Tinsa, Garrigues y Observatorio Inmobiliario organizaron un encuentro sobre fiscalidad y valoración
24 de septiembre de 2014.- Los propietarios de inmuebles, especialmente aquellos con grandes carteras, deben preguntarse si son razonables las bases imponibles que la Administración le está asignando por la tenencia o transmisión de los inmuebles. En muchos casos, la factura fiscal que toca pagar es el resultado de referencias erróneas en el Catastro o de valoraciones fácilmente impugnables si se cuenta con el asesoramiento técnico adecuado.
Este ha sido el punto de partida del Encuentro Inmobiliario: “¿Es posible ahorrar en el pago de impuestos sobre bienes inmuebles?”, organizada por Tinsa, la empresa líder en valoración, análisis y asesoramiento inmobiliario, Garrigues y Observatorio Inmobiliario y de la Construcción.
AUDITORÍA CATASTRAL Y AHORRO EN EL IBI
Una auditoría catastral permite corregir errores y volver a recalcular los valores de acuerdo a una información contrastada con la realidad del inmueble. En este proceso, Andrés Lorente, director del Área Tributaria y Suelos de Tinsa señaló en su intervención en ente Encuentro que las sociedades de tasación cuentan con información muy precisa procedente del gran volumen de tasaciones que realizan anualmente.
Los ahorros pueden ser significativos. Los expertos de Tinsa contaron un caso en el que un terreno con un valor catastral asignado de 57 millones de euros lo redujo a tan solo 13 millones después de comprobar que se estaba asignando valores como si se tratara de un suelo urbano finalista, cuando en realidad era urbanizable pendiente de gestión y urbanización para su desarrollo. La subsanación de ese error supuso un ahorro para el propietario de más de 90.000 euros al año en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Lorente advirtió que no es una reclamación que interese cursar a un particular, ya que los costes de abogados, procuradores e informes técnicos pueden sobrepasar con creces el posible ahorro generado en el IBI para el propietario de una vivienda.
Andrés Lorente, director del Área Tributaria y Suelos de Tinsa; Javier Martín, director de Observatorio Inmobiliario y de la Construcción y Marta García Hernández, responsable de Consultoría Tributaria y Valoraciones Especiales de Tinsa.
La responsable de Consultoría Tributaria y Valoraciones Especiales de Tinsa, Marta García Hernández, también expuso en la sesión cómo, gracias al conocimiento del mercado y el uso de instrumentos metodológicos adecuados, Tinsa está consiguiendo demostrar que la base imponible para el pago de la plusvalía municipal (ahora denominada IIVTNU) de bienes que se han tenido en propiedad entre 2003 y 2014 no es positiva como argumenta por defecto la Administración. No se ha generado plusvalía, ya que el suelo ha perdido valor durante el periodo de tenencia. “La base imponible es negativa, por lo que el importe de la plusvalía según criterios de mercado es en este periodo nula”, explicó la experta de Tinsa.
Las oportunidades de reclamación que la crisis está generando ha llevado a Tinsa a desarrollar un producto técnico específico para la impugnación de plusvalías, que resuelve las discrepancias entre valores de mercado y valores de repercusión asignados. El análisis se referencia en valores de mercado y costes de construcción, y recoge y justifica en un solo informe las variaciones de valor registradas durante el periodo de tenencia del bien.
EJEMPLOS PRÁCTICOS
La caída de los valores inmobiliarios derivados de la crisis ha generado grandes discrepancias entre contribuyentes, tribunales y Administración Pública en lo referente al pago de numerosos impuestos, como es del IIVTNU (antiguas plusvalías), el IBI o los de AJD. El director del Área Tributaria y Suelos de Tinsa, ha explicado cómo en muchas ocasiones los elevados valores catastrales asignados a un bien están derivados de una identificación errónea de la superficie, del uso, tipologías o de las calidades en el Catastro. “Revisando la cartera de un cliente nos extrañó la referencia a una nave de 11.000 metros cuadrados. Resulta que su superficie era mucho menor, pero en las fotos aéreas del Catastro se veía una balsa aledaña de un tono grisáceo que se confundía con el del techo de la nave y Catastro había considerado que toda esa superficie correspondía al inmueble”, explicó Lorente.
¿PLUSVALÍAS CUANDO HAY PÉRDIDAS?
En el plano estrictamente fiscal, el socio del Departamento Fiscal de Garrigues, Ignacio Guerra y el asociado principal de este departamento, Gonzalo Rincón de Pablo, analizaron en el encuentro la situación legal y el marco jurisprudencial relacionados con los diferentes impuestos sobre bienes inmuebles.
De izda. a derecha: Ignacio Guerra, socio del Departamento Fiscal de Garrigues; Javier Martín y Gonzalo Rincón de Pablo, asociado principal del Departamento Fiscal de Garrigues.
Así, Gonzalo Rincón, confirmó durante la jornada que hay sentencias que reconocen que si no hay ganancia en la transacción no se puede hablar de plusvalía. “La Administración se resiste a aceptarlo. Por eso es importante la fuerza de la prueba. Es recomendable un informe de una sociedad de tasación independiente. No es suficiente con la escritura de compraventa”, afirmó Rincón. También hay opciones para reclamar facturas fiscales pasadas: en los casos de autoliquidación del impuesto (no cuando se ha liquidado a instancias del Ayuntamiento) se reconocen cuatro años de plazo para presentar una impugnación.
Otro aspecto controvertido es el de la equiparación de préstamo al de crédito hipotecario. En este sentido, los expertos de Garrigues recordaron que los tribunales han aceptado que un crédito goza de las mismas exenciones en el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que los préstamos hipotecarios, un reconocimiento que permite rebajar la factura fiscal a muchas empresas.
También se refirieron a la actuación que se puede realizar, a raíz de la jurisprudencia ya existente, en la base imponible en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la transmisión de préstamos hipotecarios; en la constitución de hipoteca unilateral a favor de la Administración pública o en las comprobaciones de valor y procedimiento de tasación pericial contradictoria.
Respecto a la impugnación de los valores catastrales y los errores que pueden esconder en la identificación del bien, Gonzalo Rincón apuntó que “siempre será más sencillo hacer la reclamación en el mismo momento en que se notifica el valor catastral que hacerlo pasado el tiempo”.
Por último, los abogados de Garrigues destacaron el ahorro que para los compradores de grandes carteras de créditos hipotecarios puede suponer el reconocimiento en los tribunales de la base imponible para el pago del impuesto debe ser la responsabilidad hipotecaria viva (la pendiente de pago, no la inicial en la constitución de la hipoteca.) “En grandes carteras, la diferencia de base imponible supone un ahorro muy significativo”, afirma Rincón.
En resumen, este Encuentro puso de manifiesto que con el asesoramiento técnico y jurídico adecuado, el contribuyente -especialmente las empresas por el montante de sus operaciones- cuentan con argumentos técnicos, legales y jurisprudenciales para rebajar su factura fiscal y, en su caso, reclamar a la Administración la devolución de las cantidades cobradas indebidamente.