El mercado residencial apunta a que mantendrá su tendencia al alza en los precios como mínimo hasta 2025, a pesar de las dificultades cada vez mayores de financiación y de la incertidumbre económica imperante. Eso sí, los precios crecerán por debajo de la evolución prevista para la inflación durante los tres próximos años. Esta es una de las principales conclusiones recogidas en el informe Proyección de los precios de la vivienda en España 2023-2025 elaborado por Euroval, la sexta tasadora española por volumen de facturación y cuota de mercado según el último ranking de la AEV.
Así, y de acuerdo con los datos recogidos en este informe, el precio medio de la vivienda en España se incrementaría un 5,8% hasta el último trimestre 2025, que se correspondería con subidas del 1,9% el año que viene, también del 1,9% en 2024 y del 1,8% en 2025. El precio medio del metro cuadrado en este período pasaría, pues, desde los 1.704 euros actuales a los 1.802 euros del último trimestre de 2025. Se trata de estimaciones medias agregadas para el conjunto de transacciones, sin distinguir entre vivienda nueva y usada.
El informe de Euroval insiste también en otro hecho significativo, como es la acusada tendencia a la diversidad en la evolución espacial de los precios en el residencial español. La disparidad de su comportamiento a nivel provincial es considerable, resultado, por otra parte, de las dinámicas concretas que operan en cada mercado provincial.
De esta manera, hasta un total de 30 provincias situarían su evolución de precios prevista hasta 2025 por encima de la media nacional, mientras que 22 lo harían por debajo, de las que tres presentarían un saldo negativo (en el cálculo se incluyen las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla). Además, una segunda característica merece también destacarse: los movimientos al alza respecto a los valores medios nacionales para el período proyectado son mucho más acusados que los respectivos a la baja, en línea, por tanto, con la tendencia a la disparidad provincial apuntada en el informe (la diferencia entre las dos provincias que abren y cierran el ranking del informe, Toledo y Palencia, es de 21,3 puntos porcentuales).
El precio medio del metro cuadrado
pasaría de los 1.704 euros actuales
a los 1.802 euros del último
trimestre de 2025
Toledo es la provincia donde el precio de la vivienda previsiblemente registrará un incremento más fuerte, del 17,3% hasta alcanzar, previsiblemente, los 1.060 euros de media por metro cuadrado. Con todo, la capital de la comunidad de Castilla-La Mancha seguiría estando todavía muy lejos del valor máximo de la burbuja, cuando en el tercer trimestre de 2008 se situó en los 1.385 euros. El resto de las provincias que registrarían una evolución de su precio medio residencial por encima de la media nacional son las siguientes: Guadalajara (16,6%), Huelva (14,2%), Ávila (13,5%), Segovia (13%), Tarragona (11,7%), Zaragoza (11,5%), Castellón (11,3%), Cádiz (11,2%), Burgos (10,7%), Valencia (10,4%), Gerona (10,2%), Murcia (10%), Sevilla (9,3%), Huesca (9,1%), La Rioja (9,1%), Almería (9%), Granada (8,9%), Valladolid (8,7%), Melilla (8,3%), Pontevedra (8%), Álava (7,7%), Asturias (7,6%), Baleares (7,2%), Málaga (7%), Navarra (6,7%), Alicante (6,6%), Lugo (6,5%), Cantabria (6,3%) y Albacete (6,2%).
Otras 19 provincias presentarían, de acuerdo con las previsiones del informe de Euroval, una evolución positiva de sus precios positiva hasta 2025, pero por debajo de la media nacional, que para este período se situaría en el 5,8%. Son las siguientes: Tenerife (5,7%), Cuenca (5,5%), Bizkaia (5,3%), Lleida (5,3%), La Coruña (5%), León (4,7%), Madrid (4,3%), Salamanca (4%), Guipúzcoa (3,6%), Jaén (3,6%), Ciudad Real (3,4%), Ceuta (3,3%), Barcelona (3,2%), Badajoz (3,0), Teruel (2,8%), Córdoba (2,5%), Cáceres (1,6%), Las Palmas (1,2%) y Orense (1%).
Únicamente tres provincias registrarían retrocesos en el precio medio de sus viviendas: Zamora (-0,6%), Soria (-3,3%) y Palencia (-4%).
Por su parte, algunas provincias españolas destacables mostrarían una evolución caracterizada por la desigualdad. Así, y mientras Málaga es la única cuyos precios residenciales se incrementarían por encima de la media nacional, hasta el 7% en el trienio 2023-2025, Madrid y Barcelona lo harían por debajo de esta media nacional (4,3% y 3,2%, respectivamente). También el análisis de los cambios en cada uno de los años proyectados dejaría evoluciones diferentes. Málaga, por ejemplo, presentaría una tendencia al alza más constantes que las otras dos provincias, con previsibles subidas en los precios del 2,5% en 2023 y en 2024 para, a continuación, marcar un leve descenso hasta el 2% en 2025. Por el contrario, las evoluciones previstas para Madrid y Barcelona se caracterizarían por unos menores incrementos (los valores máximos se darían en 2023 con subidas del 1,9% y del 1,5, respectivamente), que progresivamente irían reduciéndose hasta alcanzar sus mínimos en 2025 (0,9% y 0,6%, respectivamente).
Finalmente, los autores del informe insisten en el hecho de que la metodología utilizada, de series temporales, en las que se aprecia un comportamiento estacional e irregular en la evolución del precio que se corrige. Si bien este tipo de análisis proporciona una proyección con cierta confianza para plazos relativamente cortos, no es así cuando se va más allá de cuatro trimestres, por lo que estas proyecciones se tendrían que ir actualizando con datos reales trimestrales.