El Colegio de Registradores, en su Estadística Registral Inmobiliaria del tercer trimestre de 2023, analiza las tendencias actuales que reflejan el comportamiento de los españoles en la compra de viviendas. Se incluye también un informe de precios medios, adicional al tradicional índice Case & Shiller de precios aplicado a España.
Precios medios de las compraventas de vivienda inscritas
El precio medio de la vivienda disminuye respecto al trimestre anterior, que fue de crecimiento, aunque venía precedido de dos trimestres consecutivos de caídas. Los datos continúan el proceso de moderación de los últimos trimestres, mostrando una variación anual, es decir, con relación al mismo trimestre de 2022, del 0,8%. Los 1.974 €/m² del tercer trimestre suponen un descenso del 0,3% respecto al trimestre precedente, debido sobre todo a la caída de la vivienda nueva (-2,9%), mientras que la vivienda usada aumenta el 0,6%. Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Los resultados anualizados, es decir, de los últimos doce meses, muestran un comportamiento más estructural, en el que para el conjunto de España los 1.955 €/m² de precio medio han supuesto un incremento interanual acumulado del 1,7%, originado por la mayor fuerza de la vivienda nueva (4,6%), mientras que la vivienda usada registra un aumento más moderado del 1,0% en sus precios.
Por CC.AA., en el tercer trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Baleares (3.388 €/m2), seguido de Madrid (3.272 €/m2), País Vasco (2.983 €/m2) y Cataluña (2.457 €/m2). En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Castilla-La Mancha (853 €/m2) y Extremadura (792 €/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
Compraventas inscritas
Entre julio y septiembre se inscribieron en los registros de la propiedad 140.160 compraventas de vivienda, con un descenso del 7,8% sobre el trimestre anterior. Con respecto al mismo trimestre de 2022 la caída fue del 16,5%. Por lo tanto, se confirma la tendencia predominantemente descendente de los últimos meses.
En vivienda nueva se han registrado 25.182 compraventas (un descenso del 12,4% sobre el trimestre anterior). La vivienda usada registró 114.978 operaciones, con un descenso trimestral del 6,7%.
Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran 603.308 compraventas de vivienda, descendiendo el 5,7% respecto al trimestre precedente. Sin embargo, en los últimos trimestres se han registrado los mayores volúmenes, que en el cuarto trimestre de 2022 alcanzaron las 646.241 operaciones, en máximos desde mediados de 2008.
Número de hipotecas
El número de hipotecas sobre vivienda ha descendido por quinto trimestre consecutivo, alcanzando las 90.858 en el tercer trimestre del año, con un descenso del 2,9% con respecto al trimestre precedente (-14,5% en 2T23). El intenso crecimiento de los tipos de interés ha provocado caídas más importantes en la actividad hipotecaria que en el número de compraventas, aunque los datos de septiembre anuncian una tendencia más equilibrada durante el último periodo del año.
El porcentaje trimestral de hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas de vivienda ha aumentado, concretamente en 3,2 p.p. durante el último trimestre, alcanzando una proporción del 64,8% las hipotecas Inscritas sobre las compraventas registradas.
Compras de extranjeros
La demanda extranjera de vivienda ha alcanzado el 15,4% de las compraventas, incrementándose 0,5 p.p. respecto al trimestre anterior, lo que supone el segundo mayor resultado de la serie histórica, alcanzado en el tercer trimestre de 2022 (15,9%), siendo un factor relevante para mantener unas elevadas cuantías en el número de compraventas. Por otro lado, el hecho de que, en términos absolutos, el número de compraventas del segundo trimestre se haya reducido respecto al trimestre anterior, supone una reducción real en el número de compraventas por extranjeros. Se continúan superando ampliamente los porcentajes habituales desde 2014, que se situaban por encima del 12%. Los británicos vuelven a encabezar los resultados con un 10,1% de compraventas, seguidos por alemanes (7,0%), franceses (6,7%), belgas (5,4%), marroquíes (5,3%) e italianos (5,1%).
Por Comunidades Autónomas, en diez se ha incrementado su peso porcentual, frente a siete que ha descendido. Los mayores volúmenes corresponden a Baleares (31,7%), Comunidad Valenciana (29,5%), Canarias (28,2%), Murcia (24,8%), Cataluña (16,4%) y Andalucía (16,0%).
Pisos y viviendas unifamiliares
Durante el tercer trimestre del año, respecto a la proporción de pisos y viviendas unifamiliares, las compraventas de vivienda se han desagregado en un 80,5% de vivienda colectiva (pisos) y un 19,5% de vivienda unifamiliar, que registro su máximo histórico a finales de 2020, con el 22,5%. Igualmente, en cuanto a los datos anualizados, se observa una cierta estabilidad en el peso de las compraventas de vivienda unifamiliar, con porcentajes similares a los del trimestre anterior.
Proporción de compraventas de vivienda en capitales frente al total de su provincia.
En este apartado se estudian las preferencias de compra de viviendas con mayor superficie hacia zonas menos urbanizadas. Durante el tercer trimestre del año, tomando las ocho principales capitales por número de habitantes, sólo Barcelona y Málaga han ganado peso relativo frente a su provincia si lo comparamos con el mismo periodo del año anterior, mientras que las otras seis capitales lo han perdido.
Datos del mes de septiembre
Siguiendo con la serie mensual, se incluye en este informe trimestral los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondientes al mes de septiembre, en cuanto a compraventas e hipotecas inscritas frente al mismo periodo del año anterior. Continúa el fuerte descenso de las hipotecas, mientras que las compraventas, que habían resistido mejor en los meses anteriores, incrementan significativamente sus descensos en septiembre. Vemos los detalles a continuación:
En septiembre, las compraventas totales disminuyeron el 20,6% respecto al mismo mes del año anterior. Se observan descensos continuos desde diciembre del año pasado, con mayor intensidad en el último trimestre, con caídas por encima de los dos dígitos, después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. De las 99.845 operaciones inscritas en septiembre de 2022 se ha pasado a las 79.263 del pasado septiembre, una reducción de más de 20.000 operaciones. Las compraventas de vivienda descendieron más, el 24,3% anual, y de las 55.437 operaciones en septiembre del año pasado se ha pasado a las 41.977 de septiembre de 2023, en torno a 13.500 operaciones menos.
La evolución de las hipotecas constituidas en los últimos meses mostraba descensos más intensos que en las compraventas, aunque el intenso descenso de éstas durante el mes de septiembre se traduce en un acercamiento entre ambas modalidades. En número de hipotecas totales, en septiembre del año pasado se constituyeron 55.416 operaciones, frente a las 40.018 de septiembre de 2023, lo que supone un descenso del 27,8%, con una diferencia negativa de más de 15.300 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, de las 42.476 operaciones de septiembre de 2022 se ha pasado a las 30.850 en septiembre de este año, un 27,4% menos, similar al descenso de las hipotecas totales, con unas 11.600 operaciones menos.