Durante 2022 ha continuado la tendencia positiva en inversión residencial, con 2.250 millones de euros invertidos en BTR y PRS, demostrando que, pese al momento de incertidumbre en el que nos encontramos, el residencial y, en general todo lo relacionado con el segmento living, sigue atrayendo apetito inversor. Si bien la mayor parte de la inversión residencial de 2022 se concentró en el primer y segundo trimestre, vemos como en el primer trimestre de 2023 se están alcanzando cifras de inversión similares a las del mismo periodo del año anterior, confirmando la posición del residencial como sector refugio. Según revela el informe Catella Residential Snapshot la inversión en este tipo de activos alcanzó durante el año 2022 la cifra récord de 2.250 millones de euros, 1.600 en BTR (Built to Rent) y 650 en PRS (Private Rented Sector).
La inversión en BTR durante 2022 fue de 1.600 millones de euros, superando las buenas cifras de 2020 y 2021, y consolidando la tendencia positiva de este asset class. Casi un 75% de la inversión en BTR proviene de operaciones de portfolios, habiéndose transaccionado un total de 1.175 M€ en estos. En cuanto a distribución geográfica, cada vez se transaccionan más activos BTR fuera de Madrid y Barcelona, si bien estas dos ciudades siguen concentrando el 75% de la inversión. En 2022 fue notable por ejemplo la inversión en BTR en Andalucía, con 200 M€ y un 12,5% del total nacional.
Asimismo, el mercado PRS (Private Rented Sector) alcanzó en 2022 un total de 650 M€. Al igual que ha ocurrido con la inversión en BTR, los portfolios concentran casi el 75% de la inversión, con unos 480 M€ invertidos en portfolios de PRS. La inversión en PRS se ha concentrado principalmente en Madrid, con una cifra de 520 M€ invertidos.
Según afirma Gonzalo Zulueta, Partner y Head of Residential & Land de Catella Spain “Los inversores siguen apostando por el sector Living al ser España uno de los destinos más atractivos y con sólidos fundamentales. De hecho, seguirá siendo el principal foco de inversión en 2023”.
Principales operaciones
Las operaciones más importantes llevadas a cabo en 2022 fueron la venta de carteras, concentrándose en la primera mitad del año y siendo en su mayoría en formato BTR. La operación de mayor volumen fue un portfolio de 10 promociones BTR (1.469 viviendas) en la provincia de Barcelona, adquirido por Patrizia por 600 M€. La operación PRS más importante fue la compra por parte de AXA de un portfolio de 6 promociones (736 viviendas) en la Comunidad de Madrid por un importe de 285 M€.
Oferta y precios
La oferta de viviendas en 2022 disminuyó respecto a 2021, rompiendo la tendencia ascendente que el mercado llevaba experimentando desde 2017 con un total de 89.156 viviendas terminadas, provocado en mayor medida por el incremento en los costes de producción a partir del segundo trimestre del año. La demanda de vivienda ha experimentado su máximo desde 2007, con 649.494 transacciones registradas a lo largo de 2022. Si bien durante el primer semestre se registraron cifras más altas, durante la segunda mitad del año disminuyeron, en gran medida, por el encarecimiento de las hipotecas y la situación de incertidumbre económica.
En 2022, los precios medios de la vivienda aumentaron en prácticamente toda España, alcanzando a nivel nacional los 1.888 €/m2, el valor más alto desde 2011. Madrid y Barcelona, los mercados más importantes del país, han presentado notorias tasas de crecimiento, cerrando la primera 2022 con un importe medio de 3.881 €/m2, cifra más alta de la serie histórica, mientras que en Barcelona, con 4.063 €/m2, se han recuperado los precios pre-pandemia. A cierre de 2022, en Madrid los distritos más caros fueron Salamanca (6.422 €/m2), Chamberí (5.818 €/m2) y Chamartín (5.577 €/m2), mientras que en Barcelona fueron Sarrià-Sant Gervasi (5.462 €/m2 ), Les Corts (4.936 €/m2 ) y Eixample (4.887 €/m2 ).
Tendencias
El informe identifica otros tipos de producto en los que los inversores están poniendo también su atención, provocado por la incertidumbre normativa y el exceso de liquidez. Se trata del llamado “Flex living” (Colivings y Corporate rentals) y de las denominadas “Branded Residences”.