El producto residencial en las baleares sigue pisando fuerte y se mantiene como uno de los activos con mayor peso de las carteras de los inversores. En 2021, la demanda en este sector en las Islas Baleares mostró un crecimiento superior al 53% con respecto a 2020, y del 13% con relación a 2019, debido a la materialización en 2021 de las transacciones de vivienda pospuestas durante la pandemia. Así se desprende de los datos de CBRE, firma líder en consultoría y servicios inmobiliarios.
La tipología de vivienda más demandada sigue siendo las dotadas de terraza, balcones y zonas comunes bien equipadas. “Observamos que las transacciones de viviendas en Baleares de segunda mano se han incrementado en 55%, con 16.050 transacciones y las de obra nueva, un 37%, con 1.630 transacciones. En ambos casos, superan las cifras registradas en 2019”, señala Tonia Vera, directora de la oficina de CBRE en Baleares.
La demanda extranjera, que se vio fuertemente afectada por las limitaciones a la movilidad en 2020, ha recuperado su dinamismo. En 2021, el 38,93% de las viviendas transaccionadas en el archipiélago fueron adquiridas por extranjeros, una cifra récord, debido a las operaciones aplazadas por las limitaciones a la movilidad.
A la cabeza se sitúan los compradores alemanes, con un 39%, y la británica, con un 13%. “Sin embargo, a la vez que el número de residentes alemanes que adquieren viviendas en Baleares va en ascenso, decrece el número de británicos que compran una vivienda en las islas” explica Vera.
Fuerte demanda nacional e internacional
Las Islas Baleares lideraron en 2021 el incremento de precios de la vivienda. En el cuarto trimestre, la vivienda se encareció en las islas un 9,6% (7,0% obra nueva y 9,9% segunda mano) mientras que el mismo incremento para el conjunto de España fue del 6,4%, según los últimos datos del INE. La responsable del área de Valoraciones de CBRE en Baleares, María Rosa Palmer, argumenta que “la evolución positiva de los precios viene explicada por la fuerte demanda nacional e internacional. Como consecuencia, algunos de los municipios de las islas se sitúan entre los que registran el mayor valor tasado de la vivienda del país”. En el cuarto trimestre de 2021, Santa Eulalia se situó a la cabeza con un valor tasado de 4.068 €/m2; seguido por el municipio de Eivissa con 4.006 €/m2; Calvià con 3.249 €/m2 en la octava; y Palma, con 2.399 €/m2, fue la quinta ciudad capital con mayor valor tasado de la vivienda, solo superada por San Sebastián, Barcelona, Madrid y Bilbao.
A nivel nacional, el 62% de las viviendas transaccionadas en 2021 presentaban un precio inferior a 150.000 €. Por su parte, en las Islas Baleares, el 42% de las viviendas transaccionadas tenían un precio comprendido entre los 150.000 € y los 300.000 €, y el 30% se situaba por encima de 300.000 €. En cuanto a las promociones residenciales de obra nueva, María Rosa Palmer señala que “el precio medio de una vivienda de nueva construcción en Palma se situó en 2021 en 4.432 €/m2, incluyendo dicho precio, una plaza de aparcamiento y un trastero para cada una de las viviendas. Esto representa un incremento
superior al 5,3% respecto a 2020, consolidándose la recuperación de los precios tras la leve recesión de estos como consecuencia de la incertidumbre generada por el Covid-19 en el ejercicio anterior”.
Según datos de CBRE, los mayores precios de venta se alcanzan en el distrito Centro, con un promedio de 6.693 €/m2, le sigue el distrito Poniente, uno de los más consolidados y demandados en la ciudad, con 5.242 €/m2 de promedio y los distritos Platja de Palma, Norte, y Levante se sitúan a la cola, con ratios de venta que oscilan entre los 2.600 € y los 3.100 € por m2. Para 2022, se espera que la tendencia alcista de los precios se mantenga, impulsada tanto por el crecimiento de la demanda, como por el encarecimiento de los materiales de construcción.
Los nuevos desarrollos de vivienda de obra nueva se concentran principalmente en el área metropolitana de Palma y en Ibiza. En 2021 Palma contaba con un total de 34 nuevos proyectos residenciales en comercialización, que representan un total de 1.665 viviendas, además de 12 futuros proyectos que incrementarán la oferta residencial de la ciudad en alrededor de 635 unidades. Por zonas, el distrito Levante concentra la mayor parte de la oferta actual, con 7 proyectos de obra nueva en construcción, además de 4 futuros proyectos, seguido de los distritos de Poniente y Norte.
El Build to Rent, el Coliving, y el Senior Housing: las nuevas tendencias en las islas
El mercado residencial en alquiler registró en el año 2021 un volumen de inversión récord y se consolidó como uno de los principales motores del sector inmobiliario español. Por su parte, las Islas Baleares se sitúan como la comunidad autónoma con mayor porcentaje de hogares que residen en régimen de alquiler, un 35% del total, cifra que se prevé que siga en ascenso, como consecuencia del continuo crecimiento de los precios, que dificulta el acceso a la vivienda en propiedad. La consultora augura que el envejecimiento de la población, la pluralidad y la movilidad definirán el mercado Living en las Baleares en los próximos años.
Fondos internacionales ya han fijado su atención en Mallorca para adquirir producto de inversión residencial, bajo el formato Build to Rent (BTR), concretamente en la zona de Nou Llevant. En cuanto a las rentabilidades de esta tipología de inversión, se sitúa en el 3% y 3,25% en Madrid y Barcelona, en otras capitales de provincia oscila entre el 3,75% y el 4,25%.
El Coliving es un mercado incipiente que ya ha conseguido materializar operaciones de inversión. Con tan solo 1.000 camas en 2021 (a nivel nacional), se prevé que se alcancen las 5.000 camas en 2024, principalmente en ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga. En Baleares ya empieza a surgir algún proyecto que sigue las directrices de esta nueva tipología de producto. Si bien a nivel nacional el Coliving se orienta a jóvenes de entre 26 y 40 años, en las islas se prevé que tenga un componente u orientación más bien internacional.
El crecimiento del porcentaje de la población mayor de 65 años, con buen estado de salud y que se mantiene activa, incrementará la demanda de residenciales con servicios, no medicalizados, donde convivir con personas de su misma edad. Aquí es donde entra en juego el Senior Living, que, además, distingue diferentes tipologías – por un lado: asequible, medio y alta gama; por otro: urbano, vacacional
e híbrido. En Baleares, según CBRE, la tipología vacacional, medio y alta gama es la que tendrá mayor aceptación y de nuevo, con un importante componente internacional.