UVE Valoracione acaba de hacer público un informe en el que analiza la evolución de los precios de las viviendas en moneda constante, en el ciclo actual y desde 1995. Del análisis se concluye que en el ciclo inmobiliario que comenzó en 2014, el actual, sólo 11 provincias españolas y Melilla han incrementado el valor real de sus viviendas, pero su peso inmobiliario es tan grande, que ha sido suficiente para que en el conjunto de España el valor real de las viviendas haya aumentado un 3,74%. Son, ordenadas de mayor a menor crecimiento: Islas Baleares (35,45%), Málaga (28,89%), Madrid (26,84%), Las Palmas (18,82%), Santa Cruz de Tenerife (17,16%), Barcelona (14,75%), Melilla (9,59%), Valencia (8,09%), Guadalajara (4,40%), Girona (2,45%) y Cádiz (1,70%). Destaca el enorme crecimiento de Baleares, Málaga y Madrid. En estos ámbitos o hay grandes ciudades o son provincias con un componente turístico muy importante.
En las provincias restantes, el valor real de las viviendas ha disminuido. En el extremo se encuentra la gran bajada acumulada en Soria. En general, estas grandes bajadas en valor real se corresponden con las provincias de la España vacía en las que hay mayor porcentaje de viviendas sin ocupar. En el informe completo se pueden observar los datos de todas las provincias y las ciudades de Ceuta y Melilla.
La reciente evolución del IPC ha puesto el foco en la pregunta de si los precios nominales de las viviendas crecen más o menos que la inflación. Cuando se quiere analizar con perspectiva la evolución de los precios a lo largo de decenas de años es más adecuado utilizar moneda constante para eliminar el efecto de la inflación sobre la evolución de los precios. Por ello, UVE Valoraciones ha indagado en la evolución de los precios de las viviendas en moneda constante desde el precio mínimo de los años 2010 a 2015 -el precio de partida del ciclo actual- y desde el primer trimestre de 1995 -el precio de inicio del ciclo anterior-, a partir de los datos publicados por el MITMA.
A continuación, se muestra la evolución de los precios en moneda nominal (azul) y en moneda constante (rojo) para el conjunto de España:
La evolución desde 1995
En el análisis, UVE Valoraciones ha calculado, adicionalmente, el porcentaje de crecimiento en términos reales desde 1995. La ventaja de hacerlo desde esta fecha es que abarca dos ciclos inmobiliarios muy diferentes y nos permite mayor perspectiva en la evolución a largo plazo. Los resultados permiten hacer tres grandes grupos de provincias: aquellas cuyos precios han crecido más que la media nacional, las provincias cuyos precios han crecido, pero por debajo de la media nacional y aquellas cuyos precios han decrecido en términos reales.
Los siguientes cuadros muestran los tres diferentes grupos:
En el grupo A, que corresponde a las provincias que han crecido más que la media nacional desde 1995, destacan los crecimientos de Baleares y Málaga. 10 de las 14 provincias coinciden con las que más han crecido desde el mínimo del periodo 2010-2015. Las que no coinciden son Sevilla, Guipúzcoa, Almería y Tarragona. Las provincias con componente turístico muestran mayor crecimiento que el de las grandes ciudades cuando se miran los datos desde 1995 que el que obtuvieron si se analiza desde 2015.
En el grupo C, que corresponde a las provincias que han decrecido, destaca Soria y de nuevo hay coincidencia con la España vaciada.
Baleares es la única provincia en la que los precios nominales son superiores a los máximos del ciclo 1996-2014. En términos reales aún no igualan a ese máximo, pero se encuentran cerca. En Málaga, el abultado crecimiento en precios nominales de los últimos años no es tan grande en términos constantes y sus valores reales aún están lejos del máximo del ciclo anterior.
En el caso de Madrid y Barcelona, el nivel de precios y su evolución es muy semejante en ambas provincias, pero desde 2019 difieren: Madrid ha mantenido el mismo nivel de precios reales mientras que en Barcelona han descendido. La explicación probablemente se encuentre en la inestabilidad política y en las medidas restrictivas sobre el mercado inmobiliario.
Al observar la evolución de los precios en moneda constante se distingue con más claridad en el ciclo inmobiliario actual una fase de auge entre 2014 y 2019 y una de caída entre 2019 y 2023. Las únicas provincias en las que se observa crecimiento entre 2019 y 2023 son Baleares y Málaga, siendo además las únicas que vieron incrementados sus valores reales en más del 100% desde 1995.
“Los mercados de vivienda siguen siendo en general un buen recurso para proteger las inversiones de la inflación, aunque no en todas partes ni con la misma intensidad. Si consideramos la evolución de los precios reales con más perspectiva, los resultados son aún mejores: sólo en 14 provincias el valor real de las viviendas ha disminuido desde 1995. Todas ellas se corresponden con la llamada España vaciada y su peso inmobiliario es muy pequeño”, explica Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones. “Desde 1995 los precios reales de las viviendas se han incrementado en un 37,79% lo que supone una revalorización media del 1,15% anual sobre la inflación”, añade.