La Comunidad de Madrid promueve el 40% de la vivienda protegida en España y, sin embargo, pasó de promover 20.000 viviendas en 2009 a apenas 3.500 en 2022. Unas cifras que desde la Consejería de Vivienda esperan que se reviertan con las nuevas medidas que ha puesto en marcha, como la actualización del precio del módulo. José María García, viceconsejero de Vivienda de la CAM, profundiza sobre ellas en esta entrevista.
En las últimas dos décadas la Ley del Suelo ha sufrido 18 modificaciones, ¿en qué medida la nueva Ley que están preparando armonizará las distintas adaptaciones?
José María García: El proceso residencial, desde la producción de suelo, pasando por la tramitación de la licencia de obra y hasta el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, debe simplificarse y apoyarse sustancialmente en las declaraciones responsables para reducir los tiempos y costes de gestión a los que llevan los interminables trámites burocráticos. La burocracia en materia de suelo y vivienda provoca cuellos de botella en los que la dilación en el tiempo encarece y pone en riesgo los proyectos inmobiliarios.
Como no puede ser de otra forma, la experiencia de la Ley del Suelo 9/2001 y sus modificaciones para actualizar y aclarar las determinaciones urbanísticas que por su rigidez no han posibilitado la adecuada revisión de los Planes Generales de los municipios (solo 21 localidades de las 179 de la Comunidad de Madrid lo han hecho) es el punto de partida para buscar una gestión urbanística más ágil y flexible y con unos objetivos comprometidos. Ya se han realizado nuevas modificaciones de la Ley del Suelo para adaptarse a este nuevo enfoque más eficiente. Primero con la Ley 1/2020 con la sustitución de la LPO por la Declaración Responsable. Y luego con la Ley 11/2022, conocida como Ley Ómnibus.
La Comunidad de Madrid aboga por el cambio de uso de suelos públicos, sobre todo de tipo terciario, por parte de los ayuntamientos de la región que así lo soliciten. ¿Qué tipo de proyectos se podrán levantar sobre esos terrenos sin uso?
J.M.G: Existe cierta rigidez en las ordenanzas municipales para la inserción del uso cohousing o vivienda colaborativa en suelos calificados como equipamiento, ya que no está regulado como uso alternativo. No tiene un encaje claro como uso residencial, residencial hospedaje, terciario hotelero o equipamiento socio-sanitario. La Ley Ómnibus trata de flexibilizar los usos de equipamiento dotacional en las redes locales, generales y supramunicipales, posibilitando la movilización de suelos de equipamiento y la implantación del uso de vivienda colaborativa como uso alternativo.
Además, se ha modificado el régimen de las redes públicas para permitir la implantación de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección en suelos vacantes de la red de servicios o de la red de equipamientos dotacionales (tales como educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos, recreativos, administrativos y demás usos de interés social), procedentes de sectores de suelo urbanizable o ámbitos de suelo urbano no consolidado que cuenten con ordenación pormenorizada sin modificar el planeamiento.
También se podrá poner a disposición suelo demanial de equipamiento en nuestra región, susceptible de desarrollar en él edificios de viviendas colaborativas o cohousing senior. El planteamiento sería similar al Plan VIVE de la Comunidad de Madrid, en el que se podría ceder el suelo gratis, a canon cero, a través de una concesión a un plazo largo, para que los operadores del sector promovieran una red de equipamiento de viviendas colaborativas y obtuvieran una rentabilidad por su gestión. Una vez concluido el plazo de concesión, el suelo y los edificios retornarían a la Comunidad de Madrid.
Se pueden también movilizar los suelos de equipamiento para promover actividad económica y atender la creciente demanda de unidades habitacionales para personas mayores en cosenior por el envejecimiento de la población con un coste cero para la Comunidad de Madrid. Del mismo modo, el Ayuntamiento de Madrid, con la modificación de sus normas urbanísticas, ha dado cabida a las nuevas formas de alojamiento, tales como el coliving y el cohousing. Para sustentar al coliving se ha modificado la clase de residencia comunitaria dividiéndose en dos categorías: la “residencia comunitaria”, coincidente con la concepción actual en la que se incluirían las residencias de estudiantes; y la “residencia compartida”, en la que se integra la modalidad de coliving y que, a diferencia de la fórmula de residencia comunitaria, no se exige que existan vínculos religiosos, sociales o similares entre los inquilinos.
"Se podrá poner a disposición suelo demanial
de equipamiento en nuestra región, susceptible
de desarrollar en él edificios de viviendas
colaborativas o cohousing senior"
Descartado el tope del alquiler, ¿qué medidas está implantando la Consejería de Vivienda para destensionar este mercado en la región?
J.M.G: Ya es perceptible que la Ley de Vivienda ha reducido la oferta del alquiler y con ello ha producido un incremento significativo del precio y, por otro lado, ha provocado la modificación de los planes de viabilidad de proyectos en BtR.
Para viabilizar la construcción de viviendas a precio asequible en la Comunidad de Madrid se han actualizado los precios máximos de venta y renta de la vivienda de protección pública al incremento de costes de construcción y de precios máximos de consumo, sin perder la asequibilidad de este tipo de vivienda.
De esta forma, se movilizarán hasta 30.000 viviendas asequibles de promoción privada en los próximos cuatro años en la Comunidad de Madrid, como nos indican alguno de los estudios realizados por la patronal inmobiliaria madrileña.
Por otro lado, hemos profundizado en las ayudas al alquiler, con el plan Alquila +, con el servicio gratuito, eliminando el precio público, extendiendo el seguro de impago gratuito de tres años para todas las viviendas. También se dispone del servicio del Consejo Arbitral para el Alquiler, para tardar menos en caso de impago.
Por otro lado, existe la posibilidad de ofrecer viviendas compartidas, el Plan Alquila Comparte, en un entorno de seguridad jurídica.
¿Qué efectos tendrá la actualización del precio del módulo de vivienda pública, que estaba sin revisar desde 2008?
J.M.G: El precio máximo de la vivienda protegida (venta y alquiler) se establece mediante una norma autonómica en función de la zona en la que esté ubicada (de mayor a menor de Madrid a la periferia).
El precio vigente se estableció en 2008 y desde entonces no había sido actualizado. Mientras, ha subido el IPC un 31% desde entonces y los salarios en cambio no han subido a la par.
Al no tener la norma un mecanismo de actualización, el precio de la vivienda protegida se ha quedado congelado mientras que los costes de producción se han incrementado un 30%.
Por ello, la actualización del módulo del precio máximo de venta y alquiler de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid es una palanca de impulso a los nuevos desarrollos pendientes de realizar.
Siguiendo las estimaciones realizadas por la patronal madrileña, ASPRIMA, existe suelo para desarrollar en la Comunidad de Madrid más de 200.000 viviendas en la próxima década, donde la vivienda protegida representa casi el 50% del uso residencial a promover, por lo que es esta bolsa la que proporcionará la oferta necesaria a un precio asequible.
De este modo, se promoverán unas 25.000 viviendas de protección pública de promoción privada, así como otras 10.000 viviendas protegidas de promoción pública en los próximos cuatro años.
La prueba de que estamos en el buen camino y que era imprescindible tomar esta medida, es que desde que hemos actualizado el módulo a mediados del mes de febrero, se han disparado las solicitudes para construir vivienda protegida en la Comunidad de Madrid. En apenas dos meses hemos recibido solicitudes para promover más de 1.600 viviendas.
"Se promoverán unas 25.000 viviendas de protección
pública de promoción privada, así como otras
10.000 viviendas protegidas de promoción
pública en los próximos cuatro años"
El Plan VIVE es la gran apuesta de colaboración público-privada de la Comunidad de Madrid. ¿En qué basa su éxito?
J.M.G: El Plan VIVE es nuestra principal iniciativa para poner simultáneamente un importantísimo número de viviendas asequibles en el mercado y reducir los precios al aumentar la oferta.
Se trata de viviendas que se promueven en parcelas propiedad de la Comunidad de Madrid para destinarlas al alquiler a un precio asequible significativamente inferior al precio de mercado (entre un 20% y un 40%) mediante concesión administrativa demanial en colaboración público-privada. Las viviendas revertirán al patrimonio público al final del plazo de la concesión, generando a la vez empleo y actividad económica en la región.
Este plan se encuentra en la tercera fase de desarrollo y no tiene ningún coste en el presupuesto de los madrileños. Ya hay en ejecución en 12 municipios de la región más de 6.482 viviendas donde se prima la sostenibilidad y la eficiencia energética. Las primeras promociones de viviendas se finalizaron en el mes de noviembre de 2023, entregadas ya 370 y se van a ir ejecutando las sucesivas fases a lo largo de la presente legislatura. Otras 1.912 están en fase de formalización de las concesiones.
Las viviendas del Plan VIVE suponen una tipología diferente de la vivienda asequible que se destina a las capas más vulnerables o de especial necesidad, centrándose en el concepto de vivienda asequible que facilita el primer acceso a la vivienda de sectores de la población con ingresos algo más bajos que tienen dificultades para incorporarse al mercado libre de alquiler.
Posteriormente, promoveremos otras 1.200 viviendas en cinco municipios de la región dirigidas directamente a jóvenes menores de 35 años, con una vocación rotacional.
Sin duda es un éxito que, mediante esta colaboración público-privada, se movilice el suelo disponible de la Administración sin coste alguno para el presupuesto, esto es para los contribuyentes, para incrementar la oferta de vivienda en alquiler asequible.
La construcción industrializada, aunque es todavía residual en nuestro país, está motivando un cambio de paradigma que se puede observar en el Plan VIVE. ¿Qué desafíos y oportunidades se están encontrando a medida que avanza su construcción?
J.M.G: El Plan VIVE apuesta por los nuevos métodos de construcción industrializada. Además, incorpora nuevos materiales como la madera e introduce energías renovables, para lograr los objetivos de sostenibilidad, bajas emisiones de CO2, eficiencia energética, reducción de la pobreza, igualdad de género y la acción climática.
En la primera licitación del plan, 900 viviendas ejecutadas por la promotora han conseguido la máxima calificación de eficiencia energética con la certificación de sostenibilidad BREEAM Muy Bueno o Excelente, y a un precio asequible.
Además, la Comunidad de Madrid tiene intención de convertirse en el mayor HUB de industrialización de España, para tratar de ubicar esta floreciente y necesaria industria en nuestro territorio.
La Comunidad de Madrid también apoya el Clúster de la Edificación como laboratorio de innovación y sostenibilidad que integra empresas privadas, públicas, centros de investigación y universidades.
La construcción, tal y como está concebida hoy en día, o será industrializada o no será.
"La Comunidad de Madrid tiene intención de convertirse
en el mayor HUB de industrialización de España, para
tratar de ubicar esta floreciente y necesaria industria
en nuestro territorio"
El número de solicitudes en el programa de renovación de viviendas de la convocatoria de ayudas procedente de los Fondos Next ha sido mayor que los fondos disponibles. ¿Cuáles han sido los datos para “morir de éxito”? ¿Cómo notificarán a los solicitantes que, pese a cumplir los requisitos, se han quedado fuera?
J.M.G: Del Programa 3 (a nivel de edificio) se han recibido 3.181 solicitudes. El presupuesto actual de 124 millones de euros se estima alcance a 800 actuaciones con aproximadamente 23.000 viviendas. Del Programa 4 (mejora de la eficiencia energética en viviendas) se han presentado 12.718 solicitudes. El presupuesto actual de 16 millones puede llegar a 6.300 viviendas. Y en cuanto al Programa 1, referido a Entornos Residenciales de Rehabilitación Programada (ERRP), se están llevando a cabo actuaciones en 27 ERRP pertenecientes a 19 municipios, con un presupuesto de 96 millones de euros y un número de viviendas estimado de 5.779.
En el momento que se agoten los fondos disponibles, se dará publicidad adecuada y suficiente por diferentes medios establecidos para las notificaciones y su publicidad institucional. Asimismo, se creará una lista de reserva de solicitudes por si se liberara crédito o se recibieran nuevas transferencias procedentes del Estado o de otros programas.
¿Cómo pueden colaborar promotores, constructores y administraciones para simplificar los trámites y que se construya de una forma más rápida y con alta calidad?
J.M.G: La colaboración público-privada es el medio eficaz para movilizar todos los recursos disponibles, reactivar el sector y generar vivienda digna y a un precio asequible.
Desde el lado de la Administración, debemos asumir la responsabilidad en la agilización de los trámites de las licencias y la digitalización de los procedimientos, así como actuar de forma decidida y simplificadora para la producción de suelo suficiente, libre y público, tano patrimonial, dotacional como demanial y, por qué no, el terciario sin materializar para compatibilizarlo con otros usos mixtos residenciales.
El urbanismo debe convertirse en una herramienta eficaz al servicio de la sociedad generando de forma racional y sostenida suelo urbanizable allí donde hay demanda y regenerando el tejido urbano de nuestras ciudades para mejorar su condición.
Se deben recuperar medidas fiscales de apoyo al ahorro y a la compra de la vivienda habitual (cuentas ahorro vivienda y deducción por la compra de vivienda habitual).
También se debe facilitar el acceso al crédito con garantías públicas que permitan acceder a hipotecas con mayor porcentaje de préstamo sobre el valor de la vivienda. Y retornar a una legislación más equilibrada, en derechos y obligaciones, estable respecto del alquiler y penalizadora y restrictiva respecto de la ocupación.
Se deben extender y adaptar fórmulas de colaboración para la generación de vivienda en alquiler asequible como el Plan VIVE de la Comunidad de Madrid, como caso de éxito en España.
La colaboración público-privada es esencial para que se pueda dar solución al problema tan grave que tenemos hoy en día. Entendemos que va más allá de la Administración y los inversores privados. Papel fundamental van a jugar también los bancos, tanto comerciales como públicos, ya que debido a la subida de tipos de interés y de costes de la construcción, se hace necesaria su participación en la financiación y que apuesten por los proyectos con condiciones competitivas dando garantía al socio patrimonialista que finalmente gestione la explotación de este parque.