Impacto social y rentabilidad. Esta es la base de TuTecho, una socimi que comenzó a cotizar en abril de 2024. Ahora cuenta con 350 inmuebles en 12 ciudades de España, que se alquilan a 70 entidades sociales. Blanca Hernández, fundadora y CEO de TuTecho & Magallanes Value Investors explica su modelo de negocio y destaca los datos que muestran su efectividad. La morosidad es cero, la ocupación es del 100% y hay cerca de 2.000 personas que han pasado por los pisos en un corto espacio de tiempo y más de 300 personas han salido siendo independientes.
¿Cuál es vuestro modelo de negocio y cómo se da rentabilidad a los accionistas teniendo un objetivo social?
Blanca Hernández: El modelo de negocio se creó a partir del problema social que queríamos abordar, el sinhogarismo. Hay unas 40.000 personas sin hogar. Además, identificamos que había 3,5 millones de viviendas vacías, que pueden hacer mucho daño a la comunidad, por lo que pensamos comprar esos pisos y recuperar viviendas del mercado inmobiliario social.
El modelo se basó en crear una socimi por las ventajas que tienen para la gestión de alquileres. Todos los que están involucrados en el día a día de la gestión, lo hicieron pro bono, desde su responsabilidad social corporativa. Entonces, TuTecho fue rentable desde prácticamente el primer día porque tiene una estructura de gastos muy ligera y porque la ONG a la que le facilitamos la vivienda paga alquiler.
¿Cuál es el perfil de los inversores con los que se estáis encontrando?
B.H: El inversor es pequeño, grande o institucional. Lo que tienen en común es que es un inversor de impacto. Le mueve solucionar un problema social o medioambiental y está dispuesto a renunciar a cierta rentabilidad económica por la rentabilidad social de acabar con este problema. Pone el foco en solucionar un problema, pero no está haciendo una donación y tiene que haber cierta rentabilidad para que se sostenga y se pueda escalar. Porque si las cosas no se escalan no hay un cambio sistémico de verdad.
Es un inversor que está tan comprometido que nos ha impulsado a descubrir esta realidad. Nos ha llevado, por ejemplo, a Almería, al entorno de los asentamientos, como ocurrió con Cosentino, y otros nos han llevado a Valencia, o a barrios pobres de Sevilla. Asimismo, acabamos de dar el primer dividendo de la socimi y un alto porcentaje, que va a superar el 50%, ya ha dicho que quiere que el dividendo lo donemos a la fundación.
La rentabilidad económica la tiene porque la acción ya ha subido en torno a un 6%. Por otro lado, este primer dividendo ha sido en torno al 1%, pero ambicionamos conseguir un dividendo recurrente del orden del 2%-3%.
¿Qué planes de ampliación de capital barajan para seguir creciendo?
B.H: Salimos a bolsa en abril de 2024. Queríamos cotizar para democratizar la inversión de impacto. Otro objetivo era seguir creciendo con ampliación de capital. Desde que arrancamos con 28 millones de euros, hemos hecho ampliaciones hasta el entorno de los 40 millones y nuestra intención este año es hacer una nueva ampliación del entorno de ocho millones. El resto de crecimiento de este año lo queremos hacer ya con apalancamiento. Nuestro ritmo ha sido invertir en torno a 20 millones cada año y podríamos replicarlo.
“Este primer dividendo ha sido en torno al 1%,
pero ambicionamos conseguir un dividendo
recurrente del orden del 2%-3”
¿Qué planes de expansión de la cartera tienen?
B.H: Estamos presentes en 12 ciudades de España y ponemos tres focos para continuar creciendo. Primero, las grandes ciudades, que es donde más hay que prevenir, donde hay más bolsas de pobreza y donde hay más entidades sociales para acompañar a estas personas.
Por otro lado, están los asentamientos en Níjar, Almería. Son personas que vienen de África Subsahariana o de Marruecos. Todos están trabajando con o sin papeles y viven en asentamientos que son como campos refugiados. Hay unas 4.000 personas en esa situación. Tenemos ya unas 23 casas más un cortijo. Es el único lugar donde hemos hecho nueva construcción, porque no hay nada que podamos comprar.
La tercera línea de crecimiento es la España vaciada. De los 3,5 millones de viviendas vacías, la mitad está en estos pueblos que necesitan repoblación, porque tienen riesgo de perder los servicios públicos y necesitan mano de obra para no seguir perdiendo desarrollo. Hay familias que quieren una segunda oportunidad y que ya están preparadas para ser independientes, pero en Madrid o en las grandes ciudades es complicado, por lo que ha subido el alquiler.
Hicimos un piloto en Paredes de Nava, en Palencia, y nos gustaría escalarlo a otros pueblos.
Tiene una concejalía de repoblación e identificaron todos los puestos de trabajo que hacían falta, no solo en su pueblo, sino en las 30 pedanías alrededor, y querían que esos empleos fueran cubiertos con familias, para que trajeran niños y mantener los servicios.
Identificó los pisos vacíos en el municipio, nosotros compramos la vivienda y se trasladaron allí las familias. Han sido siete las viviendas y ahora estamos en negociaciones para comprar otras tres casas. Además, ya hay propuestas para escalar el modelo.
¿Cuántos proyectos de obra nueva tienen?
B.H: La obra nueva nos la planteamos cuando es la única opción para ayudar a estas personas o cuando es una oportunidad. Compramos lo disponible a la Sareb, a la Junta de Andalucía y otros fondos. Aquí contamos con el apoyo de las Administraciones, que nos ofrecen suelo y de las empresas del sector, que son conscientes del problema y no quieren que sus trabajadores vivan de esa manera.
En Sevilla, Inmobiliaria del Sur aportó un suelo para edificar lo que solicitara el tejido asociativo. Va a ser un edificio de 22 pisos con una zona de coliving, que van a gestionar las Hijas de la Caridad.
Insur ha hecho que todo el que participe en la construcción lo haga desde su responsabilidad social corporativa y ya se han unido agentes como Molins o Cosentino. Eso abarata los costes hoy en día que la construcción es tan cara y teniendo en cuenta que nuestros alquileres son sociales. De media se sitúa un 30% por debajo del mercado, según un idealista, por lo que que salga la rentabilidad es una suma de todos.
¿Y qué condiciones tienen estos alquileres?
B.H: Compramos ad hoc lo que las entidades sociales necesitan y ellos deciden quién va a vivir en los pisos y por cuánto tiempo. Nuestros contratos son a siete años, pero con vocación de que sean para toda la vida. No hay ningún requisito extra. El alquiler de media eestá un 30% por debajo del mercado, pero si no nos pueden pagar el alquiler, para que no se quede ninguna ONG fuera, creamos una fundación, que es la Fundación Techo, para ayudarles al pago del alquiler.
Los fundadores de la Fundación son todas estas empresas que están gestionando el día a día, Azora, Alquiler Seguro, Renta 4, BDO, Magallanes… Se alimenta de las empresas que, además de estar prestando sus servicios profesionales, quieren hacer donaciones y de los inversores de impacto.