El turismo representaba el 12% del PIB de España antes de la irrupción de la COVID-19. Hoy todavía no llega a ese porcentaje, pero sigue siendo uno de los principales motores de la economía, mostrándose como un sector resiliente que avanza con paso firme pese a las restricciones provocadas años atrás por la pandemia.
Para reflexionar sobre el impacto que tiene el sector turístico en la convergencia económica actual, el pasado 6 de julio Observatorio Inmobiliario reunió a un grupo de importantes expertos en torno al desayuno editorial 'El nuevo boom del sector turístico y hotelero', moderado por el asesor de la publicación, Roger Cooke, y su directora, Teresa Montero, y celebrado en la escuela de negocios internacional ESCP Business School.
En este encuentro se dieron cita, como decíamos, varios destacados profesionales que representaban los distintos segmentos del sector turístico y hotelero: Helena Burstedt, socia fundadora de Mujeres en Hospitality y head of hotels de Aliseda Inmobiliaria; Jorge Herrera, director de desarrollo para el sur de Europa de Meliá Hotels International; Helena Murano, senior advisor de Arcano Partners; Joaquín Elízaga, director financiero y del departamento de explotaciones de Gloval; Blanca Martín, directora de valoración de hoteles de CBRE España; José Luis Moreno, socio y coordinador general de HCP Arquitectos; Nicolás Díaz, Real Estate senior advisor de ESCP Business School, y Javier Arús, socio senior de Hoteles & Ocio de Azora.
Aunque el turismo de negocios ha disminuido, en parte a causa del descenso en el volumen de congresos y eventos internacionales, otros segmentos como el turismo urbano y de playa siguen atrayendo las miradas de los inversores que, además, encuentran menos dificultades para acceder a la financiación en este sector que en otros.
¿Qué volumen de inversión registra el segmento hotelero dentro del conjunto del sector inmobiliario? ¿Cuáles son las tendencias actuales? ¿En qué punto se encuentra y hacia dónde se dirige el diseño de hoteles? fueron algunas de las cuestiones planteadas durante el desayuno.
La primera pregunta, obligada, analizó las principales fortalezas y debilidades del sector turístico español, incluyendo los hoteles. Según Jorge Herrera, Development Director Southern Iberia de Meliá Hotels, “su punto más fuerte es la reputación que tiene nuestro país y la diversificación en segmentos, destacando los viajes de negocios”. En cuanto al punto más débil, destacó la oportunidad de trabajar en la reconversión de productos y buscar una diferenciación con respecto a los países competidores.
Por su parte, Nicolás Díaz, Real Estate Senior Advisor de ESCP Business School, centro que acogió este evento, manifestó que España es uno de los países de referencia en turismo, como constata el hecho de que “ya estamos a niveles de prepandemia”. Sin embargo, su calidad competitiva contrasta con la necesidad de atraer a turistas que buscan otro tipo de alojamiento y ocio, u otros retos transversales como la mejora de la sostenibilidad, la digitalización o la tecnología.
¿Quieres conocer las conclusiones que sacaron del desayuno Helena Murano, Javier Arús y Joaquín Elízaga? Aquí tienes los vídeos-resumen de estos tres expertos:
Según Blanca Martín, directora de valoración de hoteles de CBRE España, en el Índice de Competitividad Turística, España es uno de los principales países, por su clima, diversidad de destinos… “A pesar de la falta de regulación y los cambios legislativos existentes en cada Comunidad Autónoma, que es uno de sus puntos débiles”.
Joaquín Elízaga, director financiero y del departamento de explotaciones de Gloval, recalcó que la fortaleza del sector es, precisamente, su infraestructura turística, con una amplia gama de hoteles, además del rico patrimonio cultural de España. “En cuanto a las debilidades, podemos citar la estacionalidad, con veranos al completo y otros meses con menor frecuencia de visitas de turistas, además de la gran dependencia de un turismo internacional procedente de Alemania, Francia o Reino Unido, fundamentalmente”.
3.300millones
En 2022, el volumen de inversión que atrajo el sector hotelero en España superó los 3.300 millones de euros, lo que supuso un incremento del 2% respecto al año anterior.
“La oferta de calidad en hoteles es mayor, aunque el sector sufre de estacionalidad”, apuntó también José Luis Moreno, socio y coordinador general de HCP Arquitectos. Opinión que compartió Javier Arús, socio senior de Hoteles & Ocio de Azora: “Estamos en el corazón de Europa y tenemos una oferta global imbatible. No obstante, tenemos dos retos por delante: crear un producto nuevo que demanda el usuario, y que nos hace correr el riesgo de perder cuota de mercado, así como la dificultad por controlar el cliente vacacional de playa, que nos lastra en el desarrollo de herramientas de branding”.
Helena Burstedt, socia fundadora de Mujeres en Hospitality, una red profesional formada por directivas con carreras consolidadas y de éxito en la industria hotelera, y Head of Hotels de Aliseda Inmobiliaria, afirmó que “tenemos una oferta muy diversificada en cuanto a turismo de costa y cultural, pero tenemos como reto trabajar para dar más valor al patrimonio”. También destacó como punto débil la masificación de turistas en ciudades como Barcelona y Mallorca, que está trasladando a los vecinos, y como punto fuerte la seguridad, que es clave en España.
Helena Murano, senior advisor de Arcano Partners, citó como fortaleza del turismo español la fidelización al cliente y como debilidad la fragmentación existente en este sector.
¿Quieres conocer las conclusiones que sacaron del desayuno José Luis Moreno, Helena Burstedt y Jorge Herrera? Aquí tienes los vídeos-resumen de estos tres expertos:
La entrada de nuevos operadores ha sido fundamental para impulsar el sector turístico. Hasta hace poco tiempo, no había prácticamente presencia de hoteles internacionales en España, pero en los últimos tres años han abierto sus puertas 112 establecimientos de importantes cadenas como W o Marriott, según los datos de Hosteltur. “A partir de operaciones señaladas -como las realizadas por Azora-, el inversor financiero empezó a poner el foco en el producto vacacional”, explicó Murano. “Desde el punto de vista inversor estamos viendo movimientos que no se habían dado anteriormente”, añadió Nicolás Díaz, de ESCP Business School.
27% - 24%inversión
Según los datos de CBRE, Baleares encabezó la lista de los principales destinos de la inversión hotelera en España el año pasado, con un 27% del volumen total, seguida por Madrid con un 24%.
Con todo, ¿Qué volumen de inversión recibe actualmente el sector hotelero en nuestro país? ¿Y cuál es el principal modelo de gestión? Según Blanca Martín, de CBRE, el modelo de alquiler sigue siendo importante y, en cuanto a la inversión, se trata de un sector en el que hay capital dispuesto a invertir, complementó Javier Arús, de Azora. “En un hotel el valor va relacionado con cómo le vaya al operador”, afirmó.
La cifra de inversión hotelera en España superó los 3.300 millones de euros en 2022, lo que supuso un incremento del 2% con respecto al ejercicio anterior, según los datos de CBRE.
Baleares encabezó la lista de principales destinos, con un 27% de la inversión total, seguido por Madrid con un 24%.
En cuanto al perfil inversor, un 50% proviene del inversor institucional, seguido de los grupos hoteleros (23%), y de los inversores privados, empresas inmobiliarias, “family offices” u otros sectores, que representaron el 24%. Según Joaquín Elízaga, de Gloval, han subido prácticamente todas las valoraciones de hoteles.
Los criterios sostenibles y las certificaciones internacionales como LEED o BREEAM también tienen un peso en la inversión hotelera. Según Helena Murano, para el inversor institucional la sostenibilidad es un criterio muy importante a la hora de entrar y salir, pero también lo es para el propietario y para el operador tradicional en términos de eficiencia energética, de ahorro de costes y para comercializar su hotel.
112hoteles
En los últimos tres años, hasta 112 establecimientos hoteleros de las principales cadenas internacionales han abierto sus puertas en España, según Hosteltur.
En cuanto a la vertiente de la financiación, desde hace años los bancos ofrecen deuda sostenible por unos costes más bajos que ayuda a las empresas que tienen que comunicar sostenibilidad poder decir que se están financiando con “verde”.
José Luis Moreno, de HCP Arquitectos, argumentó que lo ideal es diseñar el proyecto desde el punto de vista de la sostenibilidad; existen perfiles de clientes que o bien lo demandan porque son políticas de los operadores o porque, como en el caso de los propietarios particulares, se ven arrastrados por esta tendencia pensando en el futuro. “La búsqueda del sello, como BREEAM o LEED, se vuelve tendencia, pero hay que saber encontrar un equilibrio porque a veces se realizan actuaciones que no son necesarias”, precisó.
¿Quieres conocer las conclusiones que sacaron del desayuno Blanca Martín y Nicolás Díaz, o volver a ver el vídeo resumen del desayuno inmobiliario 'El nuevo boom del sector turístico y hotelero'? Aquí tienes los vídeos-resumen de estos dos expertos y el del evento al completo:
Cumplir con los criterios ESG (Enviromental, Social and Governance -ambiental, social y de gobernanza) se ha convertido también en una obligación impuesta por los inversores. Es decir, los factores ambientales, sociales y las buenas prácticas corporativas son valorados por los inversores actuales. Se trata de evaluar la sostenibilidad de la inversión, más allá de los resultados financieros.
La rehabilitación de hoteles también esta sobre la mesa de los inversores. Como manifestó José Luis Moreno, desde Cádiz hasta Almería son ya bastantes los alojamientos que están siendo rehabilitados. Y si bien el propietario particular valora mucho la edificación de su hotel, el inversor internacional busca un rendimiento económico, para lo cual es importante la rehabilitación.
Nacida hace apenas un mes, MUJERES EN HOSPITALITY todavía no ha tenido tiempo material de generar un gran volumen de noticias. No obstante, en OBSERVATORIO INMOBILIARIO ya se ha hablado de ellas, y en su PÁGINA WEB podrás encontrar toda la información sobre esta revolucionaria red profesional.
Hay que tener en cuenta que, a pesar de todo lo dicho anteriormente, en la reforma de un hotel se presentan muchos condicionantes: hay que tener en cuenta el tipo de establecimiento, su envergadura, si tiene una estructura claramente divisible que no afecte al cliente…
Para Javier Arús, "en la rehabilitación, el reto fundamental es invertir lo necesario en la obra, que no se te vaya en costes". Y es que el periodo de tiempo para acometer la reforma de un hotel ha bajado de los 12 o 13 años que se tardaba hace un tiempo a una horquilla de entre siete y ocho años en la actualidad.
Pero ante este escenario de grandes inversores que apuestan por proyectos importantes, ¿cómo pueden los hoteles independientes que no forman parte de ninguna cadena poder tener visibilidad y, en consecuencia, atraer inversión y clientela? Todos los expertos lo tuvieron claro: este tipo de alojamiento todavía tiene hueco, pero tiene que saber diferenciarse y comunicarlo al mercado. La comunicación es un pilar importante no solo para los grandes operadores sino también para los propietarios particulares.
En un debate conducido y moderado por Roger Cooke, asesor externo de Observatorio Inmobiliario, y por Teresa Montero, directora de la publicación, ocho expertos del sector analizaron los retos a los que se enfrenta el turismo nacional, desde el punto de vista de la inversión hotelera, de los nuevos estándares de sostenibilidad, y del cambiante entorno social y económico, en el que la entrada de nuevos players en el mercado y la inestabilidad que reina en el mundo occidental han modificado las reglas del juego para siempre.
