Los resorts vacacionales han ganado atractivo para el 70% de los inversores tras la pandemia, ya que se prevé una recuperación más rápida en estos activos
El mercado inversor europeo se muestra muy activo y adapta sus estrategias a la situación generada por la pandemia y sus consecuencias sobre la actividad turística. Esta es la principal conclusión extraída del ‘Hotel Investor Beat’, informe elaborado por Cushman & Wakefield Hospitality. En concreto, un 40% de los inversores afirma que su estrategia ha cambiado hacia una posición más compradora que antes de la COVID-19.
El estudio, realizado durante los meses de mayo y junio, ha contado con la participación de 50 directivos de los principales actores del sector inversor como firmas patrimoniales, fondos, socimis y otros inversores institucionales activos en el mercado inmobiliario hotelero europeo. En conjunto, las firmas representadas en el análisis han adquirido 664 hoteles por valor de 26.000 millones durante los últimos cinco años, lo que representa aproximadamente una cuarta parte de todo el volumen de transacciones hoteleras en Europa.
De acuerdo con los resultados del informe, Barcelona, como primera ciudad a nivel europea, y Madrid, como séptima, se sitúan en el top ten para los inversores hoteleros entre los destinos urbanos. El top cinco de este ranking lo completan Londres, París, Ámsterdam y Múnich.
“Estos resultados demuestran que Barcelona y Madrid ofrecen, por diferentes razones, condiciones atractivas para el inversor. El segmento del lujo está liderando el posicionamiento inversor en la capital, mientras que, en Barcelona, la pandemia ha reanimado el interés por los activos mejor ubicados que antes estaban en precios muy altos lo que dificultaba el cierre de operaciones”, ha señalado Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España.
Los resorts, los más buscados por los inversores
La inversión en el segmento de hoteles vacacionales, especialmente resorts, ya era una tendencia en nuestro país antes de la llegada de la pandemia. Más de un año después, esta alternativa inversora se ha reforzado. En este sentido, el 70% de los entrevistados considera que los resorts son un activo más interesante ahora que antes de la crisis sanitaria.
“La recuperación está llegando antes al sector vacacional y las perspectivas de crecimiento a largo plazo son positivas, lo que atrae operaciones de inversión en activos que también pueden tener recorrido con un reposicionamiento de producto”, subraya Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España.
En esta línea, los edificios de apartamentos turísticos con servicios son también más atractivos para un 60%, que valora su resiliencia durante la pandemia y la flexibilidad que ofrecen para cambiar al sector de alquiler a medio y largo plazo.
Por el contrario, los hoteles centrados en el mercado de reuniones, incentivos, conferencias y eventos (hoteles MICE) y los ubicados en aeropuertos ven cómo su interés se ha reducido en un 77% y 76%, respectivamente, frente a su situación prepandemia.
El segmento de hoteles económicos sale reforzado de la crisis
A la hora de analizar los hoteles según su tipología de precios, los inversores consideran que los hoteles económicos son los que más han visto incrementado su interés tras la pandemia, concretamente un 50%.
Para Grau, “los inversores valoran que este tipo de activos, con una buena gestión, alcanzan una buena rentabilidad y no se ven tan afectados en los ciclos negativos. El hecho de que su estructura de costes sea muy ajustada por concepto les permite adaptarse mejor a situaciones extremas”.
A pesar del impacto a corto plazo en el sector hotelero, los inversores siguen siendo optimistas sobre el futuro a largo plazo del sector. Según la encuesta, el 40% tiene la intención de comprar más inmuebles hoteleros, mientras que el 29% planea continuar con su actividad inversora como antes de la pandemia. Solo el 21% pretende reducir su actividad de adquisición de hoteles.
Un aspecto clave para la actividad inversora es la evolución de los precios. Si bien las expectativas sobre posibles rebajas de precios son reales, el informe demuestra que un 59% de los encuestados espera rebajas de entre un 10% y un 20% respecto a los precios de compraventa de 2019. “Los precios de los activos pueden resistir porque la crisis actual tiene connotaciones muy diferentes a las de la crisis financiera de 2008-2009. Se pueden esperar rebajas que van a ayudar a reactivar el mercado inversor, pero no grandes descuentos”, indica Hallé.
Las expectativas sobre la recuperación de la actividad turística
Los entrevistados creen que la recuperación en el sector será escalonada, llegando primero a los destinos de ocio. Un 85% opina que en 2023 ya se recuperará el nivel de 2019 en el ámbito vacacional. Por el contrario, se prevé que las principales ciudades no alcanzarán ese nivel hasta 2023 o 2024, según el 75% de los participantes del estudio.
En cualquier caso, el ritmo de recuperación previsto es mejor que tras la crisis financiera mundial, cuando el RevPAR hotelero tardó cinco años y medio en alcanzar los niveles previos a la crisis.
Estas expectativas afectan también a las operaciones de inversión. Los riesgos por nivel de importancia para los inversores son, por este orden, la recuperación de la actividad hotelera, la situación financiera de los activos, la rentabilidad y la situación del activo en caso de contratos de alquiler y/o gestión.
Por último, la encuesta también revela que los criterios ESG (medio ambiente, social y buen gobierno) son cada vez más importantes durante el proceso de adquisición. Un 30% de los encuestados le dan un valor crítico a este aspecto.