Según el informe Privated Rented Sector (PRS) de Knight Frank
26 de junio de 2019.- A pesar de que el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado entre los españoles, durante los últimos años de la crisis se comenzó a observar un cambio de tendencia: el alquiler pasaba a ser una opción viable, una visión que se mantiene hoy en día. La situación económica y laboral ponía trabas a la compra de viviendas, por lo que el arrendamiento se convirtió en la solución para emanciparse, algo que ha cobrado aún más fuerza incluso con la llegada de la estabilización económica. Aún hoy, y a pesar del aumento de los precios en los últimos años, el esfuerzo de alquiler es todavía inferior al destinado a la compra de vivienda, por lo que se prevé que este mercado continúe en auge durante los próximos años. Así se refleja en el informe “Private Rented Sector 2019” que ha presentado Knight Frank, un análisis del sector residencial en renta en el que se muestran las grandes oportunidades que este incipiente mercado en nuestro país generará para los inversores.
Apoyan este pronóstico otros factores socioeconómicos como la movilidad laboral (con una importante concentración de oportunidades profesionales en determinadas ciudades que obliga a trasladarse a los trabajadores); la complicada situación laboral de las nuevas generaciones; o las dificultades para la financiación de las nuevas hipotecas, con condiciones mucho más restrictivas que antes de la crisis, que complican el acceso al mercado inmobiliario, sobre todo de los más jóvenes (si en 2006 el número de hipotecas concedidas superaba el 1.300.000, en 2018 se situó en 345.481).
Como explica Stuart Osborn, partner de Knight Frank, “a medida que la demanda de inversión en PRS se intensifica en Europa, hay más movilidad internacional y las ciudades son más pobladas, el requerimiento de oferta y de producto de mayor calidad se incrementa. Los flujos de capital
cross border están creciendo –capitalizando esta tendencia– y las estrategias de inversión residencial en Europa están cada vez más en el radar de los inversores”.
Teniendo en cuenta este entorno, la inversión privada en viviendas de alquiler se presenta como una gran oportunidad para distintos tipos de inversores que buscan diversificar sus activos. Por eso, en este informe el equipo de PRS de Knight Frank destaca ya dos grandes alternativas de negociación de viviendas de PRS:
Forward Funding y
Forward Purchase. La principal diferencia entre ambas es la financiación previa de la construcción, y por tanto la asunción de riesgo.
En los dos casos las prácticas están dirigidas a un inversor que busca adquirir un edificio en construcción a partir del que generar una rentabilidad objetivo sobre el capital invertido. Entre los beneficios de invertir desde el primer momento está el hecho de poder maximizar eficiencias operativas y optimizar el rendimiento €/m
2/mes, ya que se evita la detección tardía de patologías inherentes a edificios ya existentes y se puede adecuar desde el principio el diseño del producto del alquiler. Por ejemplo, para lograr la máxima rentabilidad en este tipo de inmuebles es importante poder aprovecharse de un buen planteamiento y diseño previo de elementos como las zonas comunes, el tamaño de las viviendas, la gestión eficaz de los edificios o la introducción de materiales de alta calidad.
Actualmente tan solo un 4% de las viviendas en alquiler se encuentran gestionadas por operadores profesionales, quedando el resto en manos de particulares o pequeñas empresas que dificultan la credibilidad de este mercado. Sin embargo, la gestión de estos activos requiere de equipos profesionales familiarizados con todos los desafíos que presenta este sector. Como explica Carlos Zamora, Head of Residential de Knight Frank “el mercado del alquiler tiene unas cualidades y rasgos propios, pero en muchas ocasiones se utilizan parámetros y análisis del mercado de compraventa, lo que lleva a errores de bulto. El papel dominante que va a adquirir este segmento del mercado requiere de un análisis y entendimiento profesional profundo y esta especialización marcará la diferencia en la búsqueda de oportunidades y generación de retornos”.
Situación del mercado de alquiler residencial en España
La población en régimen de propiedad ha disminuido considerablemente durante los últimos siete años, tanto en España como en la Unión Europea, produciéndose como consecuencia un aumento del porcentaje de quienes se decantan por el alquiler. Según datos de Eurostat, en nuestro país este régimen supone hoy el 22,9% (frente al 20,2% de 2010) mientras que en la UE esta cifra ha pasado del 29,4% al 30,7%.
Hoy en día el número de viviendas principales alquiladas supera el 23% a nivel nacional. Por comunidades autónomas llegan al 36% en Baleares y se sitúan próximas al 30% en Cataluña, Ceuta y Melilla, seguidas de Canarias y la Comunidad de Madrid, donde suponen el 26% del total. Centrando el foco en las capitales españolas, el mayor mercado del alquiler se encuentra en Barcelona (31% de las viviendas principales en régimen de alquiler), Palma de Mallorca (24%) y Madrid (20%); cabe destacar que en estas tres ciudades juega un papel importante el alquiler de vivienda vacacional.
Por grupos de población, el segmento que más recurre a este tipo de régimen es el comprendido entre los 16 y 29 años, entre quienes el 74% se decanta por esta modalidad (una cifra que ha aumentado un 42% desde 2007).
Evolución de las rentas
Como muestra el informe de Knight Frank, el mercado del arrendamiento ha experimentado una evolución más rápida que el de compraventa. Durante el primer trimestre de 2019 el precio medio del alquiler alcanzó en España los 10,7 €/m
2/mes, un 20% más que el máximo registrado en 2007. Las provincias con los precios de alquiler más altos son Madrid y Barcelona, con una media de 15 €/m
2/mes, seguidas por Baleares y Guipúzcoa (12 €/m
2/mes).
Las ciudades de Madrid y Barcelona lideran también el ranking por municipios, con una renta media de 16,50 €/m2/mes a cierre del primer trimestre de 2019. Otras ciudades como Palma o Málaga, aunque han registrado un aumento de precios superior al 25% en los últimos tres años, registran precios de 11,45 €/m2/mes.
Como indica Knight Frank en su informe, se espera que durante los próximos años el precio del alquiler en las principales ciudades continúe creciendo, aunque de forma más moderada. El mayor incremento se prevé en Madrid, mientras que en Barcelona se tenderá a una mayor estabilidad de los precios.
Rentabilidad, riesgo y oportunidades
La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler alcanzó el 3,9% en el primer trimestre de 2019, según el Banco de España. Mientras, según los datos facilitados por urban Data Analytics –que tienen en cuenta más de 40 variables tanto fundamentales como de comportamiento de la demanda en el mercado residencial del alquiler–, la rentabilidad bruta teórica en la provincia de Madrid alcanzó un 6,5% en el mismo periodo, y un 7% en Barcelona.
Así, la rentabilidad que ofrece a nivel general el mercado del alquiler en España se sitúa entre el 5% y el 6%, cifras que hacen referencia al parque de viviendas en régimen de alquiler en manos de particulares, algunas de las cuales bastante antiguas. Sin embargo, este parque de alquiler no profesionalizado no se articula bajo los mismos parámetros que el mercado de PRS. Y es que, el mercado de PRS, incipiente en España, dirige sus estrategias a la obtención de unas rentabilidades netas objetivo entre el 3,5% y el 4%. Dichas rentabilidades se situarán en los mercados principales de esta nueva línea de inversión en las ciudades más importantes del país y sus coronas urbanas.
Al analizar un balance entre rentabilidad y riesgo la ciudad de Madrid se presenta como un destino perfecto para la inversión, al conjugar una rentabilidad del 5,5% y un riesgo casi nulo. Sevilla, Málaga, Zaragoza y Valencia disponen de una rentabilidad media del 6% con un riego medio bajo, en línea con Barcelona (esta con una rentabilidad del 5,2%). Por el otro lado, Bilbao presenta la rentabilidad más baja (4,9%) con el mayor riesgo, debido a un mayor precio de compra y los dilatados tiempos para vender o alquilar que se registran.
Con los datos del informe PRS de Knight Frank se muestra que las áreas más interesantes para invertir, en base a criterios de absorción y rentabilidad se ubican sobre todo en las zonas próximas al núcleo central de Madrid y Barcelona. Desde el punto de vista de las superficies más demandadas en estas dos ciudades, las mayores oportunidades para el inversor las presentan las viviendas en menor tamaño, especialmente las de una superficie menor a 70 m
2.
