2019, y ventas anuales un 17,8% por debajo del mismo año. No obstante, la recuperación es patente al comparar el mes de diciembre, donde la diferencia se reduce a un 17,8% en afluencias y un 11% en ventas.
La cifra total de inversión en centros comerciales fue de 280 millones de euros, de los cuales la inmensa mayoría corresponden a transacciones de medianas comerciales y no de centros propiamente dichos. El sector del high street alcanzó unas ventas de 278 millones de euros, la cifra más baja desde 2012 en España.