Durante el primer trimestre de 2023, el mercado inmobiliario en España ha experimentado diferentes tendencias en cuanto al precio de la vivienda, con notables disparidades entre provincias. Según el informe elaborado por el área de Tasaciones de CBRE, se observa un notable crecimiento en el precio de la vivienda en cinco provincias españolas, superando el 6%. Por otro lado, en nueve provincias se registra una ligera disminución en el precio de las propiedades, e incluso una moderación en su precio.
Específicamente, Guadalajara, Málaga, Segovia y Navarra destacan como las cuatro provincias con los mayores aumentos en el precio de la vivienda, con incrementos interanuales que oscilan entre el 6,1% y el 9%. Estos valores superan la media nacional, que se sitúa alrededor del 2,6%.
Por otro lado, se observa una disminución en el precio en Álava, Murcia, Salamanca, Almería, Lugo, Cáceres, Asturias, Cuenca y Castellón. Entre estas últimas, se registra la mayor caída, alcanzando un descenso del 3%. En el resto de las provincias, el precio de la vivienda experimenta un crecimiento más moderado, situándose entre el 1% y el 5%, según el informe del área de Tasaciones de CBRE.
"El incremento de los precios se debe a un importante
crecimiento de la población en la ciudad en los últimos
años, por la cercanía con la capital, unido a que comprar
una casa es un 57% más barato que en Madrid"
“En el caso de Guadalajara, por ejemplo, el incremento de los precios se debe a un importante crecimiento de la población en la ciudad en los últimos años, por la cercanía con la capital, unido a que comprar una casa es un 57% más barato que en Madrid. Esto ha generado una mayor presión de la demanda provocando una variación interanual elevada. Guadalajara también está viviendo en los últimos años un fuerte impulso de la actividad logística e industrial”, explica María Enríquez, directora de estrategia y planificación y directora técnica del área de Tasaciones de CBRE.
“Málaga, por su parte, se sitúa como la provincia líder en demanda. Junto con un fuerte aumento de la población, se ha convertido en un importante polo de atracción empresarial, con gran proyección internacional, lo que también está afectando al aumento de los precios de la vivienda. En el caso de Segovia, el factor que más está influyendo en la presión de la demanda sobre la oferta existente es la falta de obra nueva, lo que genera una fuerte presión sobre la segunda mano. A pesar de las fuertes subidas interanuales en términos porcentuales, los precios se sitúan en un 20% menos que la media nacional y un 63% por debajo que la cercana Madrid”, comenta Carlos Blanco, Director Negocio Tasaciones CBRE España.
Los precios más altos de las viviendas, en Madrid
De acuerdo con el informe, los precios medios más altos se encuentran en Madrid (2.888 euros por metros cuadrado), Guipúzcoa (2.876 euros), Islas Baleares (2.697 euros), que también registra una de las mayores subidas interanuales con un 6%, y Barcelona (2.498 euros). Por otro lado, 15 provincias tienen un precio unitario menor a 1.000 euros por metros cuadrado, siendo las que registran los precios medios más bajos Cuenca (769 euros), Teruel (766 euros), Jaén (793 euros) y Ciudad Real (730 euros).
La tensión inmobiliaria y el ratio de accesibilidad en el mercado de la vivienda en España
En su informe, CBRE también examina el índice de tensión inmobiliaria y el ratio de accesibilidad. El índice de tensión inmobiliaria establece la relación entre el volumen de transacciones inmobiliarias y el total de viviendas en España. En las provincias con mayores incrementos de precio, este índice se sitúa cerca del 2%.
Mientras que en los grupos de provincias con precios moderados y en descenso, el índice de tensión disminuye hasta aproximadamente el 1,5%. En general, la media de todas las provincias se sitúa en torno al 1,6%.
"Un índice mayor a 4,5% nos alerta de un
mercado con riesgo de calentamiento"
“Haciendo un análisis histórico de este indicador, nos encontramos con que en épocas de desaceleración económica este índice se sitúa por debajo del 1,4%, mientras que un índice mayor a 4,5% nos alerta de un mercado con riesgo de calentamiento según los datos registrados durante los años más álgidos del boom inmobiliario. Incluso en el grupo que experimenta un mayor índice, los valores se encuentran aún muy alejados -prácticamente a la mitad- de lo que puede considerarse un mercado en sobrecalentamiento, que sí se está registrando en otros países”, explica María Enríquez.
El ratio de accesibilidad alcanza el 50% en las provincias con mayores aumentos en los precios
Acorde a los datos aportados por CBRE, el aumento de los costes de financiación debido a la considerable subida de los tipos de interés ha generado un incremento en los ratios de accesibilidad, acercándose la media nacional al límite considerado como zona segura. Específicamente, en las provincias con mayores aumentos en los precios, el ratio alcanza el 50%. Esto implica que, en promedio, más del 45% de la renta familiar se destina a la compra de una vivienda, superando lo que se considera como una zona segura. En el resto de las provincias, el ratio se sitúa alrededor del 30%.
Las provincias con los ratios de accesibilidad más altos son Islas Baleares, Málaga y Alicante, las cuales combinan precios unitarios elevados con incrementos anuales. Por otro lado, en el extremo opuesto se encuentran provincias como Teruel y Huesca.