La capacidad de atraer talento, crear entornos flexibles y la importancia de los criterios de ESG son algunas de las claves del sector de las oficinas. Así lo destaca Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de oficinas de Savills España.
¿Cómo están afectando los formatos de trabajo híbridos a la ocupación de oficinas?
Con los datos que tenemos sobre la evolución de los mercados a lo largo de 2021, hemos visto que la toma de decisiones a la hora de contratar nuevos espacios se está basando más en la atracción de talento, en la posibilidad de crear entornos que favorezcan la colaboración y la flexibilidad y en criterios ESG que en los costes. La mayor parte de las operaciones han sido ampliaciones, movimientos para crecer espacio a la hora de contratar y la vuelta a la oficina es ya una realidad. Para la mayor parte de las compañías, la oficina sigue siendo una herramienta clave para el desarrollo del negocio.
¿Cómo se está incrementando la demanda de espacios flexibles?
La demanda está funcionando bien. Los operadores flex han retomado sus planes de expansión y los propietarios están incorporando espacios flexibles propios en los edificios, como los proyectos que gestionamos mediante Savills Flex en las torres de Grupo Emperador en Madrid y Barcelona. Tras la pandemia, el flex se ha situado ya como una alternativa más para los usuarios de oficinas, alcanzando de media niveles de ocupación entre el 70% y el 80%. Incluso, determinados centros registran en el momento de la inauguración ratios del 50%. Claramente, vemos que para las organizaciones el factor flex tiene cada vez más peso en la toma de decisiones de los usuarios entre opciones similares en calidad y localización. Además, el formato atrae tanto a nuevas empresas como a usuarios del edificio que necesitan incorporar flexibilidad para nuevos proyectos o simplemente para reuniones o tareas de concentración.
¿Cómo va a afectar la incertidumbre geopolítica a la inversión en oficinas?
Todavía es pronto para evaluar el impacto económico y la inflación a largo plazo y cómo todo esto pueda afectar a las decisiones de inversión. Pero por el momento, en nuestro mercado seguimos viendo que la actividad no ha parado y el pipeline de operaciones en curso es superior a 1.500 millones de euros en oficinas, impulsadas por la consolidación de la recuperación del mercado de usuarios y por el protagonismo de los activos que cumplan con los criterios ESG. En los últimos tiempos se ha invertido mucho dinero en otros sectores debido al interés de los inversores en balancear sus carteras y a la falta de producto de oficinas en el mercado. No obstante, precisamente la escasez de activos en otros segmentos nos hace prever una vuelta al sector oficinas, el campo en el que los inversores se han sentido tradicionalmente más cómodos.
¿Los centros de coworking y de trabajo flexible van a ser más interesantes para los inversores?
Los inversores son conscientes de que el modelo flexible se va a quedar. Según estimaciones de Savills a nivel global, el 30% de la demanda de espacio de trabajo en 2030 será flex. Lo interesante está en el mix, en cómo aportar valor a los activos a través de la flexibilidad que demandan los usuarios, en la medida adecuada y de forma rentable para todos los implicados. Según nuestro último informe Flexmark, la participación de modelos bajo contrato de gestión pasó durante la pandemia del 8% al 20%. Los edificios en propiedad de los operadores disminuyeron del 31% al 15% y la previsión es que los acuerdos de gestión sean el modelo de expansión más habitual en adelante para los operadores. También estamos viendo cada vez más propietarios entrando en este mercado para ampliar la oferta de espacios flexibles dentro de su cartera.
¿Las oficinas se van a mantener como productos especialmente atractivos?
Sin duda, nunca han dejado de serlo. En Barcelona este año hemos batido récord de actividad y volumen de inversión con operaciones muy emblemáticas como la Torre Sabadell o el complejo de oficinas de Glòries. En Madrid, la escasez de producto en el mercado ha limitado la actividad transaccional, pero el atractivo y el interés han seguido estando y hemos cerrado varias operaciones off market. Los inversores ven, además, la oportunidad de reposicionar activos y adaptarlos a criterios ESG ante la clara polarización del mercado de usuarios en este sentido.
¿Qué peso están ganando los criterios ESG en la toma de decisiones de inversión?
Muchísimo. Para los inversores institucionales ya es una necesidad que los activos de sus carteras cumplan con los requisitos de sostenibilidad; los usuarios lo requieren, la financiación lo empieza a solicitar e incluso los fondos compiten en benchmarks de ESG para captar capital.
¿Qué relevancia están teniendo la sostenibilidad y la digitalización especialmente en la rehabilitación de oficinas?
En España tenemos uno de los parques de oficinas más avanzados del mundo en certificaciones de sostenibilidad, pero, aun así, solo alrededor del 26% del stock está certificado. Tenemos también muy buenas infraestructuras tech. Ahora mismo, los ejes en torno a los que posicionar no solo los edificios en cada ámbito, sino el parque de oficinas que ofrece cada ciudad en el mercado internacional de usuarios e inversores son la flexibilidad, sostenibilidad, conectividad y el bienestar de las personas. Avanzar a través de rehabilitaciones es clave y todavía nos queda camino por recorrer tanto en los mercados principales como en ciudades como Málaga o Valencia, con problemas de superficie de calidad para captar la demanda actual.