Si echamos la vista atrás, el 2021 cerró con buenos datos para el sector inmobiliario y unas expectativas de crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) muy interesantes para el 2022. No obstante, el inicio del conflicto bélico entre Rusia y Ucrania lo ha trastocado todo, el corte de los suministros de gas ha provocado que la inflación se aleje de sus niveles previos y llegando a un incremento de hasta el 10,8% a mediados de año y con pocas expectativas de que vaya a retroceder en lo que resta del año.
En este contexto, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de interés para controlar el consumo y la inflación y por lo tanto las cuotas hipotecarias han experimentado una fuerte subida. En lo que respecta al marco económico español actual, también se deben tener en cuenta diversos factores que incrementan la incertidumbre para los propietarios de vivienda.
Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), ejemplifica que “uno de ellos es la prórroga hasta diciembre de la limitación del 2% de la subida de los precios de las rentas de los contratos del alquiler”. “Esta medida contradice la mayoría de los contratos en España, ya que están ligados a la subida de IPC. Es decir, si el IPC sube un 10% las rentas del alquiler también subirían un 10%. Pero ahora mismo no se puede llevar a cabo, algo que descontenta a los propietarios”, explica Unsain.
Otro foco de incertidumbre es la Ley de Vivienda, que aún se encuentra en tramitación, que al parecer puede incluir aspectos intervencionistas en el libre mercado como algún mecanismo de fijación de precios de alquiler. El presidente de AEPSI advierte que “toda la incertidumbre internacional y nacional provocaran que la demanda de vivienda de empiece a paralizar a partir de ahora”.
¿Qué pasa si baja la demanda de vivienda?
Al bajar la demanda ante una oferta inmobiliaria similar, el precio de la vivienda puede tender a reducirse. No obstante, este descenso no se va a producir de forma homogénea. Iñaki Unsain opina que “no van a bajar de la misma manera las viviendas de uso propio que las de que se compran para el mercado del alquiler”. Pese a que la demanda de viviendas de uso propio va a reducirse por la inflación y pérdida de poder económico de las familias, en el caso de la vivienda para el alquiler, la situación será diametralmente opuesta.
“Los precios de las viviendas de inversión se van a incrementar, ya que, al haber menos posibilidad de endeudarse, mucha gente va a tener que alquilar, lo que hará que suban los precios de los alquileres y por lo tanto también la rentabilidad de este tipo de viviendas. Por otro lado, las viviendas de inversión se están convirtiendo en un producto de inversión refugio para protegerse de la elevada inflación , todos estos efectos producirán una subida de la demanda, lo que provoca una subida del precio del alquiler”, argumenta Iñaki.
El PSI explica que la vuelta de los estudiantes y ejecutivos extranjeros y el hecho de que este tipo de activos se hayan convertido en refugio para los inversores serán claves para el aumento tanto de la demanda como la subida del precio.