Los precios residenciales prime crecerán en Madrid un 3% durante este año, por delante de Barcelona (2%), según ‘The Wealth Report’ de Knight Frank
El mercado inmobiliario será un destino clave para la inversión de las personas con una riqueza en activos netos equivalente o superior a los 50 millones de dólares (UHNWIs) durante los próximos meses. De hecho, un 25% de ellos tiene la intención de invertir en el sector en 2021, inversión que estará marcada por criterios de sostenibilidad, puesto que un 45% está cada vez más interesado en la inversión ESG.
Esta es una de las principales conclusiones del informe ‘The Wealth Report’, presentado por Knight Frank. De acuerdo con el estudio, el residencial ha sido la rama del inmobiliario que mejor se ha comportado a nivel de inversión durante el año 2020. En concreto, el área prime de este sector ha tenido un comportamiento positivo, incrementando sus precios en un 1,9% a nivel global durante el año pasado.
“Los bajos tipos de interés de las hipotecas (mínimos históricos en algunos mercados), la búsqueda y privacidad de espacio tras el confinamiento y los cambios en los patrones de movilidad han ayudado en la subida de los precios que hemos presenciado en la obra nueva prime durante este año”, explica Liam Bailey, director global de Research de Knight Frank.
Este comportamiento positivo del área residencial prime continuará durante el resto de 2021, puesto que, como revelan los datos de ‘The Wealth Report’, un 26% de los UHNWIs planea comprar una nueva vivienda en el presente año.
Esta tendencia global coincide con la situación del mercado español, donde la compraventa de vivienda de obra nueva prime ha evolucionado favorablemente. El confinamiento no paralizó en exceso el sector por la mejora de tendencias existentes como las visitas virtuales o los vídeos 3D de los inmuebles. Así, presenciamos una etapa de estabilidad tanto en precio como en demanda durante esos meses, y que ahora recupera la tendencia positiva previa al Covid-19.
Por otra parte, se ha visto un cambio en las preferencias de los compradores. El producto situado a las afueras de Madrid, en particular los unifamiliares con espacios exteriores como jardín o terraza y con vistas, es el que ha presentado un mejor comportamiento, impulsado por los meses de confinamiento. Por las restricciones sanitarias, se ha asistido a un predominio del comprador nacional frente al inversor extranjero.
“Tendencias como la búsqueda de vivienda a las afueras de Madrid se quedarán un tiempo. Sin embargo, pronto volveremos a ver cómo Madrid y el centro de la ciudad recuperan su demanda y atractivo. También para los inversores internacionales, cuyo interés por España, y en particular por la capital, sigue siendo fuerte. Con la reducción de las restricciones volverán a incrementar su actividad inversora en nuestro país”, afirma Zamora.
Según las previsiones de la consultora, los precios residenciales prime crecerán en Madrid en un 3% durante el presente año, siendo la ciudad española más destacada por delante de Barcelona (2%). A nivel global, Seúl será la que presente un mayor incremento, con un 7%, seguida por Shangai y Ciudad del Cabo, ambas con una subida del 5%.
“Asia es el continente en el que residen más milmillonarios del mundo, con un 36% del total global. Además, será la que presente un mayor crecimiento de UHNWIs durante los próximos años. En concreto, se incrementarán en un 39% hasta 2025”, señala Bailey.
El alquiler, tendencia que se potencia
‘The Wealth Report’ también recoge la ‘Knight Frank’s Attitudes Survey’, la encuesta sobre tendencias y actitudes realizada por la consultora inmobiliaria a los UHNWIs y HNWIs. A la pregunta sobre qué ramas del inmobiliario ven más interesantes para invertir, el 32% de los encuestados señala el PRS o mercado del alquiler.
Esto va en línea con una tendencia que ya estaba presente en el mercado inmobiliario español y que la pandemia se ha encargado de impulsar. La reducción del poder adquisitivo de los ciudadanos, en especial de los jóvenes, que no tienen la capacidad de comprar una vivienda y, sobre todo, un cambio de preferencias impulsado por el público millennial, que está contribuyendo a una mayor demanda de alquiler.
Esta mayor demanda es la que ha logrado que, durante el año 2020, la inversión en PRS haya supuesto el 15% de la inversión inmobiliaria total en nuestro país. Esto se observa también en el desarrollo e interés que está alcanzando el Build to Rent, una tendencia iniciada antes de la pandemia, pero que sigue al alza. Durante el último año, diversos fondos de inversión han llegado a acuerdos con grandes promotores para desarrollar de forma profesional cartera de alquiler. Así, durante los últimos meses se han iniciado proyectos con una previsión de entrega de 12.000 viviendas destinadas al alquiler en los próximos años.
“Estamos ante un sector residencial cuyo crecimiento es sano, alejado de los tiempos de la burbuja pre-crisis financiera de 2008. A pesar de la crisis sufrida durante el último año, la tendencia positiva de recuperación respecto a la gran crisis se mantiene”, explica Zamora.
Por su parte, Humphrey White, director general de Knight Frank España, expresa que “vemos un incremento en el apetito inversor, algo muy interesante y que está causado, en parte, por la montaña rusa que han supuesto las bolsas u otras inversiones alternativas en ciertos momentos durante el último año. También debido a los bajos niveles de rentabilidad que ofrecen la renta fija y otras inversiones de bajo riesgo. El sector inmobiliario, por tanto, vuelve a ser un lugar de inversión refugio”.
El mundo online impulsa al área comercial
El sector del inmobiliario comercial no ha sido ajeno al golpe económico que ha traído la pandemia de la COVID-19. Así, pese a que la inversión mundial en 2020 en este mercado fue un 9% superior a la media de los últimos diez años, las cifras fueron peores que las registradas en 2019.En el caso de España, hemos presenciado una caída de la inversión de un 50% en 2020 con respecto al año anterior, con unas cifras totales de 7.200 millones de euros.
Sin embargo, en este 2021 nos encontramos con la percepción de un incremento de la actividad inversora, que aún no ha cuajado en grandes operaciones por no existir presión vendedora, pero que cristalizará en una clara recuperación a finales de año.
“Pensamos que las expectativas de comprador y vendedor irán alineándose en mayor medida después del verano. Puede ser que los primeros inversores que venían a comprar en España durante la pandemia buscaban grandes descuentos que no se han encontrado hasta la fecha, y que ahora viene entrando un tipo de inversor más core”, apunta White.
Una noticia positiva ha sido el incremento del comercio electrónico, en el que los consumidores se han sumergido de pleno a raíz del confinamiento. Esto ha favorecido una fuerte recuperación del sector logístico, el segundo campo más atractivo para invertir en inmobiliario, al señalarlo el 28% los UHNWIs entrevistados.
En concreto, la inversión en este campo en España durante el primer trimestre de 2021 creció en un 93% respecto al mismo periodo del 2020. “Gracias a las infraestructuras modernas de España y al hecho de ser un mercado con recorrido, esperamos que la logística sea un gran motor inmobiliario durante los próximos años, con fundamentales sólidos para atraer a los grandes inversores”, comenta Jorge Sena, socio del Área Comercial de Knight Frank.
Este auge del e-commerce está derivando también en nuevas necesidades para las compañías que el logístico debe satisfacer. “La alta demanda de comercio electrónico y la mayor robotización de los procesos logísticos hacen que las empresas requieran naves con mayor tamaño y altura. Los activos de mayor antigüedad no casan con estas necesidades, así que se construirán otros nuevos que sí las satisfagan”, indica Sena.
Asimismo, destaca el acelerado desarrollo del sector de los data centers, con una fuerte vinculación con el crecimiento del mundo de internet y la nube. De acuerdo con Sena, poseen “un crecimiento exponencial” que atrae a proveedores de servicios en la nube de EEUU y otros operadores internacionales de colocación mayorista. A nivel de inversor, se tratan de activos “muy interesantes y seguros, al ser habitual la existencia de contratos de muy largo plazo”.
Otra rama que se ha visto afectada por la crisis sanitaria, aunque de un modo no tan positivo, es el ámbito de las oficinas. El teletrabajo y la distancia social como nueva práctica habitual obligarán a reconfigurar los espacios. Sin embargo, la mejora de los datos sanitarios está devolviendo paulatinamente la actividad normal a las oficinas. No en vano, el 18% de los UHNWIs encuestados considera esta rama del inmobiliario como un foco de inversión interesante. “No estamos ante el fin de las oficinas, ni mucho menos, sino que estamos ante una redefinición del concepto de presencialidad. Es algo muy diferente”, apunta Sena.
Los supermercados como activo esencial
Uno de los aspectos que el confinamiento dejó patente es el importante papel que los supermercados juegan como centros de abastecimiento de alimento para la población. “Estamos evolucionando hacia un comercio de proximidad, persiguiendo una mayor comodidad. Ya no se producen grandes compras una vez al mes en los hipermercados de las afueras de las ciudades, sino que se acude con más frecuencia para compras más cotidianas, recurriendo en ocasiones al envío a domicilio”, comenta Sena.
Este cambio de mentalidad está derivando en una intensa búsqueda de este tipo de activo con contratos a largo plazo por parte de los inversores. En este sentido, la inversión creció el 373% en 2020, por encima de los 600 millones de euros.
Otra de las grandes víctimas de la pandemia ha sido la rama de los hoteles, debido a la caída del turismo. En concreto, la inversión en hoteles ha bajado en casi un 50% a nivel global con respecto a 2019, como desvela ‘The Wealth Report’. Se espera la recuperación del sector gracias a la progresiva relajación de las medidas sanitarias y al retorno del turismo. Sin embargo, los viajes de negocios serán más limitados.
España y Madrid como destinos de inversión
De entre las principales ciudades españolas, es Madrid la que muestra un atractivo especial. En este sentido, se recuperará con mayor rapidez de la crisis de la pandemia. Además, es un foco de interés para los jóvenes profesionales y las familias que buscan una buena calidad de vida, al ser la capital de uno de los países más grandes del continente y sede de grandes firmas empresariales.
“La calidad de sus proyectos residenciales aumenta ese atractivo, pero también lo hacen la calidad de sus servicios sanitarios y sus centros de educación. Existen numerosos proyectos de calidad y ya durante el año 2020 hemos sacado al mercado diversas promociones que han llamado la atención de los inversores y derivado en transacciones. No en vano, Madrid ha sido el mercado que mejor se ha comportado en pandemia y que antes se ha recuperado”, incide Zamora.
En cuanto al sector comercial, España es un país muy atractivo para la inversión en activos inmobiliarios, gracias a unas rentabilidades en zonas prime por encima de otros países, y donde destaca actualmente el sector logístico.
“La pandemia ha servido a inversores internacionales, de países como Alemania y Estados Unidos, para tomar posiciones en el inmobiliario español, en espera de una rápida recuperación vinculada al proceso de vacunación europeo”, señala Jorge Sena.