El sector Living, que agrupa todos los segmentos del inmobiliario que forman parte del ciclo de vida de las personas (residencias de estudiantes, flex living, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y senior living), sigue consolidando su posición como foco de inversión. En el primer trimestre de 2023, concentró el 42% de la inversión total (frente al 25% de 2022), con más de 1.219 millones de euros transaccionados.
Situándose en una fase incipiente si se compara con otros mercados, el sector Living es uno de los segmentos inmobiliarios con mayor potencial de crecimiento en un escenario de falta de oferta frente a una elevada demanda en todas las tipologías de producto.
Así se ha puesto de relieve en la presentación del Informe Tendencias CBRE en Living, que destaca cómo los nuevos cambios sociodemográficos y culturales están dando forma a nuevos conceptos de alojamiento en el foco de los inversores. Según el European Investor Intentions Survey de CBRE, el 23% de los encuestados eligió al sector Living como el más atractivo para invertir en 2023.
“El sector Living acapara todas las miradas. El envejecimiento de la población, ligado a una mejor calidad de vida; los cambios en las unidades familiares, cada vez con más hogares con proyecciones unipersonales pero con mayor pluralidad; o el aumento de la movilidad entre ciudades y países están redefiniendo los espacios habitacionales. Las personas ahora buscan flexibilidad, comunidad, bienestar y felicidad, estableciéndose el hogar como un eje central en su vida”, ha detallado Javier Kindelan, Vicepresidente y Head de Living de CBRE España.
Boom en el volumen de inversión del sector Living en España
El segmento de inversión residencial representó el 74% del total invertido en Living con 904 millones de euros, de los cuales 805 millones se correspondieron a BTR y 99 millones a PRS. Resalta el interés por el producto affordable y el volumen de inversión por parte del sector público; el 41% del total invertido en el sector residencial en alquiler estuvo destinado a vivienda affordable y social. Por su parte, el sector público fue una de las tipologías de inversor más activas con más de 109 millones transaccionados de enero a marzo.
“La creciente demanda de hogares que se decantan por la fórmula del alquiler, ya sea por flexibilidad, movilidad o alternativa a la compra de una vivienda en un contexto de encarecimiento de la financiación, continuará impulsando el segmento del residencial en alquiler y la institucionalización del parque de vivienda en España. Esperamos que el porcentaje de hogares en alquiler siga creciendo durante los próximos años, hasta representar el 26,4% del total de hogares en 2026”, ha trasladado Miriam Goicoechea, Head de Research de CBRE Iberia.
Por su parte, las residencias de estudiantes se mantuvieron en el primer trimestre del año como el segundo asset class en el sector, con un volumen de 160 millones de euros (13% de la inversión total) con tres transacciones en las provincias de Barcelona y Valencia. España, con una tasa de provisión de camas del 6,7%, está a la cola de Europa. Según el informe, 19.000 nuevas camas se sumarán a la oferta actual de residencias de estudiantes hasta 2025.
La inversión en Flex Living, que comprende las nuevas soluciones habitacionales temporales, gestionadas de forma profesional y con servicios incluidos, alcanzó los 154 millones de euros (13% del total en Living), concentrando Corporate Living el 81% del volumen total y Coliving el 19% restante. Nueve de las diez transacciones registradas en el primer trimestre fueron entre Madrid y Barcelona. El potencial de este segmento se apoya en una demanda creciente que busca una solución habitacional hasta ahora inexistente. Según CBRE, el mercado de operadores de espacios flexibles está muy atomizado si bien la consolidación ya ha comenzado. Senior Living no registró actividad transaccional en el primer trimestre, siendo su gran limitación la falta de operadores especializados.
La irrupción del Branded & Luxury ya ha comenzado en España
Por productos, está ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultra lujo y productos de branded y serviced apartment. Comprende tres tipologías de activo: Luxury (viviendas con ubicación prime y proyecto diferenciador), Serviced Apartments (viviendas de lujo con un amplio catálogo de servicios) y Branded Residences (viviendas de lujo asociadas con una marca). Para Javier Kindelan, “en el contexto europeo e internacional, España cobra cada vez mayor atractivo, competitividad y singularidad frente a ciudades homólogas como París, Londres o Milán. La amplia oferta cultural y de ocio, junto con la excelente experiencia gastronómica, son factores determinantes para el impulso de este segmento. A nivel nacional, se están viendo proyectos en Madrid, Barcelona, Baleares y Costa del Sol”.
Reducción del número de compraventas y estabilización de precios
El sector residencial mostró un dinamismo superior al previsto durante el 2022, especialmente durante la primera mitad del año. No obstante, el aumento de los costes de financiación ha provocado una ralentización del mercado y una reducción en el ritmo de crecimiento de la vivienda. “Durante el 2023, el mercado residencial se adentrará en una fase de desaceleración, caracterizada por una reducción significativa de las compraventas y una estabilización de los precios. Sin embargo, esperamos que esta sea acotada en el tiempo, especialmente en lo que hace referencia al mercado de vivienda nueva, que seguirá dando muestras de un buen dinamismo”, ha comentado Miriam Goicoechea.
Ajuste en las rentabilidades prime de todos los productos Living durante el último año
“Durante el 2023, la situación de incertidumbre y subida de tipos empujaron al alza las prime yields. En Multifamily, la actividad inversora en el sector residencial en alquiler se está centrando en las ubicaciones secundarias y en producto affordable donde la rentabilidad media se sitúa por encima del 4% neto. En cuanto a las residencias de estudiantes y Flex Living, a pesar de que se mantiene un alto interés inversor debido al gran desajuste entre oferta y demanda, el entorno actual también ha empujado al alza la prime yield”, según Goicoechea.
ESG o digitalización, entre los retos y oportunidades del sector Living
Los inversores y ocupantes están impulsando una rápida transformación del sector Living en España, en el que ESG se ha convertido en un ingrediente crítico. Un desempeño ambiental superior, así como un enfoque en el bienestar impulsan cambios en edificios existentes y nuevos. Gana relevancia también la fusión de las nuevas tecnologías y modelos de negocio digitales, que alterarán la forma de hacer negocios con los activos vivos.
En el mercado de suelo, destaca el proyecto Terra, una iniciativa exclusiva de CBRE y pionera en el mercado cuyo objetivo es identificar el suelo finalista y con gestión urbanística pendiente en todo el territorio nacional y donde en el caso concreto de suelo residencial (uso predominante o característico) destacan más de 250 millones de m2 de edificabilidad residencial vacante donde podrían desarrollarse 1,8 millones de viviendas. No obstante, la escasez de suelo residencial finalista en las principales capitales de provincia, ha llevado en los últimos años a una tendencia por parte de los promotores y operadores en la identificación de suelos con uso terciario-hospedaje y dotacionales, que sirvan como alternativa habitacional a la falta de producto.