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El reto de la financiación de la vivienda asequible, una asignatura pendiente para el sector residencial

El Foro Internacional UIA 2022 “Affordable Housing Activation: Removing Barriers”, que se celebrará en Madrid del 18 al 20 de mayo con la asistencia de más de 60 ponentes de referencia internacional, se convertirá en el mayor punto de encuentro mundial que aborde el debate global sobre la accesibilidad a la vivienda, con el propósito de avanzar hacia una declaración multilateral.

Teresa Montero | 11 May 2022

En la antesala de este importante evento, ASPRIMA, SIMAPRO y Observatorio Inmobiliario han aunado sus esfuerzos convocando a un destacado panel de inversores, promotores y administraciones públicas para debatir sobre la necesidad de poner en marcha mecanismos públicos y privados para la financiación de la producción a gran escala de vivienda asequible y digna, tanto en régimen de compra como de alquiler, para satisfacer la demanda no cubierta de familias de clase media y baja y de jóvenes en edad de emanciparse.

Los expertos convocados a este foro, tras la introducción y bienvenida de Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA, y Ángela Baldellou, directora ejecutiva de AHA Forum 2022, han ofrecido sus puntos de vista acerca de las políticas de vivienda asequible en España, la importancia del papel del inversor en los modelos de financiación de vivienda asequible, las barreras en la promoción de este tipo de vivienda y sus soluciones, el papel de apoyo del BEI en la financiación de estos proyectos en España y en Europa y los modelos de colaboración público-privada.

La conferencia-coloquio se ha celebrado en la sede de la CEOE y ha contado con la participación de destacados ponentes como Carolina Roca, vicepresidenta de ASPRIMA; Javier Rodríguez Heredia, head of real estate de Azora; Jaume Borrás, director de negocio de Culmia; Alex Saz-Carranza, loan officer public sector Iberia del Banco Europeo de Inversiones; Javier Martín Ramiro, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid; y Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid.

El encuentro ha sido moderado por Eloy Bohúa, CEO de SIMAPRO, y el coloquio final por Roger Cooke, asesor editorial de Observatorio Inmobiliario. El evento ha contado con el patrocinio de ACR Grupo, Culmia y Siber.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA
Ángela Baldellou, directora ejecutiva de AHA Forum 2022
Ángela Baldellou, directora ejecutiva de AHA Forum 2022
Javier Martín Ramiro, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
Javier Martín Ramiro, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
El problema internacional de la accesibilidad a la vivienda

Esta mesa redonda forma parte del conjunto de actos paralelos organizados por diferentes entidades internacionales, y tienen el objetivo de iniciar el proceso de reflexión en torno a las principales barreras que impiden la accesibilidad a una vivienda, como la financiación, los desequilibrios entre necesidades y producción de vivienda, por ejemplo, con el fin de abordar la problemática desde distintos ámbitos: desde el financiero, el regulatorio o cuestiones vinculadas con el urbanismo y el diseño.

En la apertura, tanto Juan Antonio Gómez-Pintado como Ángela Baldellou coincidieron en que todos los países afrontan el reto de solucionar las barreras de acceso a la vivienda, pero cada uno de ellos lo está solventando a un ritmo diferente que depende de los factores coyunturales (políticas salariales y laborales), diferencias en políticas de financiación, murallas ideológicas, etc., que otorgan una gran complejidad y diferentes ángulos a este problema global. Sin embargo, el abordaje de las soluciones ha de ser de carácter integral y han de contemplar las seis categorías principales que resumen estas barreras: desajustes, políticas y regulaciones, financiación, diseño urbano, producción y promoción y, por último, la propiedad y tenencia.

Esta serie de debates nos ayudará a impulsar la reflexión en torno a la accesibilidad de la vivienda, una de las mayores problemáticas globales del siglo XXI, y a movilizar a actores internacionales de referencia con el fin de sentar las bases que nos permitan abordar este desafío de manera colaborativa, aprendiendo de los casos ejemplares y desde una perspectiva global, capaz de sumar las necesarias visiones y factores identitarios socioeconómicos y culturales de las diferentes regiones del planeta. El objetivo es utilizar la plataforma digital y el Foro de Madrid para, a partir de las barreras identificadas, de los antecedentes analizados, del aprendizaje y de los datos, poder abordar una agenda a medio y largo plazo como punto de inflexión para avanzar en las responsabilidades colectivas e individuales de cada agente y pasar a la acción”, ha destacado la directora ejecutiva del foro, Ángela Baldellou.

El presidente de ASPRIMA se reafirmó en la conclusión de que estamos viviendo un cambio en los modelos de financiación de la vivienda asequible y esta transformación es irreversible.

Diagnóstico de las políticas de vivienda asequible en España
El papel del inversor

La vicepresidenta de ASPRIMA, Carolina Roca, realizó un breve análisis y apuntó que “las políticas de vivienda asequible en España han sido efectivas en el pasado, pues en los últimos 40 años hemos construido más de dos millones de unidades sin consumir dotación pública más que el cumplimiento de la premisa contemplada en la Ley del Suelo que exigía que el 50% de cada m2 se destinara a este tipo de vivienda. Esto propició una industria de vivienda asequible producidas por promotores, constructores y cooperativas”.

El secreto es pues disponer de gran cantidad de suelo en precio”, continuó. Pero en 2010 se produce un giro político y las administraciones se centran en producir vivienda pública sin contar con la inversión privada.

Sin embargo, Roca opinó que “la evolución favorable de estas cifras, con el paso de los años, no se ha producido en España como sí ha ocurrido en el resto de Europa por una razón; no se han realizado dotaciones presupuestarias a este fin como se han hecho, por ejemplo, en educación y sanidad, por lo que ponernos actualmente a niveles europeos exigirá las correspondientes dotaciones presupuestarias y a las cifras actuales les falta un cero”.

José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid
José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid
Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid
Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid

Partiendo de los antecedentes anteriores, en opinión de Javier Rodríguez Heredia “es una evidencia que la política de vivienda asequible en España fue buena porque ello permitió dar acceso a la propiedad a muchos ciudadanos”.

El modelo actual en España se parece cada vez más al europeo, más enfocado al alquiler y la dotación pública. “La vivienda asequible necesita financiación a largo plazo y esto propicia que acabe vendiéndose a inversores institucionales”. Rodríguez Heredia insistió en que “tenemos muchas restricciones para acceder a la propiedad de una vivienda como son: la poca capacidad de ahorro de este segmento de la población que necesitaría 15 años para obtener el 30% del precio de la vivienda como inversión inicial a la hora de comprarla, los problemas de acumulación de vivienda disponible en zonas geográficas de baja demanda, la inestabilidad laboral y la precariedad de contratos en los jóvenes, etc.”. Según el directivo de Azora, para generar estas viviendas hacen falta mecanismos como las subvenciones, que han dejado de concederse, sumándose, además, al efecto negativo de la reducción de la inversión extranjera institucional en los últimos años.

Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid
Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid
Javier Rodríguez Heredia, head of real estate de Azora
Javier Rodríguez Heredia, head of real estate de Azora
Contribución del promotor en la búsqueda de soluciones

Los promotores, representados por Jaume Borrás, han dedicado los últimos años a incrementar sustancialmente la oferta de vivienda asequible, pero la coyuntura no se lo está poniendo fácil. Al incremento del coste de las materias primas hay que añadir unos módulos congelados desde hace ya bastantes años, lo que les plantea serias dificultades a la hora de defender sus números porque no hay que olvidar que el objetivo de su actividad es obtener un retorno a las inversiones realizadas. Para Borrás, los promotores con un fondo de inversión detrás, como es el caso de Culmia, tienen un coste de capital elevado y no pueden esperar a que la administración decida actualizar estos módulos para rentabilizar sus suelos a través de la vivienda asequible.

En este marco, el papel del promotor es de actor principal en una película cuyo guion lo escribe la administración y en este guion es muy importante que las administraciones eliminen trabas y viabilicen nuestra colaboración”, recalcó Borrás.

Apoyo del BEI en la financiación

Alex Saz-Carranza, uno de los cinco representantes del Banco Europeo de Inversiones en España, proporcionó a los asistentes detalles del papel financiador del BEI en este tipo de proyectos, de sus requisitos y de sus mecanismos de evaluación de inversiones. Comentó que ya el año pasado su financiación represento cerca del 1% del PIB español pues alcanzó los casi 1.700 millones de euros. En su intervención también afirmó que “nuestra contribución financiera apoyando a promotores, funciona como viabilizador de proyectos al atraer a su vez más inversión privada. El BEI puede financiar hasta el 50% de un proyecto e incluso el 75% en casos de alta eficiencia energética de los mismos”.

Jaume Borrás, director de negocio de Culmia
Jaume Borrás, director de negocio de Culmia
Alex Saz-Carranza, loan officer public sector Iberia del Banco Europeo de Inversiones
Alex Saz-Carranza, loan officer public sector Iberia del Banco Europeo de Inversiones
Arturo Malingre, socio de Iberinmo; Daniel Cuervo, director general de Asprima; y Eloy Bohúa, CEO de SIMAPRO
Arturo Malingre, socio de Iberinmo; Daniel Cuervo, director general de Asprima; y Eloy Bohúa, CEO de SIMAPRO
¿Cómo actúan las administraciones públicas de cara a la financiación de vivienda asequible?

La amplia representación institucional en esta conferencia ha propiciado obtener tres puntos de vista muy diferentes de las tres instituciones representadas.

Francisco Javier Martín, director general de Vivienda y Suelo del MITMA, afirmó que “estamos en un momento ilusionante especialmente porque existe, por fin, una alineación de todos los agentes involucrados y seguimos necesitando disponer de vivienda asequible. La implicación y la colaboración público-privada se van a producir en muchos modelos que se están testando. Los Fondos de Recuperación, la puesta a disposición de suelos públicos para la inversión privada o concesiones demaniales son ejemplos de estos mecanismos”.

Asimismo, insistió en que “no debemos dinamitar el atractivo de España para la inversión extranjera matizando demasiado lo que nos desune a ambos sectores, sino que debemos fomentar lo que nos une y que es mucho”.

José María García, viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, se centró en el Plan Vive como muestra de la asociación entre el sector público y privado, señalando que “la Ley del Suelo de 2001 no propiciaba la salida de suelo por falta de regulación y ello provocaba la necesidad de moverlo con presupuesto exclusivamente público, inexistente para vivienda porque se destinaba íntegramente a educación, sanidad y transporte”. Aclaró que en un contexto en el que la administración entiende que la vivienda social es responsabilidad del sector público y la vivienda libre del sector privado, queda claro que la vivienda asequible ha de encontrar su respuesta en la colaboración de ambos sectores.

El viceconsejero también matizó que “tenemos que transmitir confianza, aportar seguridad jurídica, utilizar el Urbanismo como instrumento de generación de suelo y transmitir la idea de que somos un país serio, sin riesgo de especulación para atraer la inversión necesaria”.

Por su parte, Mariano Fuentes, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid, aportó los datos de los resultados de las últimas encuestas de satisfacción realizadas a los ciudadanos. Recordó a los asistentes que la preocupación por la vivienda ha pasado de la cuarta posición en 2019 a la novena y esto se ha conseguido gracias a la generación de certidumbre y a las políticas de confianza empleadas. “Nuestras líneas de actuación se resumen, entre otras, en producir vivienda social a través de la Empresa Municipal de la Vivienda. Ya se está comenzando a usar el suelo residencial libre, se han concedido 25 parcelas para vivienda asequible a precios inferiores a los del mercado, se han modificado las reglas de juego de la licitación y se han enajenado suelos libres de la CAM”. Mariano Fuentes confirmó que el Ayuntamiento se está centrando en ambos tipos de vivienda, tanto de alquiler como de compra asequible y también en la agilización de trámites y eliminación de trabas burocráticas asegurando a los asistentes que “en los próximos años se hablará y debatirá de otros asuntos, pero no estos”.

El encuentro finalizó con un breve coloquio conducido por de Roger Cooke. Se concluyó que en un momento de gran incertidumbre geopolítica, hemos de prestar más atención a la seguridad jurídica, a la fiscalidad de este tipo de inversiones, a la generación de confianza para atraer la inversión privada e institucional, a la generación de suelo y fórmulas que permitan su accesibilidad económica y a la alineación de objetivos de las administraciones públicas que permitan modelos de colaboración con promotoras, constructoras e inversores y se definan nuevos esquemas de financiación que permitan que salgan favorecidas todas las partes involucradas.

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