Desayunos editoriales de Observatorio Inmobiliario: 'Retail y logística, unidos en un mundo omnicanal'

El pasado 14 de noviembre, la ESCP Business School acogió un nuevo desayuno editorial de Observatorio Inmobiliario, organizado por Grupo Iberinmo y patrocinado por Athol Asset, durante el cual expertos del sector profundizaron en la vinculación del retail y la logística, más allá de la pandemia que puso de manifiesto esta unión que aún perdura.

Bajo el título 'Retail y logística, unidos en un mundo omnicanal', los profesionales invitados a este desayuno explicaron, entre otros temas de interés, cómo el auge del e-commerce ha puesto nuevamente en primer plano la importancia de las tiendas físicas, que conviven en el entorno “phygital”. También el sector logístico, que demostró su potencial durante la COVID-19, se enfrenta a nuevos retos como la adaptación a la sostenibilidad y eficiencia energética y a la distribución urbana de la denominada última milla.

Tras la presentación del coloquio por parte de Arturo Malingre, socio director del Grupo Iberinmo, los expertos departieron sobre la inversión en el sector inmologístico, sobre dónde se encuentran el equilibrio y los límites -en caso de que estos existan- entre lo físico y lo digital, y sobre las previsiones para el año que está a punto de comenzar, 2024.

Además de los moderadores, Roger Cooke y Teresa Montero, el resto de los asistentes al desayuno organizado por Observatorio Inmobiliario fueron Jaime Ávila, Head of Investment de Athol Asset-Internacional Real Estate Services; Fernando Cubillo, Associated Director IREFIM de ESCP Business School; Cristina Rodríguez, Head of Asset Management de P3 Logistic Parks; Jesús Lancharro, director de leasing y asset management de Panattoni Iberia; Sergio García, Retail Director Iberia de Grupo LAR; Gisèle Muñoz, directora de innovación y desarrollo del Centro Español de Logística, y Luis Lázaro, Managing Director Retail & Logistics, de Merlin Properties.

Fernando Cubillo, Associated Director IREFIM de SCP School, centro de estudios internacional anfitrión del encuentro, manifestó que el sector logístico todavía tiene mucho recorrido, siendo la ubicación de las naves uno de los principales condicionantes. Aparentemente, matizó, el retail funciona mejor, pero cuando se trata de un buen producto. “Las condiciones del mercado han variado, la inversión prácticamente ha desaparecido, lo que dará lugar a oportunidades de negocio para los inversores que compran a buen precio”, reflexionó.

No obstante, aclaró, que cada vez estamos en unos sectores más profesionalizados, “en los que las tecnologías se van sofisticando y eso puede requerir de profesionales más preparados y con mejores conocimientos para poder hacer frente a los retos que tiene el mercado”.

Para Luis Lázaro, Managing Director Retail & Logistics, de la socimi Merlin Properties, el mercado tiene que aterrizar entre diferentes opciones, siendo las posibilidades de inversión en retail mucho mejores que en logística.

Aseguró que estos mercados “tienen un futuro en común, unidos, donde se trabajará para gestionar de manera conjunta toda esa inmensidad de datos que va a proporcionar el mundo del retail al de la logística”.

Con respecto al sector logístico, a nivel de fundamentales, estos siguen funcionando muy bien, y aunque la absorción en logística ha bajado, las rentas han aumentado, y existen oportunidades en el mercado de inversores especializados, destacó, por su parte, Jaime Ávila, Head of Investment de Athol Asset, Internacional Real Estate Services.

Sin embargo, “en la actualidad hay una demanda no satisfecha por parte de los operadores logísticos, debida a la escasez de producto de calidad, que habrá que intentar proveer si lo permiten los costes financieros, costes de construcción y la regulación", añadió.

A la aseveración por parte de Cubillo sobre que ya no todo vale en el sector inmologístico, debido a la relajación de la economía, Lázaro puntualizó que es más bien que “ya no todo sale”, haciendo referencia a que los costes de suelo y funcionamiento no favorecen que salgan las cuentas.

Sergio García, Retail Director Iberia de Grupo LAR, aportó que, a nivel general de afluencias en centros comerciales, se han recuperado las de 2019, pero a nivel de rentas la recuperación es más lenta. “El momento es dulce; el consumo seguirá creciendo, pero prevemos una estabilización de rentas en 2024”. El directivo de Grupo LAR continuó diciendo que “el mundo del retail y de los centros comerciales goza de una salud excepcional, con unos fundamentales muy sólidos, y con un año 2024 que encaramos con optimismo, aunque sabemos que va a ser algo más complicado que este”.

Según García, “nos encaminamos hacia un sector cada vez más tecnológico donde la obtención, gestión y tratamiento de datos, y el compartir esta información tan importante con los retailers, se antoja fundamental para seguir obteniendo los buenos resultados conseguidos hasta ahora”.

Por lo que respecta a la manida omnicanalidad, rebautizada como ommiretail, los principales retailers han llegado a un nivel muy alto, se ha roto la barrera de lo físico y lo digital.

Los operadores están invirtiendo mucho en tecnología. Pero, según el Managing Director Retail & Logistics de Merlin Properties, “el punto de inflexión será cuando haya más coordinación entre operadores y retailers, esto es, cuando los últimos empiecen a compartir datos con los propietarios y gestores favoreciendo un avance tecnológico”.

También Gisèle Muñoz, directora de innovación y desarrollo del Centro Español de Logística, apuntó a las principales amenazas existentes en el sector logístico. Los datos corroboran que se está dando un agotamiento del e-commerce en el inmologístico, ya que el crecimiento en internet está bajando en torno a un 6,5% en 2023 en comparación con 2022. La tendencia gradual en España es que los consumidores regresen a las tiendas físicas, siendo uno de los impactos el sobredimensionamiento de los espacios logísticos.

Este es precisamente uno de los retos de los operadores que se han visto obligados a colaborar y ceder naves para abrirse a otros sectores y redimensionar el negocio. Uno de ellos ha sido Zalando, que hace 10 días comunicó que uno de sus almacenes lo estaba utilizando para ayudar a otras empresas textiles.

Y es que, como aseguraron los expertos, el operador logístico está cada vez con menos márgenes de beneficios y ha aumentado un 6% el coste de entrega del paquete (el porcentaje de lo que cuesta esta entrega con respecto a su precio se encuentra entre un 20 y un 25%).

Durante el desayuno, Cristina Rodríguez, Head of Asser Management de P3 Logistic Parks, explicó que hay una demanda pujante de naves logísticas, pero de calidad, con una alta eficiencia energética, siendo la ESG un factor determinante, ya que cada vez más los operadores piden invertir en el bienestar de los empleados.

Para Rodríguez, “sigue habiendo una fuerte demanda por espacios logísticos de calidad y la mayor parte del stock disponible se centra en lo que se conoce como edificios obsoletos”. “Cada vez son mayores los requerimientos de espacios de calidad que cumplan una serie de criterios de eficiencia energética, de energías renovables, de gestión y digitalización de todo el edificio y, por supuesto, ofreciendo medidas de bienestar para el empleado para la retención de talento en un mundo cada vez más digitalizado”, finalizó.

Asimismo, Jesús Lancharro, Director Asset Management & Leasing en Panattoni Iberia, aclaró que la vida media del stock logístico existente en España es de entre 25 y 30 años, cuando un edificio bien mantenido puede llegar a 50 años de antigüedad. “Es factible rehabilitar las naves, pero tiene que existir rentabilidad en la inversión y una Administración que vaya contigo de la mano. Hay parques obsoletos porque no es viable adaptarlos a la normativa vigente”, añadió.

Además de que los procesos urbanísticos son muy lentos, el uso logístico, que no industrial, es inexistente en la legislación española, se quejaron los expertos. “Estamos ante un desinterés y un desconocimiento por parte de la Administración”. Y es que el papel de las Administraciones es muy importante, y estas “tienen que venir de la mano de nosotros, para poder llevar todos los proyectos a buen puerto y no estar con demoras e incertidumbres que no se puedan realmente cuantificar”, explicó Lancharro.

Con todo, según Cristina Rodríguez, la logística cada vez está más integrada con el retail, y los operadores que están teniendo más éxito son los que tienen unidos estos dos sectores. Además, una parte de la gestión de la última milla la hacen los retailers de tiendas físicas. En este sentido, Gisèle Muñoz, directora de innovación y desarrollo del Centro Español de Logística, argumentó que “para llegar a un futuro entre el retail y la logística es necesario una colaboración estrecha entre todos los actores”. “Pero, sobre todo, una aplicación de la tecnología para que los datos fluyan y, de este modo, se puedan hacer unas cadenas de suministro mucho más eficientes y óptimas”, añadió.

La tendencia positiva del sector inmologístico a pocos años estará condicionada por la tecnología. Así lo creen los expertos.

Las aplicaciones de la Inteligencia Artificial, que ya se están empezando a ver, en toda la cadena de suministro; la importancia cada vez más creciente de la electrificación de los inmuebles logísticos (paneles fotovoltaicos, fundamentalmente que permitan volcar la energía sobrante en la red); la aparición de los vehículos autónomos, ya existentes en China y USA, pero sin una regulación europea; y centros comerciales como las mayores fuentes de generación y venta de datos, son algunos de los escenarios que se verán en un futuro cercano.

Este desayuno forma parte de una serie de eventos que está organizando Observatorio Inmobiliario para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que afectan a la sociedad.