En este contexto, los espacios deben apostar firmemente por la experiencia y por fomentar la creatividad y la colaboración. Serán fundamentales los servicios que supongan un aliciente para que los empleados decidan trasladarse desde su hogar. El bienestar de los empleados y la tecnología que permita mantener las relaciones entre los compañeros que trabajan en remoto y desde la oficina pasan a un primer plano. Lo mismo ocurre con la sostenibilidad, que se ha vuelto una prioridad tanto para los inversores como para los inquilinos. El sector ha mostrado su capacidad de resistencia, mostrando niveles de ocupación y contratación estables, al tiempo que la inversión vuelve a recuperarse.
La necesidad de ofrecer mayor flexibilidad es la única certeza para un sector de las oficinas que sigue adaptándose a los efectos de la COVID-19. No hay un modelo único y cada empresa deberá definir cuál es el que mejor se ajusta a sus necesidades una vez se haya recuperado totalmente la normalidad.
Aunque el trabajo en remoto ha ganado un terreno que no volverá a retroceder, tampoco parece que un gran número de empleados vaya a realizar su labor totalmente desde sus domicilios. De he- cho, en 2021, según el INE, el porcentaje de trabajadores en remoto cayó del 11,2% del primer trimestre al 8% del tercero.
En este contexto, en el que triunfa el trabajo híbrido, la oficina si- gue manteniendo su papel imprescindible para crear cultura de empresa, fomentar la creatividad y el trabajo en equipo. Además, la sede de una compañía sigue siendo fundamental para mostrar sus valores y cómo estos se llevan a la práctica en el espacio físico.
De hecho, aunque en la mayoría de las compañías buena parte de los trabajadores mantienen algún porcentaje de teletrabajo, pocas han decidido reducir su espacio, aunque muchas continúan a la es- pera de comprobar cuáles son definitivamente sus necesidades de espacio, una vez que se haya recuperado la normalidad y se haya definido el modelo que más se ajusta a sus necesidades.
El equilibrio depende mucho de cada sector de actividad. Por ejem- plo, en España, el 80% de las firmas legales son partidarias de de- sarrollar la mayor parte de la semana laboral en la oficina, según CBRE. El sector legal se encuentra a la cabeza a la hora de plantear la vuelta mayoritaria a la oficina por encima del resto de sectores encuestados durante 2021 (sector financiero, 77%; sector farmacéu- tico y salud, 50%; y sector tech, 33%).
Las empresas deben esforzarse por crear centros de trabajo responsables, personalizados y más enfocados en la experiencia
En todos los ámbitos las empresas deben esforzarse por crear cen- tros de trabajo responsables, personalizados y más enfocados en la experiencia, según revela el informe de JLL, Perspectivas para las Empresas 2022.
El análisis muestra que, en todo el mundo, las organizaciones bus- can continuar con la flexibilidad respecto a desde dónde y cuándo trabajan las personas. Así, el 82% espera que sus empleados traba- jen en remoto al menos una parte de su jornada, por lo que pasa- rán de media dos días por semana fuera de la oficina. Sin embargo, el 48% de las organizaciones en Europa, Oriente Medio y África (EMEA) no han elaborado aún un programa para el futuro del tra- bajo con el que cubran las crecientes demandas y expectativas de su personal con respecto a una mayor flexibilidad laboral, cen- tros de trabajo excepcionales y sostenibles y un mayor bienestar.
“Las sedes corporativas clásicas se han quedado obsoletas y dan paso a nuevas oficinas pensadas especialmente para socializar e innovar”, explica Camilo Agromayor, director general de Ofita. Los espacios colaborativos son los protagonistas en las nuevas oficinas, especialmente sus áreas más informales, como las cafe- terías, las zonas de innovación, salas wellness, clubes sociales o las áreas soft seating.
Responder a estas exigencias va a ser fundamental a la hora de captar y retener talento. Al 88% de los empleados les gustaría poder elegir a qué horas trabajarán en el futuro, según JLL. Las estructuras del entorno laboral ágiles y flexibles que empoderen a equipos de trabajo remotos, híbridos y transfronterizos ayuda- rán a garantizar que las empresas compiten por el talento y lo retienen.
Aunque en 2021 la inversión en oficinas se ha situado por detrás que otros segmentos como logístico o residencial, la resiliencia que ha demostrado el mercado ha hecho que la actividad vuelva a ser más dinámica. La suma de ope-raciones de Madrid y Barcelona entre el 1 de enero y el 31 de marzo ha llegado a los 423 millones de euros, con un aumento del 87% en términos interanuales. Comparado con el trimestre anterior, los volúmenes han disminuido un 47%, ya que el cierre de 2021 superó las expectativas. Respecto a las rentabilidades, en la Ciudad Condal se han comprimido 10 puntos básicos en los mercados prime, fi-jándose en el 3,4%. En Madrid, sin embargo, se mantienen estables en el 3,25% debido a la falta de producto existen-te, “aunque existe apetito inversor”, apuntan desde JLL.
El análisis inicial parece indicar que, por primera vez desde el inicio de la pandemia, las oficinas prime se están perci-biendo como una inversión defensiva cada vez más atracti-va, ya que están relativamente protegidas frente a una ma-yor inflación debido a la indexación de los alquileres en las principales ciudades europeas, apunta Savills. En este senti-do, por un lado, las yields de las oficinas prime en Europa se comprimieron aún más, en una media de 17 puntos básicos interanuales, hasta el 3,40% en el primer trimestre de 2022.
En este contexto, los inquilinos están exigiendo cada vez más fle- xibilidad a unos propietarios que deben afrontar la posible pérdi- da de valor que puede implicar no asegurar unas rentas estables. Merlin Properties, por ejemplo, ha respondido creando Loom, su división de coworking. Su previsión es abrir este año tres nuevos espacios y ampliará otros tres en Madrid y Barcelona. El objetivo de la compañía es aumentar su huella en ambas ciudades en un 52%. Así, a lo largo de este ejercicio tiene previsto alcanzar los 13 establecimientos, sumando más de 27.500 m2, con capacidad para 2.844 puestos de trabajo.
Los proyectos de este tipo no dejan de sucederse. Así, Utopicus, empresa de Colonial para gestionar espacios flexibles, ha abierto un nuevo centro en la avenida Diagonal de Barcelona, con 1.300 m2 y 400 m2 de terrazas de uso exclusivo.
En Girona, se ha abierto un nuevo concepto de coworking de más de 1.800 m2, denominado B&Co Working Place, que une ofi- cinas, espacios flexibles, gimnasio, cocina, áreas abiertas donde relajarse y zona de auditorio. Muchos de estos modelos están demostrando su fortaleza y el 82% de los espacios de trabajo flexibles, flex space o coworking a escala global son rentables a nivel operativo, según la última ola del informe Flexmark de Workthere.
Una de las principales cuestiones que todavía no tienen respues- ta es si las empresas aprovecharán estas oportunidades para sa- car sus oficinas de las principales ciudades, lo que impulsaría la demanda en ubicaciones más secundarias, pero más próximas a las residencias de sus trabajadores o con una gran calidad de vida. Aun así, por ahora, Madrid y Barcelona siguen y seguirán siendo con una gran diferencia los mercados de oficinas más im- portantes. Eso no impide que ciudades como Valencia o Málaga hayan hecho un importante esfuerzo. Por ejemplo, la capital del Turia cuenta con un parque de oficinas de 800.000 m2, con un take-up de 50.000 m2 y con una tasa de disponibilidad de un 6%.
Las organizaciones también tendrán que calcular el nivel ade- cuado de inversión en tecnología a medida que van pasando a un modelo híbrido. Será indispensable mantener conectados a los empleados, tanto si trabajan desde la oficina como si lo ha- cen desde casa, y crear una sensación de conexión.
“Hoy, los empleados quieren más: tecnología que les mantenga conectados, edificios que realmente sean sostenibles y emplea-dores que prioricen su salud y bienestar”, comenta Mark Caskey, CEO de Work Dynamics para EMEA en JLL.
Las principales ciudades españolas han incrementado su contratación de oficinas durante el primer trimestre de 2022 respecto al año pasado, según Cushman & Wakefield. En el caso de Madrid, con un aumento del 90% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 125.000 m2. En el caso de Barcelona, la contratación asciende a 92.000 m2, lo que significa una subida del 6,5%.
Además, en Madrid se ha cerrado el 50% del volumen de inversión correspondiente a oficinas en España. Cerca de 400 millones de euros en el primer trimestre de 2022. El volumen registrado supone un aumento del 281% compa-rado con el primer trimestre de 2021.
En la capital se han cerrado casi 100 operaciones en el primer trimestre de 2022, lo que supone cerca de un 40% más que la media trimestral de 2021, y el doble de opera-ciones que en el primer trimestre de 2021.
En la Ciudad Condal, las 82 operaciones firmadas suponen cerca de un 24% más que la media trimestral de 2021 y un 18% más si se compara con el primer trimestre de 2021.
Las organizaciones estaban ya prestando más atención a la sa- lud y el bienestar antes de la pandemia, pero ahora éstos debe- rían estar en la hoja de ruta de todas las empresas.
A medida que se ha ido desarrollando la pandemia, los emplea- dos han descubierto que pueden integrar el bienestar en sus rutinas diarias. Y quieren trasladar esta experiencia al centro de trabajo cuando acabe la pandemia. JLL descubrió que el 73% de los trabajadores desea que las organizaciones promuevan el bienestar y los estilos de vida saludables.
Casi la mitad de los empleados (el 45%) desean espacios de rela- jación en el lugar de trabajo, más que zonas al aire libre, gimna- sios o centros médicos. Pero hay un desfase entre las expecta- tivas y los servicios en las oficinas. Solo el 17% tiene acceso a un servicio como este en su centro de trabajo actual.
La sostenibilidad se ha situado como una de las principales priori- dades tanto para inversores como para ocupantes. En las mejores zonas se puede llegar a alcanzar una revalorización de los activos de más de un 10% si se aplican criterios de sostenibilidad, según CBRE. La consultora indica que los inmuebles presentan una ma- yor capacidad para captar rentas superiores a las de su entorno, hasta un 14% o un 18%, siempre que el mercado lo permita.
Demostrar responsabilidad e impacto social tangible también es cada vez más importante para la estrategia corporativa y el 82% de los inquilinos esperan que los empleados exijan entornos eco- lógicos y sostenibles. Aun así, JLL cree que los planes de actua- ción de muchos inquilinos siguen en una etapa embrionaria, ya que el 43% informa de que aún se encuentra en las primeras fases de definición. Otro 9% no está seguro de por dónde comenzar.
