Grupo Insur ha consolidado su presencia en Andalucía y fuera de la región quiere seguir creciendo en la Comunidad de Madrid, aunque se no descarta entrar en alguna otra región. Francisco Pumar, director general de Insur, explica el modelo de la compañía que incluye crecer en promoción terciaria.
¿Cuáles son las principales promociones que ahora mismo tienen en marcha?
Francisco Pumar: De las promociones en cartera, destacamos aquellas de más reciente lanzamiento. En la zona de la Costa del Sol (Málaga) el residencial Origin, en Marbella, destaca por sus áticos con jacuzzi y por disponer de zonas comunes, con piscina exterior, otra interior climatizada, gimnasio, sala de coworking, club social con bar y amplios jardines.
También en la Costa del Sol, en Mijas Costa, acabamos de lanzar el Residencial Balance, con apartamentos de dos y tres dormitorios, terrazas de hasta 100 m2 y planta baja con jardines. Al igual que Origin, cuenta con zonas comunes de primer nivel.
En Sevilla, en donde se encuentra la mayor cartera del Grupo, podríamos destacar Insur Bermes II, con amplias viviendas en pleno barrio de Los Bermejales, o Insur Atenea, de dos y cuatro dormitorios, e Insur Creta III, chalets de cuatro y cinco dormitorios. Estas dos últimas promociones están ubicadas en Entrenúcleos (Dos Hermanas), la zona natural de expansión de Sevilla.
En Madrid, destacaría Boadilla Essences II, adosados con jardines privados y dos plazas de parking o Montevilla Exclusive, en Villaviciosa de Odón, con parcelas privadas de más de 400 m2.
¿Qué cartera de proyectos tienen en marcha y cuántas entregas y ventas esperan completar este año?
F.P: Son 12 las promociones residenciales actualmente en construcción, que suman 1.137 viviendas, y estamos construyendo tres edificios terciarios de oficinas con una edificabilidad total de 29.400 m2 de techo.
A ello se suman un total de 223 viviendas que están pendientes de iniciar la obra, 462 en diseño y 141 terminadas y disponemos, además, de una cartera de suelo para desarrollar otras 1.722 viviendas más.
Nuestra capacidad operativa está en máximos históricos, y dado que el Grupo desarrolla para sí la actividad de construcción, en estos momentos de escasez de capacidad productiva, está garantizada la eficiencia del ciclo promotor al completo.
Las preventas acumuladas a cierre de 2023 ascendían a 235,6 millones de euros, con una cobertura de preventas para 2024 del 73,4%. Nuestra previsión de entregas es de 455 unidades a cierre de ejercicio. A final de 2025 rozaremos la entrega de 2.500 viviendas para el periodo 2021-2025 en el que se desarrolla nuestro Plan Estratégico vigente.
“Son 12 las promociones residenciales actualmente
en construcción, que suman 1.137 viviendas, y
estamos construyendo tres edificios
terciarios de oficinas”
¿Esperan ampliar su cartera fuera de Andalucía?
F.P: Nuestro principal objetivo fuera de Andalucía es seguir creciendo en la Comunidad de Madrid, aunque no descartamos la entrada en alguna otra región de alto potencial de crecimiento, tanto en el segmento residencial como en el terciario.
En el caso de la Comunidad de Madrid, Grupo Insur ha realizado un importante esfuerzo inversor que dará sus frutos en los próximos ejercicios. Cabe destacar que estamos construyendo nuestro segundo edificio de oficinas en esta Comunidad, el edificio Elever en Las Tablas, que tiene clara vocación de incorporarse a nuestra cartera patrimonial para que nuestros ingresos patrimoniales en Madrid alcancen el 30% sobre el total.
En Valdebebas disponemos de un importante suelo de uso terciario que vamos a acometer en varias fases para distintos usos específicos dentro de éste. El primero de ellos se trata de un proyecto hotelero de 200 habitaciones y cuatro estrellas. Estamos en proceso de selección del operador y esperamos iniciar las obras en segundo trimestre de 2025.
¿Cómo están trabajando junto a inversores para acometer proyectos de mayor envergadura?
F.P: Hace ya 10 años que comenzamos a emprender proyectos de gran envergadura a través de joint ventures con family offices, después de nuestra experiencia de JVs con entidades financieras del anterior ciclo inmobiliario. Además de permitirnos acceder a proyectos de mayor envergadura, este modelo nos ayuda a diversificar nuestro riesgo pudiendo participar en más proyectos. Adicionalmente, nos ayuda a mejorar nuestra rentabilidad sobre los recursos empleados y a controlar el endeudamiento. Tenemos cada vez un mayor selecto grupo de family offices que nos acompañan en nuestros proyectos, anclados en nuestro desempeño y en la confianza que tienen en nuestra larga trayectoria. Con ocasión del cambio en el entorno financiero con la subida de los tipos de interés, hemos decidido impulsar en mayor medida el desarrollo de la actividad de promoción a través de joint ventures, reduciendo el número de promociones que hacemos directamente y reduciendo nuestra participación en las nuevas JVs, buscando con ello mejorar nuestra rentabilidad y a la par reducir el endeudamiento.
De esta forma, hemos constituido tres nuevas joint ventures, dos para residencial y una para terciario.
¿Cómo van a mantener su estrategia de rotación y desinversión de activos?
F.P: Han sido varios los activos desinvertidos desde 2021, destacando que en el segundo trimestre de 2023 vendimos el edificio de oficinas Capitolio, en Sevilla y de un local comercial también en Sevilla, por importe en conjunto de 13,9 millones de euros, solo un 3% por debajo de la valoración de los éstos realizada por CBRE a 31 de diciembre de 2022.
Nuestro modelo se basa en la oportunidad de crecer en promoción terciaria, bien en oficinas u otros usos, y con ello generar la oportunidad, en función de nuestros recursos disponibles, de incorporar algunos de ellos a nuestra actividad patrimonial. A día de hoy, Grupo Insur cuenta en Madrid y Málaga con cuatro proyectos en desarrollo con una superficie edificable de 65.900 m2 sobre rasante. Tres de estos proyectos son de oficinas, Elever en las Tablas, Madrid, y Ágora y Noa en Málaga, y se encuentran ya en construcción.
No descartamos rotar algún activo adicional para apoyar esta diversificación en la medida que vayamos siendo capaces de generar oportunidad de diversificación geográfica adicional para la actividad patrimonial.
¿Cómo están diversificando sus productos en cartera?
F.P: En el segmento residencial seguimos apostando tanto por primera como segunda residencia, y la respuesta es muy positiva en ambos segmentos, aunque estamos poniendo algo más de foco de lo habitual en la segunda residencia, atendiendo a la fuerte demanda de este producto, tanto de cliente nacional como internacional, en nuestro mercado natural de Andalucía. Tenemos proyectos en la Costa Almeriense, en Mojácar, en Salobreña, Mijas, Marbella y Estepona, con más de 600 viviendas.
En promoción terciaria, además de nuestro expertise en oficinas, estamos profundizando en el segmento hotelero. Tenemos en marcha cuatro proyectos hoteleros, uno en Madrid capital, dos en Sevilla y otro en la Costa de Cádiz. También estamos trabajando en un proyecto living en Madrid, dando con ello respuesta a la creciente demanda de este tipo de alojamientos en plazas tan demandadas con ésta.