SIMA 2023 ha observado un cambio en el comprador tipo de vivienda: el pequeño inversor gana terreno. El Salón Inmobiliario, que se celebró del 24 al 27 de mayo en IFEMA Madrid, ha realizado su encuesta anual entre los visitantes de la feria para conocer su perfil, sus expectativas y sus preferencias de compra, entre otros datos de interés.
Según afirma Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa promotora y organizadora de SIMA, "el mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos en los últimos años, también en lo que respecta al perfil de los compradores de vivienda, y esos cambios se reflejan en el visitante tipo de SIMA, en el que cobra mucho mayor protagonismo el pequeño inversor no profesional, como se constata en el informe de este año".
De hecho, aunque el comprador de vivienda principal sigue siendo el más común, con un 64% de los visitantes que planean utilizar la casa como residencia habitual, uno de los grupos que ha ganado importancia es el de los pequeños inversores no profesionales, que ahora representan el 23% del público total en SIMA. Estos inversores destinan parte de sus ahorros a adquirir propiedades con el objetivo de obtener rentabilidad a través del alquiler e, idealmente, a través de la apreciación del valor del activo.
En la actualidad, el mercado inmobiliario se encuentra en un período de estabilidad después de dos años de crecimiento en la actividad. Los activos inmobiliarios son considerados refugios seguros en tiempos de incertidumbre como el actual, y en este contexto, los pequeños inversores no profesionales se están convirtiendo en un segmento de demanda cada vez más sólido. Siempre han visto el sector inmobiliario como una opción para invertir sus ahorros y obtener beneficios, complementando así otras estrategias de inversión en productos financieros u otros.
Estos inversores destinan parte de sus ahorros a adquirir propiedades con el objetivo de obtener rentabilidad a través del alquiler e, idealmente, a través de la apreciación del valor del activo
“En momentos como el actual, en los que hemos experimentado varios trimestres consecutivos de fuertes presiones inflacionistas, la vivienda actúa como un valor seguro frente a otras alternativas. Se trata de una inversión en activo de bajo riesgo, que actúa como complemento del salario o de la pensión, y facilita al pequeño inversor un ingreso recurrente o una forma de ahorro”, explica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.
El creciente protagonismo del visitante con perfil inversor en la edición de este año de SIMA se refleja claramente en la encuesta, donde varias preguntas están diseñadas específicamente para indagar en las características, comportamientos y motivaciones de este tipo de visitantes al acercarse al mercado inmobiliario.
¿Cuál es el perfil del comprador de vivienda?
El incremento del perfil inversor entre los visitantes de SIMA ha introducido algunas variaciones en la edad promedio de los encuestados, aunque no de manera significativa. En comparación con ediciones anteriores, se observa un ligero aumento en la edad promedio debido a una leve reducción en la presencia de visitantes más jóvenes. Sin embargo, a pesar de ello, los visitantes más jóvenes siguen teniendo prácticamente el mismo nivel de protagonismo que en 2022, después de la caída experimentada en 2021. Además, se ha registrado un aumento en el grupo de visitantes mayores de 45 años, directamente relacionado con el incremento de visitantes con perfil inversor.
No obstante, en términos del plazo en el que los encuestados planean adquirir una vivienda, se observan diferencias significativas en comparación con la edición anterior de SIMA. En esta ocasión, el plazo se ha prolongado, y aquellos que planean comprar de forma inmediata ("En cuanto encuentre") o en un plazo máximo de un año han disminuido del 75% al 60%.
El comprador de vivienda en Madrid prefiere la almendra central
En cuanto a la elección de la ubicación para comprar una vivienda, se ha observado una disminución en el porcentaje de visitantes que buscan en la ciudad de Madrid, pasando del 66% al 61%. Dentro de la capital, la zona más deseada sigue siendo la almendra central, con un 27% de preferencia, seguida de los distritos del noreste y sureste, ambos con un 23% cada uno.
En comparación con la edición anterior, se ha registrado un aumento en el número de compradores que buscan en municipios fuera de Madrid capital, alcanzando un 37% en comparación con el 34% de 2022. Este incremento puede estar relacionado con factores como la disponibilidad de oferta, precios más asequibles y una mejor calidad de vida en los municipios cercanos.
Zona en la que busca el comprador de vivienda:
El crecimiento de la preferencia por otras provincias, que representa el 16% del total de la muestra, pero se eleva al 28% entre los inversores, se debe principalmente a la mayor presencia de estos últimos. Lo mismo ocurre con la búsqueda en el extranjero. Estos datos indican claramente la disposición de los inversores a concretar sus inversiones buscando oportunidades más allá de Madrid y su disposición a explorar otros mercados en crecimiento.
La inversión inmobiliaria, un refugio
La encuesta incluye varias preguntas diseñadas para indagar en las motivaciones y expectativas de los visitantes inversores de SIMA.
Cuando se les pregunta sobre las razones por las cuales prefieren la inversión inmobiliaria en lugar de otras posibilidades, la mayoría de los encuestados responden que es debido a su mayor seguridad (65%), mientras que la opción de "mayor rentabilidad" alcanza un 29%. Los ahorradores consideran que el sector inmobiliario ofrece una opción segura a largo plazo.
Asimismo, al preguntar al perfil inversor acerca del uso que planean darle al activo, la mayoría responde que tienen la intención de destinarlo al alquiler estable, ya sea residencial o comercial, representando un porcentaje significativo del 72,7%.
Este porcentaje refleja un claro interés en obtener ingresos regulares a través del alquiler a largo plazo, en contraste con la rentabilidad que podría ofrecer una propiedad para alquiler vacacional o temporal.
El presupuesto medio de compra no crece al ritmo de los precios
El presupuesto medio del visitante de SIMA es de 292.340 euros, y este presupuesto parece frenar e incluso revertir la tendencia alcista observada en años anteriores. Este resultado se debe en parte al crecimiento del perfil de visitante inversor, que maneja un presupuesto de inversión claramente inferior en comparación con los compradores que buscan una vivienda principal o una segunda residencia (235.000 euros frente a 304.000 euros, respectivamente).
Al desglosar por tipo de comprador, se observa que un 35% de los inversores tiene un presupuesto máximo de 150.000 euros, y esta cifra aumenta al 46% si se eleva hasta los 180.000 euros de presupuesto. Por otro lado, el 55% de los compradores no inversores prevé un presupuesto que oscila entre los 240.000 y los 540.000 euros, con mayor énfasis en la franja de 300.000 a 540.000 euros (33%).
Estos datos son reveladores para comprender las preferencias de los inversores, ya que van en línea con su búsqueda de viviendas con un riesgo controlado. Por otro lado, el comprador no inversor tiene la intención de destinar un presupuesto mayor a una vivienda que será su residencia principal o de vacaciones, en lugar de considerarla como un activo del cual obtener ingresos recurrentes a través del alquiler.
Financiación: importe a financiar
Existen notables diferencias en cuanto a las necesidades de financiación entre el perfil inversor y el no inversor. El perfil inversor muestra una menor dependencia de la financiación en comparación con los compradores de vivienda habitual o segunda residencia.
Un 14% de los encuestados afirma que no necesitará financiamiento para la compra, lo cual representa un incremento de tres y cinco puntos en comparación con 2022 y 2021, respectivamente. Estos datos sugieren una mayor disponibilidad de ahorros para aportar a la compra. Sin embargo, es importante destacar las diferencias significativas entre el perfil inversor (34% no necesita financiación) y los compradores de vivienda habitual o segunda residencia (solo un 9% no necesita financiación).
Para aquellos que requieren un préstamo, el porcentaje más mencionado para financiar es el 70% o más del precio de compra.
Al diferenciar nuevamente entre el perfil inversor y el resto de los entrevistados, se observa que un 74% de los inversores se sitúa en porcentajes de financiación aceptables, es decir, inferiores al 70% del precio de compra. Por otro lado, entre los no inversores, solo un 44% declara necesitar un préstamo inferior al 70% del precio de compra.
El precio, principal freno a la compra
Las barreras relacionadas con el mercado de la vivienda son, con mucho, los obstáculos más visibles para la compra de una casa. Dentro de este grupo, el precio continúa siendo el principal freno a la hora de adquirir una vivienda, según el 61% de los encuestados. Los obstáculos relacionados con la situación laboral tienen una incidencia mínima, solo un 4,8% de los entrevistados lo mencionan.
Por otro lado, el 9% de los encuestados afirma que no tiene ningún freno que le impida tomar la decisión de comprar una vivienda, aunque nuevamente esta respuesta está relacionada con la presencia del perfil inversor. Entre ellos, el 20,2% ofrece esta respuesta, mientras que solo representa el 7% de los no inversores. Además, también se observa una diferencia en relación con las dificultades para obtener financiación (12,1% entre inversores, en comparación con el 4,1% entre no inversores) y las expectativas de una disminución de los precios (7,1% entre inversores, en comparación con el 4,3% entre no inversores).
El 2% restante, que menciona otros tipos de frenos, generalmente agrupa a los compradores que no encuentran una vivienda con las características o ubicación que desean.