Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, donde analiza la evolución del precio medio de la vivienda nueva y usada hasta marzo de 2023, así como el comportamiento de otros indicadores propios de ST durante el primer trimestre. El estudio concluye que el precio de la vivienda continúa al alza al cierre del tercer mes del año, pero a un ritmo más moderado, que se ha suavizado por primera vez desde junio 2021.
La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, ha explicado que “la situación de incertidumbre global que genera el conflicto bélico en Ucrania -y su consecuente impacto en el sector energético-, la alta inflación generada y el alza de tipos de interés, están influyendo sobre la economía en general, y sobre el mercado inmobiliario en particular, poniéndose de manifiesto en la confianza del sector, según muestra el índice que ofrecemos, que desciende por tercer trimestre consecutivo”. “A nivel de precios de vivienda nueva y usada, pese a que el importe medio se mantiene al alza a fecha de marzo de 2023, registrando un crecimiento interanual del 4,1%, se aprecia una ralentización en la velocidad de crecimiento”, ha argumentado Consuelo Villanueva.
A su juicio, “el escenario de alta inflación y el encarecimiento de la financiación están reduciendo la renta disponible y, por tanto, disminuyendo la capacidad de acceso a la vivienda, de los potenciales compradores, además de enfriar el mercado inversor”. “Este escenario de menor ingreso residual, bolsas de ahorro de los hogares más contenidas, pero también de incrementos en precios de vivienda, está dando lugar a una demanda insatisfecha, que cada vez es más numerosa, debido a esa dimensión del precio. Este es el equilibrio que, con las condiciones actuales hay que volver a definir, y que vendrá estipulado por la duración del periodo de alta inflación, así como el alza de los tipos de interés”, ha señalado.
Evolución del precio de la vivienda
El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que publica Sociedad de Tasación concluye que el precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada ha alcanzado los 1.801 €/m² en marzo de 2023, tras una variación anual del +4,1% y semestral del +1,8%. Previamente, al cierre de 2022, el importe medio se situó en 1.787 €/m², tras un incremento anual del 4,6% y semestral del 2,1%.
En términos anuales, tal y como se observa en el gráfico de la página 1, este resultado muestra una ligera ralentización en la velocidad del crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada, ya que por primera vez desde junio de 2021, el ritmo de incremento se ha ralentizado. En el comportamiento actual del ciclo inmobiliario de la vivienda nueva y usada, que inicialmente se vio alterado por la pandemia, se percibe el impacto que está teniendo el conflicto bélico, la crisis energética y la volatilidad macroeconómica, así como la creciente inflación y las sucesivas subidas de tipos por parte de los bancos centrales.
El estudio detecta un aumento generalizado del precio de la vivienda en todas las comunidades autónomas durante 2022, con incrementos anuales superiores al 2,9% en todas las autonomías, siendo la ciudad autónoma de Ceuta la única que crece por debajo del 1%. Las cinco regiones donde más subió la vivienda fueron: Comunidad de Madrid (5,8%), Islas Baleares (5,4%), País Vasco (5,2%), Cantabria (5,2%) y Comunidad Valenciana (4,9%). Por el contrario, las que registrado un menor crecimiento fueron: La Rioja (2,9%), Extremadura (3,1%), Castilla y León (3,2%), Asturias (3,4%) y Cataluña (3,6%).
En valores absolutos, la Comunidad de Madrid (2.845 €/m²) registra el precio medio más elevado a nivel nacional, por encima de Cataluña (2.505 €/m²) y País Vasco (2.425 €/m²). Por el contrario, Extremadura (933 €/m²) y Castilla La Mancha (1.026 €/m²) presentan los importes medios más bajos.
A nivel de provincia, Madrid registra el precio medio más elevado (2.845 €/m2), superando así a Barcelona (2.838 €/m2), que desde junio de 2007 venía registrando un importe más elevado. Dentro de las cinco provincias con los importes más elevados también se encuentra Guipúzcoa (2.703 €/m2), Baleares (2.421 €/m2) y Vizcaya (2.354 €/m2). En el otro extremo, los precios medios más bajos se registran en Ciudad Real (919 €/m2), Lugo (920 €/m2), Cáceres (931 €/m2), Badajoz (933 €/m2) y Cuenca (936 €/m2).
Índice de Confianza Inmobiliario de ST
El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha situado en 47,8 puntos sobre 100 al cierre del primer trimestre de 2023, lo que supone el tercer descenso consecutivo de este indicador; continuando, además, por segundo trimestre consecutivo, por debajo del punto de equilibrio (50).
El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario apunta que la actual volatilidad macroeconómica, marcada por la inflación y la subida de tipos, explica esta moderación del optimismo dentro del sector inmobiliario, que ha provocado un descenso de 1,5 puntos en los últimos tres meses y de 5,4 puntos con respecto a hace un año. Así, la recuperación del optimismo dependerá, fundamentalmente, de la extensión en el tiempo de esta situación y de las subidas de tipos adicionales que sean necesarias hasta alcanzar la cifra de inflación objetiva del 2% marcada por los bancos centrales.
Por comunidades autónomas, todas registran descensos notables en el Índice de Confianza en tasa interanual, siendo más acusados en la Comunidad de Madrid y en La Rioja, con descensos de 9 y 7,2 puntos, respectivamente, respecto al valor registrado hace un año.
Del total de autonomías, únicamente dos registran un Índice de Confianza con valores superiores a 50 sobre 100, es decir, dentro de la zona optimista: Islas Baleares y Aragón, con 53,3 puntos y 50,3, respectivamente. En el lado contrario de la tabla se encuentran Castilla y León (44,5 puntos), con el índice más bajo de todo el territorio nacional, y Madrid (46,1 puntos), ambas por debajo de la barrera de 50 puntos, que marca el punto de equilibrio.
Coste de construcción
El coste de construcción de obra nueva se sitúa en 1.182 €/m² al cierre del primer trimestre de 2023. Este indicador no ha registrado variación con respecto al cuarto trimestre de 2022, pero sí ha aumentado un 6,87% en comparación con el mismo periodo de 2022. A su vez, la ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.023 €/m², mientras que el de bajo rasante en 409 €/m².
Este indicador es elaborado cada trimestre por ST Consultores Inmobiliarios en base a las promociones de obra nueva que monitoriza. Por tanto, no están incluidas las actuaciones de rehabilitación. El índice se obtiene tras dividir el presupuesto de contrata de cada promoción monitorizada entre la superficie construida sobre rasante. Dicho módulo abarca obras de bloque abierto, promociones unifamiliares y edificios entre medianerías.
Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST
El Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha mantenido sin variación con respecto al trimestre anterior, situándose en 7,7 años de salario íntegro necesarios para que los compradores puedan adquirir una vivienda.
Este indicador se construye a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda nueva y usada, y los ingresos medios brutos anuales. Durante el último año, el esfuerzo necesario para acceder a la compra de una vivienda también se ha visto incrementado, registrando un aumento del 3,5%, ya que mientras el precio medio unitario de la vivienda ha crecido un 4,6%, la revalorización media salarial del último año ha sido del 2,9%.
Por comunidades autónomas, 15 de las 17 registran incrementos con respecto al mismo periodo del año pasado, siendo los aumentos más acusados los de Aragón y Andalucía, ambas con un incremento interanual del 8%.
En la comparativa trimestral, por su parte, únicamente seis autonomías registran ligeras subidas (Galicia, País Vasco, Andalucía, La Rioja, Canarias y Asturias); mientras que cinco registran leves descensos (Castilla León, Castilla La Mancha, Madrid, Navarra, Cantabria y Baleares); y el resto se mantienen invariables.
En valores absolutos, las diferencias entre comunidades oscilan entre los 9,5 años que un ciudadano de la Comunidad de Madrid debe destinar para la compra de una vivienda hasta los 5 años necesarios en Murcia y La Rioja. Islas Baleares continúa registrando valores muy por encima de la media nacional, con 17,6 años de salario íntegro.