El mercado de la vivienda en España ha presentado un comportamiento dinámico durante 2021 y primer trimestre de 2022, con un volumen de transacciones muy superior al registrado el año anterior y unos precios al alza de forma tímida, pero progresiva. Así lo refleja en I Solvia Market View 2022, que prevé que estos signos de crecimiento se mantengan los próximos trimestres, pero con moderación, en aras de corregir un mercado óptimo con gran dinamismo y unos niveles de precios en máximos en los últimos ocho años.
Para José Luis Bellosta, presidente de Solvia, “tras unos primeros meses de 2022 con una actividad excepcional, nos encontramos en un momento clave para el sector inmobiliario, en el que circunstancias como el conflicto de Ucrania, la inflación, los problemas de suministros o la falta de mano de obra representan un desafío que debemos superar poniendo el foco en las oportunidades existentes”.
En el caso de las compraventas, aunque el aumento en los primeros meses del año es inferior al 35% interanual obtenido en 2021, derivado del impacto de la pandemia, los datos obtenidos por Solvia muestran que el primer trimestre del año ha concluido con un aumento interanual del 27% y trimestral del 15%. Esta cifra representa uno de los mejores arranques de ejercicio en años en cuanto a número de operaciones (alrededor de 166.000). En este caso, sería la segunda mano la que, por la escasez de oferta de nueva vivienda, ha impulsado el mercado, con un repunte del 30% interanual (16% trimestral) en compraventas, frente al 14% de la obra nueva (11% trimestral), abarcando el 80% de las operaciones.
Por regiones, los mayores incrementos respecto a los tres meses anteriores se han producido en comunidades como País Vasco (32,6%), Navarra (28,2%) e Islas Canarias (22,5%), seguidas de La Rioja y Comunidad de Madrid, que también alcanzaron cotas superiores al 20%. A nivel provincial, también sufrieron un gran aumento trimestral Bizkaia (44%), Burgos (34,1%) y Cáceres (32,8%), en contraste con los ajustes de Baleares, Cantabria, Huelva, Lleida, Lugo y Palencia, que han sufrido descensos de hasta cerca del 8%.
El precio de la vivienda cerrará 2022 con crecimientos de entre el 3% y el 4%
Aunque habrá que seguir analizando el impacto en el mercado inmobiliario de la evolución de la inflación (la mayor en los últimos 29 años), los tipos de interés, así como la influencia en el sector financiero del fin de las moratorias en el segundo semestre del año, se estima que el crecimiento de las compraventas traiga consigo un aumento de los precios de entre el 3% y el 4% a cierre de 2022.
Actualmente, el incremento interanual del valor de las viviendas se ha situado en más del 5%, un ritmo intensificado frente al 3,9% de 2020, pero aún alejado del 10% alcanzado durante 2018. Por tanto, este indicador también tenderá a la estabilización. Especialmente en la segunda mano, mercado en el que se prevé un fin de año con un 1-2% de subida interanual. Será, por tanto, la obra nueva la que impulse los precios, con aumentos que podrían llegar al 10% debido al creciente interés por este tipo de activos, así como por otros factores como la crisis de suministros, el incremento de precios de las materias primas, o la escasez de suelos y mano de obra cualificada.
Este comportamiento será, eso sí, muy heterogéneo por provincias. De hecho, este primer trimestre aún presenta zonas donde los precios aun muestran recorrido, tanto al alza como a la baja. Los mayores incrementos de precio respecto al trimestre anterior los han protagonizado las provincias de Soria (19%) y Ourense (14%). Por otro lado, son Almería (-9%) y León (-6%) las que registran un mayor ajuste respecto a los meses anteriores.
El alquiler repunta tras dos años de decrecimiento y la rentabilidad se mantiene
Tal y como muestra el I Solvia Market View 2022, el ritmo de cierre de operaciones de alquiler mantiene una dinámica muy positiva, especialmente en las grandes ciudades. De hecho, en el centro de las principales capitales, si los inmuebles se encuentran a un precio acorde al mercado pueden alquilarse incluso en menos de una semana. Esto se traduce en una evolución al alza del precio del alquiler, aunque todavía lejos de las subidas que se registraron antes de la pandemia.
Las rentas se han estabilizado ahora en casi 11 €/m2, pero la evolución podría cobrar fuerza al alza, como indican los primeros compases de 2022, si no se toman medidas que fomenten una mayor oferta en el stock de viviendas. Esto traerá un fin de ejercicio con un incremento de precios de entre el 3% y el 5% debido, entre otros factores, al aumento del IPC y la contracción de la oferta que provocará la futura Ley de vivienda.
Eso sí, como ocurre con los inmuebles en venta, la renta de alquiler en España cambia significativamente dependiendo de cada provincia. Barcelona es la provincia donde es más costoso acceder al alquiler, con casi 15 €/mes/m2, seguida por Madrid (14 €/mes/m2) y Gipuzkoa, también con casi 14 €/mes/m2. Por otro lado, la provincia donde las rentas son más bajas es Jaén, por debajo de los 5 €/mes/m2.
El aumento de precios del alquiler, unido al crecimiento del valor de los inmuebles en compraventa está ocasionando que la rentabilidad se mantenga, situándose en el 6,4%, muy similar a la de hace un año. En este sentido, las provincias que ofrecen una mayor rentabilidad son Toledo (8%) y Huelva (8%), además de otras situadas en la costa, como Valencia, Murcia o Castellón, con beneficios no inferiores al 7%.
La construcción de viviendas de obra nueva crece, pero precisa de mayor actividad promotora
El año 2021 ha cerrado con poco más de 108.300 viviendas visadas, una cifra un 27% por encima de la del año anterior, y los primeros meses de 2022 marcan la misma tendencia con aumentos del 13% respecto a comienzos del ejercicio previo por la mayor actividad promotora, muy necesaria por la creciente demanda de vivienda.
En vista a los próximos meses, todo apunta a que el número de viviendas iniciadas aumente entre el 7% y el 10%, especialmente en aquellas que concentran tradicionalmente el % mayoritario de licencias: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza.
¿Qué pasa con las grandes ciudades: Madrid y Barcelona?
Según los datos del I Solvia Market View 2022, Madrid y Barcelona, las dos principales ciudades, se encuentran por encima de la media del país en términos de precios, volviendo a figurar entre las tres capitales más caras de España. Los precios de la vivienda en el primer trimestre han crecido en ambos casos, pero de manera muy dispar, frente al mismo periodo de 2021: un 11,4% en el caso de Madrid y un 1,4% en Barcelona, situándose en 3.444 €/m2 en Madrid y 3.474 € en Barcelona. Si se compara con el trimestre anterior, el incremento es del 5% en la Capital y del 1,3% en la Ciudad Condal. Para los próximos meses, Solvia prevé en este sentido un crecimiento en los precios no superior al 5% en ambos mercaos.
Por barrios, el distrito más caro de la ciudad madrileña, con cifras que perforan los 5.000 €/m2, es el de Salamanca, y en la capital catalana Sarrià- Sant Gervasi y Les Corts, ambos por encima de los 4.000 €/m2.
Por su parte, la rentabilidad bruta del alquiler es en Madrid del 4,4% y en Barcelona del 4,1%. Mientras que en esta última ciudad la rentabilidad tampoco presenta grandes diferencias por distritos, con una horquilla de entre el 3,2% y 4,5%, en Madrid sí hay algunas zonas que superan el 6%, como Puente de Vallecas.