El stock medio de vivienda en las grandes ciudades es del 22%

Según el informe Radiografía del stock de vivienda 2015 elaborado por Tinsa

Barcelona y Madrid apenas cuentan ya con un 15 % de excedente sobre lo construido desde 2008 y están muy cerca del stock técnico necesario para el buen funcionamiento del mercado

25 de noviembre de 2015.- La tasa de vivienda vacía sobre la construida desde 2008 se sitúa en un 22% de media en las capitales y grandes ciudades. Este excedente incluye tanto las nuevas áreas de desarrollo como los cascos urbanos consolidados, donde también se ha construido de forma relevante en los últimos años. Estrechamente relacionada con la situación en las grandes ciudades están las áreas metropolitanas, tradicionales receptoras de población dentro del área funcional de la que forman parte. En ellas, el índice de desocupación medio es del 25% sobre la vivienda construida desde el arranque de la crisis, según el , presentado hoy  por  Tinsa. Las diferencias son palpables entre unos territorios y otros. Las ciudades de Barcelona y Madrid, las más habitadas, solo cuentan con un 15% de vivienda vacía sobre la construida desde 2008 y, por tanto, se hallan muy cerca del stock técnico necesario para el buen funcionamiento del mercado. Barcelona capital Al ser un municipio constreñido por otros importantes núcleos colindantes y su propia geografía, que han mantenido su independencia como tales, dispone de menos suelo del necesario para su expansión natural. Su área metropolitana, que es prácticamente una continuación de su trama urbana, es la que absorbe buena parte del crecimiento orgánico de la ciudad. De ahí que más allá del porcentaje medio previamente comentado, este informe no haya profundizado en analizar individualmente los índices de desocupación con mayor detalle. Barcelona área metropolitana El área de metropolitana de Barcelona cuenta con índices de desocupación de obra nueva similares a los de la capital en sus municipios más próximos, con un índice de desocupación que oscila mayoritariamente entre el 10% y el 20% del parque construido en los últimos años. En estas circunstancias se encuentran L'Hospitalet de Llobregat, Badalona y Santa Coloma de Gramanet. Mayores problemas de stock encontramos en Sant Adriá de Besós, con una tasa de desocupación superior al 50%, y Sant Cugat de Vallés, donde la vivienda vacía supera holgadamente el 30% del parque nuevo construido. Entre el resto de grandes ciudades de la provincia de Barcelona donde más se ha construido en los últimos años podemos citar a Terrassa y Manresa que presentan entre un 20% y un 30% de desocupación; Sabadell, en la línea de Barcelona con un 15%; y Mataró, en peor situación que los anteriores, con una tasa por encima del 40%. Dentro de los municipios de menor tamaño del área metropolitana Sant Fruitós de Bages, próximo a Manresa, destaca con una tasa de desocupación superior al 50% del parque nuevo construido. Madrid capital A diferencia de Barcelona, Madrid tiene un extenso término municipal, sí cuenta con importantes desarrollos urbanos en curso y con una gran cantidad de suelo disponible. Desde 2008 se han construido cerca de 50.000 viviendas, de las que un tercio se encuentran dentro del casco consolidado de la ciudad. Tanto las viviendas en casco como las desarrolladas en las zonas de expansión presentan un nivel de desocupación similar a la media (en torno al 15%), aunque cabe destacar algunas diferencias particulares en el Ensanche de Vallecas, donde el índice de vivienda vacía, superior al resto, se encuentra próximo al 30%. En el otro extremo, los PAU de Montecarmelo, y Sanchinarro presentan un nivel de desocupación inferior al 10%, que puede considerarse dentro del nivel de stock técnico necesario para el normal funcionamiento del mercado, lo que es comprensible tratándose de zonas ya bastante consolidadas. Cabe señalar que el PAU de Arroyofresno, aunque fuera de este estudio por no disponer en la actualidad de ninguna licencia de primera ocupación, ya que se ha comenzado a desarrollar recientemente, tiene en construcción más del 42% de las viviendas previstas. Si bien se estima que la mayor parte estén reservadas, ya que en los últimos años ha sido un requisito imprescindible para la financiación y, por lo tanto, para el comienzo de la construcción. Madrid áreas metropolitanas La ratio de desocupación del área Metropolitana de Madrid asciende al 25% frente al 15% de la capital. Son los municipios del sur metropolitano los que se hallan en peor situación, entre los que cabe destacar Alcorcón, Móstoles, Arroyomolinos, Parla y Pinto con un índice de vivienda nueva vacía que oscila entre el 30% y el 40% de la construida; Fuenlabrada entre un 40% y un 50%; y ya en la periferia más lejana Aranjuez, cuya tasa de desocupación rebasa significativamente el 50%. En torno a la media establecida del 25% para los grandes núcleos del área metropolitana se situarían, en la zona sur, Getafe, Leganés, Navalcarnero y Valdemoro, y en el oeste de la capital, el municipio de Las Rozas. Los menores niveles de stock del área metropolitana, en la línea con el de la capital, con un índice de desocupación de entre el 10% y el 20%, se situarían Pozuelo y Majadahonda en la zona oeste; San Sebastián de los Reyes, en el norte, así como Torrejón, Rivas y Alcalá de Henares en el este. Alcobendas destaca por una escasa concentración de vivienda vacía, con un stock inferior al 10% de las viviendas construidas desde 2008, en línea con los PAU del norte de la capital: Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro y Parque de Valdebebas. Madrid núcleos limítrofes Entre los núcleos pequeños de provincias limítrofes a Madrid, los municipios al norte de Toledo todavía mantienen una tasa de desocupación media del 40% sobre el parque construido desde 2008. Es interesante destacar que Seseña, municipio publicitado como estandarte de la burbuja, presenta ya niveles inferiores al 25% similar a la media metropolitana de Madrid, mientras que en Camarena el nivel de desocupación oscila todavía entre el 60% y el 70% del parque de obra nueva. Menos problemas presentan los municipios limítrofes de Guadalajara, con una media de desocupación del 25%. Entre las localidades con mayor concentración de stock destaca Yebes, con un índice cercano al 40%, frente a El Casar y Azuqueca, que presentan tasas inferiores al 20%. Valencia capital La ciudad presenta una tasa media de desocupación del 30%. Atendiendo a los principales desarrollos, el mayor índice de desocupación lo encontramos en el sector denominado La Torre, al suroeste, que supera el 60%. En mejor situación se hallan Patraix (suroeste) y Benicalap (norte), cuya tasa oscila entre el 30% y el 40%. La desocupación en el desarrollo de Moreras se mantiene en la media de la ciudad, en torno al 30%, mientras que Cuatre Carreres (sur) y Ademuz (noroeste) se encuentran en mejor situación que la media, con un stock del 15% y por debajo del 10%, respectivamente. Otros núcleos urbanos En cuanto al resto de grandes ciudades de la provincia de Valencia, Torrent y Sagunto son las que presentan mayores concentraciones de vivienda vacía, con un índice de desocupación entre el 40% y el 50% del parque construido. Por el contrario, en Paterna se sitúa en torno al 25% y en Alboraya no alcanza el 20%. Sevilla capital La ciudad de Sevilla muestra un 28% de desocupación general en la ciudad. Atendiendo a los principales sectores de desarrollo, los peor situados son el de Pino Montano y Aeropuerto, con una tasa de desocupación que oscila entre el 30% y el 40% de las viviendas construidas desde 2008. La situación mejora en Bermejales y Avenida de Juan Pablo II, cuya tasa se sitúa por debajo de la media de la ciudad con cifras relativas entre el 10% y el 20% del parque nuevo desarrollado. Áreas metropolitanas El área de influencia de Sevilla destaca por la homogeneidad en la periferia más cercana de la capital con índices parecidos a la media de la ciudad de Sevilla de entre el 20% y el 30%. Es el caso de Gelves o Mairena de Aljarafe. El porcentaje se incrementa hasta alcanzar índices de desocupación de entre el 30% y el 40% en las zonas más alejadas, situadas en el extremo oeste de Sevilla. Sevilla, otros núcleos urbanos Dentro todavía de la provincia de Sevilla, Alcalá de Guadaira mantiene su nivel de stock cerca de la media de Sevilla capital, con un 25%, mientras que en Dos Hermanas se incrementa hasta situarse en torno al 35% de los nuevos inmuebles desarrollados. Más alejada de la capital, Utrera destaca entre las localidades más saneadas, con una tasa dedesocupación del 15%. Zaragoza capital Zaragoza presenta un índice medio de desocupación del 14% para el conjunto de la ciudad. Pese a la tónica de moderación general en cuanto al índice de vivienda vacía, destaca un excedente substancialmente mayor en el desarrollo de Arcosur, que ha sido la zona de mayor expansión de la ciudad en los últimos años y que presenta una ratio de desocupación del 25% en la vivienda ya construida desde 2008. Zaragoza área metropolitana La concentración de stock en el área metropolitana de Zaragoza asciende al 28% de media. En ese entorno se sitúan los municipios de La Puebla de Alfindén y La Muela. En el extremo positivo destaca Cadrete, con una tasa del 15%, y en el negativo Cuarte de Huerva, donde el 35% de la vivienda construida desde 2008 permanece vacía. Málaga capital Málaga mantiene una media de desocupación de la vivienda nueva del 20% para el conjunto de la capital. No obstante, pueden señalarse diferencias entre sectores. Por debajo de la media se sitúan los desarrollos de Solivia Este, Virgen de la Fuensanta y Cañada de los Cardos, cuyo índice de desocupación se sitúa por debajo del 20% en todos ellos. Por encima de la media, con tasas de entre un 20% y un 30% de desocupación, se sitúan los sectores de Morillas, Mayorazgo y La Virreina. Málaga áreas metropolitanas En los municipios del área de influencia de Málaga, situados en el interior, el porcentaje de desocupación se establece en torno a una media del 25% del parque construido. En la misma línea que la media se sitúa Vélez-Málaga, con un 25% de vivienda nueva vacía. En el extremo positivo se halla Torremolinos, que presenta un stock técnico y por tanto no problemático inferior al 10%. Bilbao La capital vizcaína presenta una desocupación media del 15%, cifra que se reduce a menos del 10% en los otros dos núcleos más poblados de la zona: Barakaldo y Getxo. En el resto de municipios del Gran Bilbao, su índice de desocupación se mantiene entre el 10% y el 15%. Otras capitales y grandes ciudades La desocupación media en el resto de capitales y grandes ciudades se sitúa en el 24%. Entre las ciudades con mayor concentración de stock destaca Cuenca, con una tasa de desocupación superior al 70% del parque construido en los últimos años. Otras poblaciones con niveles superiores al 50% son las almerienses de Roquetas de Mar y El Ejido, Cartagena (Murcia) y Castellón de la Plana. Con índices de entre el 40% y el 50% del parque nuevo sin ocupar se encuentran otras dos capitales costeras: Alicante y Tarragona. Finalmente, entre las ciudades con menores niveles de concentración de stock, por debajo del 15% de desocupación, se encuentran Donostia, Girona, Huesca, Oviedo y Elche.

Costas e islas

La costa peninsular es la zona que presenta un mayor índice de viviendas desocupadas sobre las construidas, con un 28%. No obstante, existen diferencias importantes entre provincias e incluso entre municipios dentro de las mismas provincias. Girona En el noreste peninsular, en Girona, nos encontramos con uno de los índices de desocupación de la obra nueva más bajos de la costa: un 19% del parque construido desde 2008. Mientras que en la franja costera norte, en torno a Roses, la tasa de desocupación es inferior al 10%, en el sur, integrado en parte con el área metropolitana de Barcelona y representado por Blanes y Lloret de mar, los índices se aproximan al 20% de vivienda nueva vacía. Barcelona El litoral de Barcelona queda ampliamente influido por el segmento de primera residencia con el que se mezcla sin interrupción. No obstante, los municipios costeros que todavía conservan cierto per l de vivienda de segunda residencia mantienen una tasa media de desocupación del 27%. Tarragona La franja de Tarragona es la segunda zona costera que mayor concentración de vivienda vacía acumula por detrás de Castellón. La tasa de stock sobre el parque construido desde 2008 alcanza el 33%. El problema se concentra fundamentalmente en la costa al sur de la capital, desde Cambrils hasta Deltebre, donde el porcentaje de desocupación rebasa en muchos casos el 40% de las viviendas construidas. Castellón Es la franja costera con mayor concentración de stock respecto al parque construido desde 2008: un 38%. Es la costa al norte de la capital la que concentra los peores resultados, destacando negativamente Peñíscola con más de la mitad de las viviendas nuevas desocupadas, y Benicarló, con entre un 40% y un 50% de su parque de nueva construcción sin ningún tipo de uso. Valencia Los municipios costeros de la provincia de Valencia presentan un índice de desocupación del 31%, menor a los de Tarragona y Castellón. También se registran importantes diferencias según las zonas. El área de Gandía y su continuidad hacia Guardamar de la Safor, Bellreguard y Miramar aglutinan un tercio de las viviendas construidas desde 2008 (sobre las zonas de alta concentración turística de la Costa Valenciana) y presentan un nivel de desocupación superior al 50%. En las localidades más cercanas a la capital, como Cullera y Tabernes, el nivel de stock se encuentra más cercano a la media de la costa en torno al 30%. Alicante El porcentaje de desocupación en costa se sitúa en del 26%, ligeramente inferior al del resto de la costa mediterránea. No obstante, también presenta zonas con mayor concentración, situadas fundamentalmente en la costa sur y especí camente en el área de Torrevieja, donde el porcentaje de vacías está por encima del 40%. Aunque en menor medida, también presentan datos por encima de la media Benidorm y Denia, superiores al 30% de desocupación. Murcia Los datos de stock vuelven a empeorar en la zona de Murcia y Almería, donde se ha concentrado una buena parte del esfuerzo constructor de la costa en los últimos años. En ambos casos el porcentaje de desocupación se encuentra en torno al 32% y por tanto por encima de la media costera. En Murcia, el peor índice lo presentan Águilas y Mazarrón, con una tasa del 40% frente a la franja más cercana a Alicante, representada por San Javier y San Pedro del Pinatar, donde el porcentaje desciende hasta el 25%. Almería Al igual que en Murcia, la franja costera almeriense muestra una tasa de viviendas vacías de 32%. Las localidades de Vera y Garrucha son las que presentan peores índices, con más de un 40% de la vivienda construida sin uso, frente a Mojácar, que se encuentra en tasas cercanas al 25%. Granada Dada su orografía, supone una zona de transición en el despliegue de las áreas costeras más representativas del segmento de segunda residencia. La media de desocupación apenas supera el 16% para el conjunto de la llamada Costa Tropical, siendo Salobreña el municipio que más claramente rebasa la media con una tasa de desocupación cercana al 20%. En cualquier caso, la costa granadina no comparte los mismos problemas que otras zonas del litoral mediterráneo. Málaga Ya en la Costa del Sol, uno de los centros más llamativos de la especulación en el pasado, las cosas han cambiado de manera notable en su conjunto, aunque todavía permanecen algunas zonas con excedentes llamativos. El índice de desocupación media se sitúa en el 23%, aunque la zona de Manilva y Estepona se mantiene en torno al 40%. En el otro extremo, Benalmádena y Fuengirola muestran una tasa inferior al 10%. Marbella, referencia de la Costa del Sol, presenta un índice de desocupación del 15%, significativamente por debajo de la media costera provincial. Cádiz y Huelva Sus franjas costeras presentan una tasa media del 20% y del 22% respectivamente, cifra sustancialmente inferior a la media del 28% del conjunto de la costa peninsular. En Cádiz, el comportamiento entre las distintas zonas es bastante homogéneo, aunque Conil, Chiclana, Barbate y el Puerto de Santa María presentan tasas algo superiores a la media provincial, siempre por debajo del 30%. En el otro extremo, Tarifa tiene un índice de vivienda vacía inferior al 10%. La misma línea de homogeneidad se observa en Huelva, donde la línea de costa se mantiene estable en cifras cercanas a la media excepto en Ayamonte, donde la tasa de desocupación se sitúa cercana al 40% de las viviendas construidas en los últimos años. Galicia, Asturias y Cantabria La costa gallega presenta un índice medio del 23%. Entre las localidades con mayor concentración de stock destacan Foz, en la costa lucense, y Ribeira, en la costa coruñesa, con excedentes del 40% de lo construido. Sanxenso, en Pontevedra, se sitúa ligeramente por encima de la media de la costa gallega. Con un índice de viviendas desocupadas, por debajo del 20%, destacan la Illa de Arousa (Pontevedra) y Boiro (A Coruña). El porcentaje de vivienda vacía en la costa asturiana es relativamente bajo y se sitúa en torno al 23%. Llanes es el municipio con un mayor excedente de vivienda nueva vacía sobre la construida, cifrado en el 30%. En la costa cántabra, la tasa de stock se sitúa en una proporción cercana al 28%, aunque in uida notablemente por el efecto del área de in uencia de Bilbao. Es llamativo el caso del municipio de Castro Urdiales, donde el índice de desocupación de la vivienda nueva construida se sitúa por encima del 50%. Eliminando el efecto de Castro Urdiales la tasa media costera bajaría hasta el 23%. País Vasco En la costa vasca el nivel de stock puede cifrarse en torno al 24%, lo que la sitúa en un nivel también inferior a la media de España, y en cifras relativas similares al conjunto de la costa cantábrica. Con una concentración de stock superior a la tasa media se encuentran tanto Bermeo, en la costa vizcaína, como Mutriku, en Guipúzcoa. En ambas localidades, el índice de vivienda nueva vacía es superior al 30%. Islas Baleares Se encuentran, en general, relativamente mejor situadas que el resto de la costa española, con una tasa de desocupación del 19%. Ibiza destaca con un escaso nivel de stock, inferior al 10%. Un poco por encima de Ibiza, pero por debajo de la media de Baleares, se sitúa Menorca. Atendiendo a sus principales núcleos encontramos a Ciutadella de Menorca que presenta una cifra del 15% de desocupación, frente al escaso 10% de Mahón. En cifras superiores se halla la Isla de Mallorca, en torno al 22%. En este ámbito destaca negativamente Manacor, con una tasa del 35% de vivienda vacía sobre la construida. Islas Canarias También aquí el nivel de stock es inferior al del resto de la costa peninsular, aunque superior al de Baleares. Se sitúa en un 25%, con notables diferencias por provincia. Así, Tenerife se encuentra en el 21% frente al 28% de Las Palmas. En la provincia de Tenerife, el 90% de la construcción de viviendas se ha aglutinado en la propia isla de Tenerife. La tasa de desocupación es bastante homogénea a lo largo del territorio de la isla, en torno a la media del 21%. Destaca como excepción el municipio de Granadilla de Abona, donde el excedente repunta por encima del 30%. Ligeramente por debajo de la media provincial se hallan los municipios de San Cristóbal, Güimar, La Orotava y Arona. En un nivel de stock friccional se encuentra Adeje, con una tasa inferior al 10%. El resto de islas de la provincia mantienen una tasa de desocupación que oscila del 20% al 25% de la obra nueva construida. En la provincia de Las Palmas se observan mayores diferencias. Tanto Gran Canaria como Fuerteventura se sitúan en un índice de desocupación en torno al 30%, frente al 20% de Lanzarote. En Gran Canaria destaca Telde como municipio relevante en cuanto al número de viviendas construidas en los últimos años (el segundo tras la capital) y en cuanto a su notable tasa de desocupación, que supera el 50%. También muestra un considerable nivel de stock San Bartolomé de Tirajana, cuya tasa se sitúa en torno al 45% del parque construido. Con una tasa de desocupación inferior a la media de la isla se encuentra, Ingenio, con un 25%. Respecto a Fuerteventura, con unos datos medios similares a Gran Canaria, destaca negativamente el Puerto del Rosario por encima del 50%, así como el municipio de Antigua, con una tasa de desocupación que se sitúa en torno al 40%. Lanzarote, por su parte, es la isla que presenta los mejores datos de la provincia. Arrecife es el municipio de referencia respecto a la obra nueva, ya que ha aglutinado un elevado porcentaje de lo construido desde 2008. En cuanto a su nivel de stock, presenta un índice de desocupación del 23% frente al resto de la isla, cuya tasa conjunta se sitúa por debajo de la media del 20% señalada para Lanzarote.