Desayunos editoriales de Observatorio Inmobiliario: “Retail y logística, dos caras de la misma moneda”

El auge del e-commerce ha revolucionado el sector del retail. Tanto es así que nos encontramos en un entorno cambiante, en el que el offline y el online se han convertido en aliados para que el mundo del retail siga creciendo. Los nuevos patrones de consumo, caracterizados por una inmediatez en la compra de artículos, está suponiendo, asimismo, un importante reto logístico. En la era post-covid asistimos a un entorno de gran transformación en el que los sectores del retail y logístico se retroalimentan y establecen sinergias para avanzar en un mundo omnicanal.

Para analizar los desafíos a los que se enfrentan estos dos sectores, las oficinas de Nhood acogieron el pasado 25 de octubre el Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario “Retail y logística, dos caras de la misma moneda”, mesa moderada por Antònio Gil, director de Iberian Property, que para su organización contó, precisamente, con la colaboración del operador inmobiliario que hizo de anfitrión: Nhood.

Destacados expertos han explicado cómo ha evolucionado el comercio online. Tras una subida del e-commerce en el año 2020 en el que, a causa de la pandemia, los comercios permanecieron cerrados, en 2021, con la vuelta a la normalidad, los consumidores regresaron a la tienda física y al comercio online pero, en lo referente a este último, de una forma más ralentizada que en 2019. “Nuestra preferencia por la tienda física es mayor. En 2019 existía una cuota de mercado online del 6%; en 2020, del 9%; mientras que en 2021 solo ha subido un punto porcentual. El ritmo de crecimiento ha sido menor”, ha destacado Alicia Corrales, directora de Retail Research & Consultancy en Savills España.

Según Álvaro Guerrero, responsable de Gestión de Centros Comerciales en Merlin Properties, “desde la apertura de los centros, el nivel de ventas y afluencias se ha comportado muy bien, incluso por encima de 2019”. En este sentido, se han recuperado los niveles de confianza de los clientes por visitar los centros.

Para Antonio Roncero, responsable de Transacciones en CBRE IM para España y Portugal, los datos referentes a afluencias son superiores a 2019 tanto en nuestro país como en Portugal. “Aunque desde el punto de vista de la inversión, el sector del retail está un poco estigmatizado, los centros están funcionando muy bien”, ha manifestado.

El sector logístico también está viviendo una reconversión muy parecida a la experimentada por el e-commerce. Sin embargo, “no todos los operadores han basado su estrategia en la última milla, sino que han apostado por mejorar la eficiencia energética de centros secundarios”, ha apuntado Cristina Rodríguez, Head of Asset Management P3 Logistic Parks. También se ha referido a la falta de espacio adaptado a las necesidades; “la cifra de ocupación es muy alta, pero ahora los operadores requieren una alta calidad de las instalaciones, algo que se ha notado especialmente en los nuevos desarrollos”.

Andrés García, director assets & desarrollo y promoción inmobiliaria de Nhood España, ha reseñado que, dentro de su portfolio, el nivel de ocupación está prácticamente al 100%, siendo el perfil del cliente el mismo que anterior a la pandemia. Asimismo, “el concepto de experiencia que se está imponiendo en la restauración y el ocio es fundamental para atraer a los consumidores”, ha matizado.

Y es que, la experiencia inmersiva del cliente ha ganado protagonismo, gracias a la realidad aumentada y virtual. El formato de centro comercial abierto sigue ganando adeptos, y los nuevos desarrollos irán enfocados al concepto de parque comercial, según han argumentado los expertos.

Durante la mesa también se ha destacado el papel de las tiendas físicas, y cómo los retailers están fomentando su propia logística inversa, por cuanto representa un reto para que su balance de cuentas no entre en negativo.

Por otra parte, y en este contexto, cada vez es más difícil distinguir entre un retailer online y un retailer de tienda, “aunque se trata de algo muy positivo porque se está digitalizando el hecho de ir a comprar”, ha matizado Corrales.

Así, desde 2008 más de 40 retailers online han saltado al offline para compartir sinergias. También un 26% de las compras que se hacían online “tocaban” tienda de alguna manera, como por ejemplo en el proceso de visita o devolución del artículo.

“Cuando el consumidor visita el comercio físico, el tráfico en las páginas web crece. Ya no tenemos que hablar de online y offline, sino simplemente de compras. El e-commerce es un compañero de viaje para seguir creciendo”, ha explicado la directora de Retail Research & Consultancy en Savills España.

Sobre los contratos de arrendamiento de los locales en los centros comerciales, el concepto macroeconómico y el tipo de actividad ha cambiado, por lo que hay inquilinos, que antes no estaban de acuerdo en soportar tasas de esfuerzo y ahora sí, convirtiéndose en operadores que han sabido adaptarse, han compartido los expertos.

En el campo arquitectónico, Javier Zamorano, senior architect de VIAIV Gloval Retail Architects, ha explicado cómo está evolucionando el concepto de arquitectura en el mundo del retail. “Existe un porcentaje importante de centros comerciales medianos que demandan una reconversión, por ejemplo con usos mixtos -introduciendo clínicas, gimnasios…-, lo que representa una oportunidad para inversores y promotores”, ha destacado. Sin embargo, para este experto los cambios de uso siguen siendo una problemática desde el punto de la Administración, ya que no está preparada para modificar planeamientos, pese a la rentabilidad que para los promotores puede generar.

Las iniciativas sostenibles en los sectores del retail y logístico se han convertido no solo en un valor añadido para los proyectos, sino en una realidad en las que se invierten una gran parte del capex de los planes anuales y quinquenales de las compañías.

Según Andrés García, la sostenibilidad está en todas las conversaciones sobre valoración y financiación. A este respecto, todo tiene que ser medible para establecer una estrategia que tiende a mejorar la eficiencia energética de los centros. Una estrategia que, en el sector logístico, no solo se aplica para responder al cumplimiento normativo, sino también desde una visión de la sostenibilidad racional, ha detallado Cristina Rodríguez.

La situación geopolítica, la alta inflación y la subida de tipos también está condicionando la evolución del comercio. Pese a que los ocho primeros meses de 2022 han sido positivos, para final de año se prevé una subida nominal de ventas no motivada por el precio.

También el volumen de inversión se está ralentizando. “Hay capital para invertir en centros comerciales y para adaptar los activos inmobiliarios a las nuevas tendencias, pero el coste de financiación ha subido significativamente”, ha concretado Antonio Roncero.

Pese a estos “nubarrones” de incertidumbre, el director assets & desarrollo y promoción inmobiliaria de Nhood España ha lanzado un mensaje positivo: el sector del retail tiene una capacidad de resiliencia increíble, como ha demostrado en los últimos años a causa de la COVID-19.