La conexión entre el retail y la logística se plantea como un aspecto fundamental para responder a las exigencias del consumidor actual. Este fue el eje central del Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario, que clausuró la serie de encuentros organizados por Grupo Iberinmo en 2024. Bajo el título 'Retail y logística: la ruta hacia un nuevo consumidor', el evento, patrocinado por Panattoni y Hogan Lovells, tuvo lugar en diciembre, en las oficinas del despacho de abogados en Madrid.
Una nueva edición que contó con la participación de Emilio Gómez, en esos momentos partner de Hogan Lovells; Gustavo Cardozo, director general para España y Portugal de Panattoni; Pino Villanueva, directora de Asset Management de Alcampo; Ramón García, director general del Centro Español de Logística; Augusto Lobo, director de Capital Markets Retail de JLL; Andrés Barrio, responsable de sostenibilidad de Nhood; y Enrique Suárez, director de operaciones para España de Sonae Sierra.
La presentación del encuentro corrió a cargo de Arturo Malingre, socio director del Grupo Iberinmo que, tras unas palabras de bienvenida al panel de expertos, cedió la moderación del Desayuno a Roger Cooke, editorial advisor del grupo, y Teresa Montero, directora de Observatorio Inmobiliario.
Los expertos que participaron en la mesa de debate abordaron los aspectos fundamentales de la transformación en el retail y la logística, destacando desde el inicio un mensaje compartido: la integración total entre lo físico y lo digital.
Según Pino Villanueva, directora de Asset Management de Alcampo, “La demanda logística va a seguir apoyándose en un comercio omnicanal, donde el cliente busca la experiencia en tienda y la excelencia en la calidad. Para ello, además de avanzar en el comercio online, estamos creando nuevos puntos de venta”.
En junio de 2024, la compañía de distribución puso en marcha una plataforma logística en Illescas, Toledo, desde donde servirá productos de alimentación a más de 200 tiendas, así como al futuro almacén destinado a comercio online. “Hemos apostado de una manera férrea por el e-commerce y la mejora de la integración logística con la creación de esta plataforma que distribuye para el comercio físico. El e-commerce en alimentación representa un 3%”.
Para Enrique Suárez, director de operaciones de Sonae Sierra, “Hay que dejar de diferenciar entre físico y digital y que sea el cliente quien utilice cada canal, que al mismo tiempo es uno único, según sus necesidades. El comercio es un canal que integra dos vías: una a través de datos y otra, a través de calles”.
“El sector inmobiliario logístico está anticipando la evolución del e-commerce”, opinó Gustavo Cardozo, director general para España y Portugal de Panattoni, promotor de espacios logísticos. “Una de las razones del avance del e-commerce es que, con la pandemia, el sector logístico se puso las pilas y pudo atender la demanda con inmediatez”, añadió.
"La demanda logística va a seguir apoyándose en un comercio omnicanal, donde el cliente busca la experiencia en tienda y la excelencia en la calidad"
Pino Villanueva, directora de Asser Management de Alcampo.
Con respecto a las ubicaciones preferentes de las naves, si antes estaban localizadas en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia… el sector logístico se ha democratizado, expandiéndose a zonas como Miranda de Ebro, en Burgos.
Por su parte, Emilio Gómez, quien aún ejercía su rol como partner de Hogan Lovells, bufete de abogados internacional, subrayó, desde una perspectiva inversora, dos estrategias diferenciadoras respecto a años anteriores: por un lado, el enfoque defensivo de llevar a cabo proyectos a riesgo, y por otro, un enfoque más proactivo que consiste en colaborar directamente con los clientes para identificar y asegurar el suelo y las ubicaciones que mejor se ajusten a sus necesidades.
También el director de Capital Markets Retail de JLL, Augusto Lobo, destacó como temas clave el impacto de las ventas online y la capacidad y la necesidad de adaptación: “Hay que tener en cuenta que en un centro comercial hay que seguir invirtiendo”. Y, es que, en palabras de Cardozo, “es muy difícil capturar en renta variable algo que no tiene límites como es la compra online”. Así, “el éxito radica en saber controlar esa fuente de ingresos”, apuntó.
El paradigma de compra ha cambiado hacia un nuevo retail gracias a la digitalización. Sobre esta afirmación se ha mostrado convencido Andrés Barrio, responsable de sostenibilidad de Nhood. Para este experto, “El e-commerce y la digitalización son el último paso hacia un retail más accesible y sostenible”.
El encuentro también ha puesto el acento en las estrategias innovadoras que están implementando las empresas para optimizar las cadenas de suministro, siempre enfocándose en la sostenibilidad y la mejora de la eficiencia logística.
Según Ramón García, director general del Centro Español de Logística, el modelo que parece que se va a consolidar es el omnicanal. Previo a la pandemia, el 20% de las ventas online tenían asociadas una tienda física – con entrega en el local-, después de la crisis sanitaria ascendió al 40%, para acabarse fijándose en un 32%, según un estudio realizado por esta entidad.
En este sentido, “hay que empezar a pensar a llegar al punto de destino con entregas colaborativas e incentivarla en los puntos de venta”, reflexionó García, quien apeló, además, por realizar una gestión más efectiva de las devoluciones de compra, “ya que la mitad son evitables”.
El 32% de las ventas online están asociadas a una tienda física. Previo a la pandemia, este porcentaje se situaba en el 20%
Ramón García, director general del CEL.
Asimismo, según un estudio elaborado por el CEL, el análisis de los costes logísticos asociados a la entrega de paquetes ha mostrado un aumento del 18% respecto a 2023 en los costes de transporte, situando el coste medio de un envío de última milla en Madrid en 7 euros, dos más que hace un año.
También este informe constata la poca rentabilidad de campañas de promoción como Black Friday y Navidad, en donde solo un 15% de las empresas percibe un aumento en sus ganancias tras estos picos de demanda, lo que supone un descenso respecto al año pasado, donde este mismo estudio registraba un 30% de empresas con rentabilidad sobre las campañas citadas.
La estrategia colaborativa entre empresas fue abordada por todos los expertos. Una colaboración que se puede conseguir por la sinergia generada entre la logística y los parques comerciales, y la creación de usos mixtos convirtiendo los aparcamientos de estos parques en centros logísticos. Para el directivo de Sonae Sierra, el retail ha vuelto a demostrar su capacidad de transformación: “Cada vez vemos más cómo el sector evoluciona a la integración de esos espacios mixtos para anticiparnos a las demandas del consumidor”.
Conoce las conclusiones que extrajeron Pino Villanueva, Enrique Suárez y Gustavo Cardozo:
La Inteligencia Artificial Generativa también está impactando en la cadena de suministro. “Puede definir la tendencia de patrones a corto y medio plazo, y así permitir a las empresas anticiparse a las tendencias de consumo”, afirmó el directivo de Panattoni.
El potencial de la Inteligencia Artificial Generativa está impulsando la transición hacia puestos de trabajo más cualificados, eliminando las tareas repetitivas y permitiendo que los empleados se concentren en aspectos más estratégicos y de mayor valor añadido. Sin embargo, como apuntó Ramón García, para que esta evolución se convierta en una realidad cotidiana para las empresas, es fundamental contar con dos aspectos clave: infraestructuras digitales maduras y un equipo de profesionales capacitado.
El directivo del Centro Español de Logística, apoyándose en un estudio realizado a 500 empresas, puntualizó que, si bien la IA es infinita, el 72% de los encuestados piensa que no tienen el conocimiento suficiente a nivel directivo o técnico para implantarla; y el 92% tampoco tiene intención de hacerlo. Una realidad que choca con otro dato: en 2025-2026 se empezará a utilizar la IA de manera significativa. Por tanto, el primer paso es realizar una evaluación exhaustiva de la infraestructura tecnológica existente para identificar áreas que necesitan modernización.
El impacto regulatorio y las oportunidades de inversión también fueron analizados por los expertos que acudieron al Desayuno Inmobiliario.
¿Cómo adaptan el retail y la logística sus operaciones para cumplir con las nuevas normativas ambientales, especialmente con aquellas relacionados con la reducción de emisiones?, ¿qué oportunidades de inversión están surgiendo como resultado de la evolución en las cadenas de suministro y las demandas de sostenibilidad?, son algunas de las cuestiones planteadas a los expertos.
Aunque casi todos los contratos de arrendamiento son green lease, las cláusulas verdes se irán endureciendo cada vez más. Según los expertos, debido a las reglas de la Taxonomía verde la solicitud de información entre arrendador e inquilino es bidireccional, lo que da lugar a una mayor transparencia informativa.
Conoce las conclusiones que extrajeron Augusto Lobo, Andrés Barrio y Ramón García:
Y es que las cláusulas verdes se han extendido en los últimos años en contratos de arrendamiento con propietarios inversores en edificios destinados especialmente a otros usos no residenciales, como los centros comerciales o naves industriales. Las exigencias de estas cláusulas tienen por objeto ir más allá que lo exigido por la normativa, en beneficio direccional entre arrendador y arrendatario.
En cuanto a la inversión, aunque en los últimos años ha habido un descenso, esta se ha mantenido en locales planta calle y parques de medianas, generándose en la actualidad un incremento en los centros y parques comerciales.
La integración del retail y la logística plantea grandes retos y la Administración debe ser colaborativa y allanar el camino para los inversores
En este escenario, cómo convergen las estrategias a corto y largo plazo en la toma de decisiones dentro del sector retail y logístico, especialmente considerando la rapidez con la que evoluciona el entorno, se preguntaron. Sin duda, según los expertos, la integración del retail y la logística plantea grandes retos y la Administración debe ser colaborativa y allanar el camino para que los inversores vean como una oportunidad y no como una barrera su participación dado el actual clima económico y regulatorio.
También hubo tiempo para comentar la relevancia que tiene la posibilidad de cobrar las devoluciones, ya que, como manifestó Pino Villanueva, se puede convertir en una necesidad por que el objetivo será hacer el e-commerce rentable y hoy no lo es para todos los operadores.
Este Desayuno Inmobiliario forma parte de una serie de eventos que está organizando Grupo Iberinmo, editora de la revista Observatorio Inmobiliario y Centros Comerciales, entre otras cabeceras, para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.
