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Desayunos editoriales de Observatorio Inmobiliario: "Los retos de la gestión del alquiler"

Sandra Llamas, directora de Alianzas de Servicios de Iris Global; Carlos de Almeida, director de Obra Nueva de CBRE; Juan Carlos Álvarez, director General de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat; Covadonga Sanz, directora de Gestión de Activos de Greystar, y Luis Martín Guirado, CEO de Ktesios Socimi, debatieron y analizaron, el pasado 5 de noviembre, los retos a los que se enfrenta el alquiler en España, un sector cada vez más profesionalizado en el que los inversores buscan maximizar la rentabilidad de los activos.

Enrique Gómez de las Heras | 07 December 2022

Sobre la evolución de los servicers y su protagonismo, fundamentalmente, en el mercado residencial, trató el Desayuno Inmobiliario organizado por Grupo Iberinmo y la revista Observatorio Inmobiliario, y patrocinado por Iris Global.

Moderada por Robert Cooke, presidente de RICS y asesor experto de Observatorio Inmobiliario, y por Teresa Montero, directora de la publicación, la mesa, celebrada el pasado 3 de noviembre, contó con la participación de reconocidos profesionales del sector: Carlos de Almeida, director de Obra Nueva de CBRE; Juan Carlos Álvarez, director General de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat; Covadonga Sanz, directora de Gestión de Activos de Greystar; Luis Martín Guirado, CEO de Ktesios Socimi; y Sandra Llamas, directora de Alianzas de Servicios de Iris Global, compañía que acogió en su sede a los ponentes.

Teresa Montero y Roger Cooke, moderadores del desayuno editorial 'Los retos de la gestión del alquiler'
Teresa Montero y Roger Cooke, moderadores del desayuno editorial 'Los retos de la gestión del alquiler'

El mundo de los servicers, que nació enfocado al commercial real estate, ha evolucionado en los últimos años. “Han pasado de tener como objetivo dar un servicio global y liquidar la cartera de activos de entidades financieras a especializarse y gestionar multicarteras con clientes con vocación a largo plazo, de permanencia”, destacó Juan Carlos Álvarez.

De la misma opinión fue Covadonga Sanz, para quien los servicers son mucho más profesionales, ya que una parte importante de la gestión es aportar valor a los activos. “Existen carteras que serán más patrimonialistas, pero que en tres o cinco años tienen que intentar aportar valor. El mercado está cambiando y hay que dar una respuesta habitacional”, explicó.

Para Luis Martín Guirado, “el segmento residencial ha tenido un cambio radical en nuestro país, y los servicers, que nacieron para evacuar los activos de la banca se han acomodado. En este sentido, el servicing tiene que ser muy eficaz; no es un negocio de rotación de venta, sino de eficiencia para hacer cumplir el plan de negocio del cliente”.

Juan Carlos Álvarez, director general de negocio de gestión patrimonial de Servihabitat
Juan Carlos Álvarez, director general de negocio de gestión patrimonial de Servihabitat

Por su parte, Carlos de Almeida hizo un recorrido por la evolución de los servicers, destacando que “hemos pasado de tener a fondos oportunistas a un momento más especializado dando valor a los activos y poniendo en el centro al inquilino para que este no se preocupe por nada (servicio de mudanza, limpieza…)”. En este sentido, es vital el foco del inquilino y todo lo que gira en torno a él.

"El servicing tiene que ser muy eficaz; no es un negocio de rotación de venta, sino de eficiencia para hacer cumplir el plan de negocio del cliente”

Luis Martín Guirado, CEO de Ktesios

Build to rent vs Build to sell

Los ponentes también explicaron las diferencias existentes entre promover para vender y promover para alquilar. Mientras que el Build to Sell está enfocado a familias, el Build to Rent está más orientado a familias monoparentales o jóvenes que no pueden acceder a una vivienda. En este sentido, el BtR es una especie de hotelización, que hace cambiar el concepto y el diseño de proyecto con respecto al BtS.

En muchos casos, el BtR viene de proyectos fallidos de BtS, que requieren un cambio completo del proyecto.

Martín Guirado, CEO de Ktesios Socimi, diferenció el alquiler entre social (menos de 350 euros de renta), asequible (entre 350 y 700), normal (entre 700 y 2.000) y de lujo (más de 2.000 euros), siendo la forma de gestionar radicalmente diferente.

Luis Martín Guirado, CEO de Ktesios Socimi
Luis Martín Guirado, CEO de Ktesios Socimi

La directora de Alianzas de Servicios de Iris Global, Sandra Llamas, aludió a los cambios y adaptaciones que solicitan las empresas para sus clientes. “Si al principio era un servicio muy finalista, ahora está más orientado al estado de la casa y a su eficiencia energética -puntos de recarga para el vehículo eléctrico, paneles solares…-, buscando la satisfacción del cliente”.

Y es que los requerimientos por parte de los inquilinos se deben a que estos cada vez están mejor informados, sobre todo en lo que a ahorro energético se refiere. “Nos encontramos con una demanda muy formada que quiere cubrir sus necesidades pagando”, manifestó De Almeida, director de Obra Nueva de CBRE.

Sandra Llamas, directora de alianzas de servicios de Iris Global
Sandra Llamas, directora de alianzas de servicios de Iris Global
Retos de los servicers

Uno de los desafíos de los servicers que citó Luis Martín Guirado es dar los servicios adecuados a los clientes de provincias, que no son los mismos que los que tienen las grandes capitales, como Barcelona o Madrid.

También la forma de gestionar es diferente atendiendo a la tipología del activo. Según Álvarez, director General de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat, “es distinto gestionar unidades completas que permiten interiorizar todo que cuando se tratan de carteras dispersas, donde el modelo de gestión está externalizado en un alto grado. No obstante, los dos tipos de gestión están ligados a la tipología de cartera”.

Covadonga Sanz, directora de gestión de activos de Greystar
Covadonga Sanz, directora de gestión de activos de Greystar

Asimismo, el servicer tiene que dar solución a tres factores, que el CEO de Ktesios Socimi denominó “la triple hora bruja”: La necesidad de descarbonizar el parque edificado a través de los fondos Next Generation, la necesidad de rehabilitar los edificios existentes y la necesidad de soluciones habitacionales.

"Hemos pasado de tener a fondos oportunistas a un momento más especializado dando valor a los activos y poniendo en el centro al inquilino"

Carlos de Almeida, director de obra nueva de CBRE

Durante el desayuno de trabajo, también salió a discusión el tema del urbanismo, que en palabras de Covadonga Sanz, directora de Gestión de Activos de Greystar, “está restringido y limitado en muchos municipios”, sugiriendo la oportunidad de cambiar el uso y dar vida a las zonas industriales.

En cambio, por lo que respecta al suelo, el reto se encuentra en el que es de propiedad pública. Su finalidad debería ser ponerlo a disposición del ciudadano.

Aunque ya existen iniciativas de colaboración público-privada, como el Plan Vive del Ayuntamiento de Madrid, hay otros mecanismos para poner en valor el suelo público, argumentaron los ponentes.

Carlos de Almeida, director de obra nueva de CBRE
Carlos de Almeida, director de obra nueva de CBRE

Los hábitos y comportamientos de los clientes también han cambiado tras la pandemia. La representante de Iris Global, Sandra Llamas, destacó cómo se ha experimentado un cambio de mentalidad de los inquilinos, sobre todo después del confinamiento, que ha llevado a plantear nuevas necesidades, como es la adaptación de las casas para integrar despachos. A los inquilinos les preocupa, además, la factura y la optimización de la energía.

Para atender las necesidades del cliente, el servicer profesional aporta racionalidad en las demandas del inquilino para maximizar el beneficio del inversor. “Se trata de poner en el centro el rendimiento del inversor y que el profesional optimice el binomio coste-beneficio”, aclaró Martín Guirado.

Con todo, compartieron los expertos, estamos en un mercado muy atractivo para el capital extranjero. Hay mucho capital interesado en entrar en España, pero necesita el “confort” del equipo local que conozca las particularidades.

HABLAN LOS PROTAGONISTAS

A continuación se pueden ver los cinco vídeos-resumen en los que los participantes en el desayuno editorial 'Los retos de la gestión del alquiler', organizado por Observatorio Inmobiliario, describen los puntos más importantes del coloquio y reflejan sus valiosas impresiones.