Barcelona Catalonia regresó en 2026 al Palais des Festivals de Cannes con una destacada presencia institucional y un mensaje estratégico dirigido al inversor internacional. Del 10 al 12 de marzo, el Barcelona Catalonia Pavilion (stand P-1.K50) acogió en MIPIM un programa de Investor Talks impulsado por Iberian Property, que reunió a administraciones públicas, inversores, promotores y compañías para analizar cómo se posiciona la región en un ciclo inmobiliario europeo en transformación.
Respaldada por la Generalitat de Catalunya, a través de INCASÒL, el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), la plataforma sirvió no solo para presentar proyectos concretos, sino también para trasladar un relato coordinado en torno a la movilización de suelo, el desarrollo de vivienda, los polos de innovación y el crecimiento metropolitano.
La primera jornada de debates confirmó hasta qué punto estos ámbitos están hoy conectados entre sí. A lo largo de cinco sesiones, centradas en cuestiones como la innovación ligada al frente marítimo, la inversión en oficinas, las políticas de vivienda o la regeneración metropolitana, se repitió una misma idea: la competitividad económica de Barcelona depende cada vez más de su capacidad para alinear el desarrollo inmobiliario con retos estructurales como la atracción de talento, la asequibilidad y la transformación urbana.
El programa se abrió con una conversación centrada en BlueTechPort, el nuevo hub de innovación que se encuentra en desarrollo en el Port de Barcelona. El proyecto transformará las históricas naves de Sant Bertran en un campus de 25.000 m2 dedicado a la economía azul, con capacidad para acoger a unos 2.500 profesionales una vez finalizado.
Para Carles Anglada, CEO de World Trade Center Barcelona, la iniciativa debe entenderse menos como un desarrollo de oficinas al uso y más como un clúster económico estratégico. El objetivo pasa por impulsar el ecosistema de innovación marítima de Barcelona mediante la concentración de scale-ups, grandes empresas, centros de investigación y compañías vinculadas a la transición energética dentro del ámbito de la economía azul.
La ubicación, en el entorno operativo del puerto, resulta clave dentro de ese planteamiento. La proximidad a la infraestructura marítima ofrece a las compañías acceso directo a actividad logística, entornos de prueba y capacidades industriales que otros distritos de innovación situados en el interior no pueden replicar. En este sentido, BlueTechPort se ha concebido no solo como un espacio de trabajo, sino como una plataforma para empresas que operan en la intersección entre tecnología, actividad marítima y transición ambiental.
Desde el punto de vista arquitectónico, el proyecto refleja también cómo Barcelona sigue reinterpretando su patrimonio industrial mediante un lenguaje contemporáneo. Luis Bellera, socio de B720 Arquitectos, explicó que la actuación preserva la estructura característica de las naves portuarias e incorpora un nuevo volumen flotante sobre la cubierta existente, con el objetivo de generar un hito visible en el frente marítimo.
En el interior, el edificio se organizará a partir de una secuencia de espacios de trabajo flexibles y plazas interiores conectadas horizontalmente, una disposición que busca maximizar la entrada de luz natural y la ventilación, al tiempo que permite compatibilizar usos de oficina con funciones de investigación más técnicas.
La sostenibilidad constituye otro de los ejes del proyecto. Mediante sistemas de eficiencia energética, generación solar y estrategias de gestión del agua, el edificio prevé consumir en torno a un 40% menos de energía que un inmueble de oficinas convencional y generar aproximadamente el 60% de sus propias necesidades energéticas. El uso intensivo de madera y de materiales sostenibles apunta, además, a situar la actuación como una referencia en la rehabilitación de activos industriales.
Más allá del propio edificio, BlueTechPort refleja la ambición de Barcelona de consolidarse como enclave mediterráneo para la innovación marítima y las actividades vinculadas a la economía azul.
El debate se desplazó después desde el frente marítimo hacia la evolución del mercado de oficinas, con un análisis sobre cómo los principales distritos de actividad de Barcelona están adaptándose a un contexto europeo marcado por la corrección de valoraciones, el reposicionamiento de activos y la recapitalización selectiva.
Marc Unió Puig, responsable de Promoción Internacional del Ayuntamiento de Barcelona, repasó la transformación de 22@, considerado uno de los mayores proyectos de regeneración urbana de Europa. Concebido inicialmente como la reconversión de un antiguo ámbito industrial en un polo de tecnología e innovación, el distrito ha logrado atraer a grandes ocupantes corporativos y ha contribuido a situar a Barcelona como uno de los principales ecosistemas tecnológicos del sur de Europa.
No obstante, Unió subrayó que la geografía de oficinas de la ciudad va más allá de 22@. Nuevos nodos como La Marina del Prat Vermell y el ámbito de transformación de La Sagrera muestran cómo Barcelona sigue diversificando sus focos de empleo y repartiendo la actividad económica entre varios distritos, en lugar de concentrarla en un único clúster.
Desde el punto de vista inversor, la mesa dejó ver estrategias diferenciadas dentro del actual ciclo de mercado. Víctor Iborra, socio de Meridia Capital, reconoció que, aunque la firma ha invertido de forma histórica en oficinas, en estos momentos está priorizando otras clases de activos. A su juicio, las expectativas de crecimiento de rentas siguen siendo contenidas y las estrategias de salida pueden presentar mayor complejidad a corto plazo.
Frente a esta visión, Nuno Nunes, CIO de Square Asset Management, defendió que el entorno actual puede abrir oportunidades para inversores con un horizonte temporal más largo. La gestora, que acostumbra a buscar desajustes de precio, identifica potencial en activos donde el ajuste de valoraciones ha generado puntos de entrada que antes no existían. En este contexto, la solvencia de los inquilinos y la calidad del edificio ganan peso en la toma de decisiones. El capital se muestra cada vez más selectivo y prioriza activos con ocupantes sólidos y fundamentales robustos, en lugar de apoyarse en una expectativa general de crecimiento del mercado.
La conversación también abordó la relación entre la demanda de oficinas y la disponibilidad de vivienda. Los participantes coincidieron en que la capacidad de Barcelona para atraer empresas y talento puede verse condicionada si la oferta residencial no avanza al mismo ritmo que la expansión económica, una cuestión que ganó protagonismo en las sesiones posteriores.
Las sesiones de la tarde desplazaron el foco hacia la vivienda, planteando el segmento residencial no solo como un reto social, sino también como una pieza crítica de la infraestructura económica de la ciudad.
Elena Amat, gerente de Coordinación Metropolitana y Grandes Transformaciones Urbanas del Ayuntamiento de Barcelona, expuso la respuesta estratégica del consistorio a través de Pla Viure, un marco de actuación a largo plazo orientado a aumentar la oferta y mejorar la asequibilidad.
El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los residentes en Barcelona y las encuestas municipales lo sitúan entre los retos más relevantes de la ciudad. En este contexto, Pla Viure persigue ampliar el parque de vivienda protegida, movilizar suelo público para nuevos desarrollos y reforzar la colaboración tanto con promotores privados como con entidades sin ánimo de lucro.
El plan prevé la entrega de alrededor de 1.000 nuevas viviendas protegidas al año, mientras que otras iniciativas de regeneración más amplias buscan mejorar la calidad y la sostenibilidad del parque residencial existente. El Ayuntamiento trabaja además en mecanismos para activar parcelas vacantes y acelerar el desarrollo mediante nuevas estructuras institucionales pensadas para agilizar los procedimientos y coordinar la movilización de suelo.
El suelo público desempeña un papel especialmente relevante en la estrategia residencial de Barcelona. En los últimos años, una parte significativa de los nuevos proyectos de vivienda social se ha levantado sobre parcelas municipales, lo que refuerza la capacidad del consistorio para influir en la cadena de desarrollo.
Iniciativas como HabitarB!, impulsada por el Ayuntamiento e INCASÒL, muestran además cómo la colaboración público-privada está llamada a ganar peso en la producción de vivienda. A través de este esquema, el suelo municipal se cede para el desarrollo de promociones de vivienda protegida, mientras que los promotores privados aportan capacidad constructiva y financiación.
Desde la óptica del inversor internacional, el marco regulatorio sigue siendo, no obstante, un factor determinante a la hora de valorar oportunidades. Raúl Blasco, director de Bialto, señaló que los fundamentos demográficos y económicos de Barcelona mantienen su atractivo. La compañía gestiona en torno a 4.000 viviendas en alquiler en España, de las que aproximadamente un 10% se localizan en Cataluña, lo que refleja su exposición continuada a este mercado.
Con todo, reconoció que la claridad regulatoria, especialmente en lo relativo a los mecanismos de indexación de rentas, influye de forma directa en la toma de decisiones de inversión. A su juicio, el capital institucional puede compatibilizar objetivos de asequibilidad con retornos a largo plazo, pero necesita visibilidad sobre los márgenes de desarrollo, las estructuras de financiación y el marco normativo en su conjunto.
El debate puso así de relieve un equilibrio complejo: garantizar el acceso a la vivienda sin deteriorar las condiciones que permiten al capital participar en el desarrollo residencial a gran escala.
Más allá del núcleo urbano de Barcelona, el área metropolitana también afronta un proceso de transformación de calado. Esta dinámica se abordó a través de la presentación de Roca City, un proyecto de gran escala que contempla la reconversión de los antiguos terrenos industriales de Roca entre Viladecans y Gavà.
La actuación responde a un modelo singular de regeneración urbana apoyado en la actividad empresarial. El traslado de la sede global de Roca Group a este emplazamiento actuará como eje económico del nuevo ámbito, al combinar actividad productiva, espacios para la innovación y desarrollo residencial.
Según explicó Richard Calle, primer teniente de alcalde de Viladecans, la presencia de la compañía lanza una señal de solidez al inversor. En torno al 85% del suelo incluido en la operación pertenece a Roca Group, una multinacional con una facturación anual superior a los 2.000 millones de euros, un factor que reduce de forma significativa la incertidumbre sobre la viabilidad del desarrollo a largo plazo.
El proyecto prevé la construcción de 2.700 viviendas, de las que el 40% contará con algún régimen de protección, además de centros de innovación, espacios de coworking y oficinas vinculadas al ecosistema de Roca. La actuación incorporará también un parque urbano de ocho hectáreas, con el que se busca contribuir a la regeneración ambiental de este antiguo enclave industrial.
Para Jordi Tort, teniente de alcalde de Gavà, el principal reto pasa por asegurar un equilibrio entre el componente residencial y la actividad económica. Por ello, el desarrollo de vivienda se ha planteado de forma acompasada con la creación de espacios de empleo, con el fin de evitar que el ámbito derive en un enclave exclusivamente residencial y desvinculado de la actividad productiva.
La coordinación entre municipios también ha resultado clave para el avance del proyecto. Viladecans y Gavà han trabajado en la alineación de sus marcos de planeamiento y de sus estrategias de infraestructuras para simplificar los procesos administrativos y ofrecer mayor certidumbre al inversor.
Más allá de su escala concreta, Roca City muestra cómo los municipios metropolitanos buscan ganar peso como socios estratégicos dentro de la agenda de desarrollo de Cataluña.
La última sesión de la jornada amplió el foco sobre la vivienda a escala regional, con un análisis de cómo Cataluña está incorporando nuevos modelos residenciales a su estrategia habitacional.
Pere Picorelli, director de Vivienda y Edificación de INCASÒL, explicó que distintos formatos están ganando relevancia a medida que la región busca atraer perfiles diversos, como estudiantes internacionales, investigadores y profesionales con alta movilidad. Estos segmentos, tradicionalmente considerados nichos específicos, pasan a desempeñar también un papel relevante en la competitividad económica de Cataluña.
Para responder al déficit de vivienda, la Generalitat está desarrollando un marco de actuación que combina movilización de suelo, incentivos financieros y acuerdos con promotores privados e inversores institucionales. Entre los mecanismos de apoyo figuran subvenciones, medidas de estabilización de rentas y acceso a líneas de financiación a tipo fijo orientadas a mejorar la viabilidad de los proyectos y aportar mayor estabilidad a los flujos de caja de los inversores.
INCASÒL ocupa una posición singular dentro de este ecosistema. Como agencia pública de suelo y vivienda, no solo gestiona suelo público, sino que también promueve desarrollos y mantiene la titularidad de determinados activos. Esa función múltiple le permite compartir muchos de los condicionantes a los que se enfrentan los promotores privados, desde los costes de construcción hasta las condiciones de financiación. Como muestra de la dimensión del compromiso asumido, Picorelli señaló que INCASÒL prevé movilizar en los próximos años alrededor de 2.000 millones de euros en inversión en vivienda.
Desde la óptica del sector privado, Manel Rodríguez, consejero delegado de SALAS Group y director de ALAS Affordable Housing, puso el acento en la necesidad de avanzar hacia una mayor consolidación del mercado. A su juicio, el sector residencial en España sigue muy fragmentado, con un peso todavía elevado de pequeños propietarios frente a operadores institucionales.
Rodríguez defendió que el futuro de la vivienda asequible en Cataluña pasa por la aparición de plataformas de inversión de mayor tamaño, capaces de mantener los activos a largo plazo. Frente a las estrategias más centradas en la promoción, que suelen responder a ciclos más cortos y a una rotación más rápida de los activos, el mercado necesita cada vez más capital patrimonial dispuesto a sostener carteras estables en el tiempo.
En este contexto, señaló que a través de ALAS Affordable Housing los proyectos pueden seguir alcanzando rentabilidades en el entorno del 7%, lo que, a su juicio, demuestra que la asequibilidad y la viabilidad financiera pueden convivir cuando las promociones alcanzan una escala suficiente.
Ambos ponentes coincidieron, en último término, en una misma conclusión: el reto de Cataluña no es únicamente regulatorio o financiero, sino también de volumen. Afrontar el déficit de vivienda exigirá elevar de forma significativa el ritmo de producción, con el apoyo de una actuación coordinada entre administraciones públicas, promotores e inversores con vocación de permanencia.
La segunda jornada de debates en MIPIM volvió a mostrar cómo Cataluña está buscando posicionarse en la intersección entre regeneración urbana, capital institucional e innovación vinculada a la ciencia. A lo largo de cinco sesiones —cuatro celebradas en el stand de Barcelona Catalonia y una integrada en el programa oficial del congreso—, responsables públicos, inversores y expertos en planificación analizaron cómo los proyectos metropolitanos están dejando de plantearse como desarrollos aislados para evolucionar hacia ecosistemas urbanos integrados.
Desde la transformación de antiguos frentes industriales junto al mar hasta la institucionalización del capital en retail, pasando por las infraestructuras digitales y los clústeres de ciencias de la vida, los debates reflejaron una región cada vez más orientada a reforzar su competitividad estructural a largo plazo.
La segunda jornada en el Barcelona Catalonia Pavilion arrancó con un diálogo sobre inmobiliario sanitario, un segmento que en Europa está dejando de considerarse una estrategia alternativa de nicho para consolidarse como una clase de activo institucional con carácter estructural. En una entrevista celebrada en el marco de los Investor Talks impulsados por Iberian Property, Chris Wishart, responsable de inversión en residencias para mayores en Europa de Octopus Capital, ofreció una visión europea sobre cómo el envejecimiento demográfico está reconfigurando las estrategias de asignación de capital y por qué España está captando el interés de los inversores.
Octopus Capital gestiona una de las mayores plataformas de inversión en residencias de mayores del Reino Unido y ha basado históricamente su estrategia en alianzas a largo plazo con operadores especializados. El grupo prepara ahora la extensión de este modelo a España, con el objetivo de movilizar hasta 1.500 millones de euros en inmobiliario sanitario en los próximos años a través de un fondo abierto respaldado por inversores institucionales, entre ellos fondos de pensiones y aseguradoras.
Para Wishart, la lógica de inversión parte de un desajuste estructural entre la demanda demográfica y la oferta disponible. España, al igual que buena parte del sur de Europa, afronta un rápido envejecimiento de la población, pero sigue sin contar con una red suficiente de equipamientos asistenciales modernos. A su juicio, este déficit dibuja una cartera de desarrollo a largo plazo, más que un mercado saturado, especialmente en regiones como Cataluña, donde la densidad urbana y la infraestructura sanitaria ya presentan una base consolidada.
La estrategia de Octopus en España se orientará principalmente al forward funding de nuevos desarrollos, en línea con la escasez de activos en explotación con perfil plenamente institucional. El planteamiento de la firma se articula además en torno a un modelo patrimonialista, mediante acuerdos con operadores asistenciales con experiencia, encargados de la gestión diaria del servicio, mientras el fondo concentra su actividad en el activo inmobiliario.
No obstante, en este segmento el componente operativo suele tener más peso que el propio edificio. Según expuso Wishart, la evaluación de la solidez, la experiencia y la estabilidad financiera de los operadores constituye una parte central del análisis de inversión. Los mercados con ecosistemas de operadores más maduros y marcos regulatorios más transparentes tienden, por ello, a atraer con mayor facilidad capital institucional, al ofrecer una mayor estabilidad operativa a largo plazo.
La comparación entre España y mercados más consolidados para la inversión en healthcare, como Reino Unido, Francia o Alemania, también pone de relieve diferencias estructurales en los contratos de arrendamiento. En el mercado británico, los contratos en residencias de mayores pueden alcanzar plazos de entre 30 y 35 años, lo que proporciona al inversor una elevada visibilidad de ingresos a largo plazo. En España, por el contrario, los contratos suelen situarse más cerca de los 15 años, en línea con un mercado más joven y menos institucionalizado.
La conversación abordó también los parámetros financieros que están condicionando las decisiones de inversión. Aunque en ocasiones se sitúan las yields teóricas prime para activos de healthcare en el entorno del 5,15%, Wishart apuntó que, en la práctica, los proyectos de desarrollo en España se están analizando con rentabilidades más próximas al 6% y el 7%, especialmente al incorporar variables como los costes de construcción, las necesidades de CAPEX y el riesgo operativo.
Wishart señaló, además, que España —y Cataluña en particular— todavía debe avanzar en varios frentes para aproximarse al grado de madurez que presentan los mercados de healthcare del norte de Europa. A su juicio, una mayor claridad regulatoria, plataformas operativas más sólidas, mejores condiciones de financiación y una liquidez institucional más profunda contribuirían a configurar un entorno de inversión con mayor capacidad de escala.
La sesión de la mañana se centró en la transformación de Sant Adrià de Besòs, un municipio históricamente vinculado a la industria pesada que ahora busca reposicionarse dentro de la economía metropolitana de Barcelona. En una conversación con la alcaldesa, Filo Cañete, y con José Antonio Gras, concejal de Territorio Sostenible y Medio Ambiente, el Ayuntamiento expuso su estrategia para reconvertir antiguos suelos industriales en un nuevo distrito de innovación.
En el centro de esta transformación se sitúa la actuación sobre las emblemáticas Tres Xemeneies, cuyas tres chimeneas se han consolidado durante décadas como uno de los hitos más reconocibles del frente litoral norte de Barcelona. El ámbito está llamado a acoger Catalunya Media City, proyecto concebido como pieza central de la estrategia catalana para la industria audiovisual.
El programa de regeneración en torno a este enclave tiene una dimensión amplia. La intervención abarca más de 285.000 m2 de desarrollo, con una combinación de nuevos barrios residenciales, actividad económica y dotaciones públicas. El planeamiento contempla 1.700 nuevas viviendas —en torno al 40% de ellas protegidas— y cerca de 100.000 m2 de superficie productiva orientada a atraer empresas vinculadas a las industrias creativas, la tecnología y los servicios.
Para los responsables municipales, el proyecto responde a una lógica más amplia: pensar en términos de ecosistemas urbanos y no de desarrollos aislados. Según explicó la alcaldesa, Sant Adrià gestiona actualmente seis grandes proyectos urbanos de forma simultánea, concebidos para complementarse entre sí y reforzar el posicionamiento del municipio dentro de la estructura metropolitana.
La estrategia empieza además a apoyarse en decisiones empresariales de calado. La implantación por parte de Inditex de varias sedes corporativas en el municipio está llamada a generar empleo y a consolidar el clúster empresarial emergente.
No obstante, la transformación de Sant Adrià va más allá del ámbito audiovisual. El municipio busca también consolidarse como un nodo estratégico dentro de la red mediterránea de infraestructuras digitales. En este marco, la Barcelona Cable Landing Station conectará la ciudad con rutas globales de datos a través de sistemas como los cables submarinos Medusa y 2Africa, con algunas de las conexiones de menor latencia entre Europa, África y Oriente Medio.
Como soporte a esta infraestructura se suma un nuevo centro de datos operado por Digital Realty, concebido como una instalación hyperscale Tier III+ con 15 MW de capacidad IT y con credenciales ambientales apoyadas en sistemas avanzados de reutilización de agua y tecnologías de free cooling.
En conjunto, el hub audiovisual, la infraestructura digital y la expansión residencial muestran cómo Sant Adrià está dejando atrás su papel de periferia industrial para ganar peso como uno de los corredores de transformación más dinámicos del área metropolitana de Barcelona.
Del ámbito de la regeneración urbana, el debate pasó al retail para analizar cómo el sector está evolucionando desde el espacio comercial transaccional hacia destinos diseñados en función de su área de influencia. La mesa reunió a Vanessa Gelado, senior managing director y responsable de Southern Europe en Hines, y a Aurore Anbergen, responsable de relaciones con inversores de Ascencio, con visiones que combinaron la perspectiva del capital institucional global y la de las estructuras cotizadas de inversión inmobiliaria.
Vanessa Gelado sostuvo que el sector retail ha mostrado una resiliencia superior a la prevista por parte del mercado. A su juicio, para los inversores que entraron en el momento adecuado del ciclo, el contexto actual valida esa estrategia. La liquidez está regresando y las vías de salida vuelven a estar operativas, lo que permite rotar activos maduros y reciclar capital.
Su visión resulta especialmente relevante por su doble condición como presidenta de HLRE Socimi, la sociedad surgida tras la integración de Lar España con Helios RE Socimi después de la opa impulsada por Hines y Grupo Lar. La plataforma gestiona actualmente un portfolio retail valorado en torno a 1.340 millones de euros, financiado mediante un acuerdo de refinanciación de 810 millones con Morgan Stanley y Banco Santander. La venta de activos maduros realizada en los últimos meses ilustra la estrategia de la compañía, orientada a optimizar su cartera sin perder exposición a fundamentales sólidos en retail.
Desde la óptica de la socimi belga Ascencio, España continúa siendo un mercado estratégico para crecer, especialmente en parques comerciales y en formatos vinculados a supermercados ubicados fuera de los centros urbanos. La estrategia de inversión de la compañía mantiene un enfoque muy definido: supermercados de entre 2.000 y 12.000 m2, parques comerciales y agrupaciones de operadores situados en la periferia de las ciudades y con áreas de influencia consolidadas. Entre Bélgica, Francia y España, la firma gestiona 100 activos que suman más de 442.000 m2, generan más de 53 millones de euros de ingresos anuales por rentas y registran niveles de ocupación próximos al 97%.
Pese al atractivo del mercado español, el acceso a oportunidades sigue siendo complejo. Buena parte de los activos está en manos de propietarios locales o se negocia mediante operaciones fuera de mercado, lo que dificulta la entrada de nuevos inversores institucionales. Con todo, ambas ponentes coincidieron en que los fundamentos del sector siguen mostrando solidez, apoyados en el aumento de las afluencias, la mejora de las ventas de los operadores y unos niveles de ocupación estables, factores que sostienen la confianza inversora.
Tras la pausa para el almuerzo, los Investor Talks pusieron el foco en cómo el rápido crecimiento de las industrias tecnológica y biomédica está generando demanda para una nueva generación de activos inmobiliarios. La conversación entre Jordi Ortiz, director de inversión extranjera de Catalonia Trade & Investment, y Alfonso Medem, senior portfolio manager de DeepLabs/ESIRE, abordó si el ecosistema de innovación de Cataluña cuenta con la profundidad suficiente para sostener a largo plazo la demanda de laboratorios, campus de investigación y oficinas especializadas.
Cataluña ha consolidado durante la última década un clúster sólido en ciencias de la vida, apoyado en universidades, centros de investigación y hospitales. Compañías multinacionales como Bayer y AstraZeneca han elegido Barcelona para desarrollar parte de su actividad investigadora, lo que ha contribuido a reforzar el posicionamiento internacional de la ciudad. Jordi Ortiz defendió, además, que esta dinámica va más allá de la capital catalana y alcanza también a municipios como Esplugues de Llobregat y a ciudades como Girona, que están ganando peso dentro del ecosistema regional vinculado a las ciencias de la vida.
Desde el punto de vista inmobiliario, sin embargo, los activos impulsados por la actividad científica presentan diferencias notables frente a los desarrollos tradicionales de oficinas. Según expuso Medem, los laboratorios exigen mayores inversiones de capital, infraestructuras especializadas y plazos de desarrollo más largos, lo que obliga a los inversores a incorporar conocimiento científico en sus equipos para poder evaluar adecuadamente los proyectos.
Los sistemas de ventilación, las necesidades energéticas, el equipamiento de laboratorio y las especificaciones técnicas condicionan directamente las decisiones de inversión, haciendo que el análisis de estos activos resulte más complejo que en el mercado convencional de oficinas. Precisamente por esa complejidad, los desarrollos en life sciences suelen exigir mayores expectativas de rentabilidad, en línea con los riesgos adicionales asociados a los plazos de ejecución, la intensidad del CAPEX y la especialización de los inquilinos.
El ecosistema institucional catalán desempeña, además, un papel relevante en la mitigación de estos riesgos. Entidades como Biocat trabajan en la proyección internacional del sector biomédico de la región, mientras la administración autonómica sigue desarrollando instrumentos de financiación para respaldar a empresas en fases iniciales y atraer inversores globales. Con horizonte en 2035, la estrategia de innovación regional busca consolidar a Cataluña como uno de los principales polos europeos en ciencias de la vida.
La última sesión de la jornada, integrada en el programa oficial del congreso, mantuvo una clara continuidad con el bloque anterior y llevó la reflexión a la escala de la planificación metropolitana.
En una ponencia titulada "The New Biomedical Hub: Redefining Life Sciences in Barcelona Catalonia", Bàrbara Pons expuso la visión estratégica de Barcelona Regional para integrar las infraestructuras sanitarias en el desarrollo urbano de largo plazo de la ciudad.
Frente a una concepción de los hospitales exclusivamente como equipamientos asistenciales, la estrategia de planificación de Barcelona los interpreta como infraestructuras urbanas complejas, capaces de articular servicios sanitarios, investigación académica, formación y actividad económica.
Dos proyectos ilustran este enfoque: Porta Diagonal y el futuro Campus Clínic. Este último prevé el traslado y la ampliación del histórico complejo hospitalario hacia un nuevo distrito biomédico de mayor escala, concebido para albergar hospitales, centros de investigación y empresas innovadoras. La primera fase de desarrollo transformará aproximadamente 10 hectáreas, aunque el proyecto en su conjunto podría extenderse hasta 60 hectáreas repartidas entre tres municipios del área metropolitana. Un concurso internacional de arquitectura definirá próximamente el diseño del campus, con el inicio de las obras previsto en torno a 2030 y su finalización estimada para 2035.
La última jornada del programa Barcelona Catalonia en MIPIM cerró con una agenda más compacta, aunque igualmente representativa de varios de los ejes estructurales que están marcando el desarrollo de la región a largo plazo: la gobernanza metropolitana, el crecimiento urbano vinculado a la ciencia y las infraestructuras logísticas.
La jornada comenzó con un diálogo entre dos ciudades que comparten cada vez más desafíos urbanos: Lisboa y Barcelona.
Moderada por Alexandre Lima, la conversación reunió a Vasco Moreira Rato, concejal de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Lisboa, y a Elena Amat, gerente de Coordinación Metropolitana y Grandes Transformaciones Urbanas del Ayuntamiento de Barcelona.
Pese a operar en marcos nacionales distintos, ambas ciudades afrontan presiones similares vinculadas al crecimiento de la población, la asequibilidad de la vivienda y la necesidad de mantener su competitividad internacional.
Uno de los primeros asuntos abordados fue la posición de Lisboa como capital de Portugal. Según explicó Vasco Moreira Rato, la presencia de instituciones nacionales, representación diplomática y organismos de la administración central refuerza de forma natural la visibilidad internacional de la ciudad y puede facilitar la atracción de inversión. No obstante, subrayó que esa condición institucional no garantiza por sí sola el éxito a largo plazo. Las ciudades, apuntó, deben adaptarse de forma constante al crecimiento económico y, al mismo tiempo, procurar que ese desarrollo revierta también en la población residente. En este contexto, la gestión de la asequibilidad de la vivienda, la regeneración urbana y la atracción de talento sigue ocupando un lugar central en la estrategia de Lisboa.
Los proyectos de transformación urbana forman parte de ese esfuerzo. El concejal lisboeta destacó iniciativas como Unicorn Factory Lisboa, que ha contribuido a reposicionar antiguos ámbitos industriales como distritos de innovación vinculados al ecosistema de startups y de empresas tecnológicas. Entre los hitos señalados mencionó también la celebración del Web Summit, que, a su juicio, refleja la capacidad de la ciudad para abrir espacios de diálogo y atraer inversores internacionales. Al mismo tiempo, Lisboa continúa analizando referencias internacionales, entre ellas el distrito 22@ de Barcelona, reconocido como uno de los programas de regeneración urbana más ambiciosos de Europa.
Desde la perspectiva de Barcelona, el posicionamiento estratégico presenta matices distintos. Elena Amat señaló que la solidez de los clústeres económicos de la ciudad, su proyección internacional y la dimensión de su área metropolitana reúnen los elementos necesarios para captar la atención del inversor internacional. Explicó además que la estrategia de desarrollo de Barcelona se articula cada vez más en la escala metropolitana, un ámbito que integra 36 municipios y alrededor de cinco millones de habitantes. Coordinar infraestructuras, vivienda y actividad económica en un territorio de esta dimensión añade complejidad, pero también permite configurar un sistema urbano más diversificado.
La escasez de suelo constituye, además, un reto especialmente acusado en Barcelona en comparación con Lisboa. La limitada disponibilidad de nuevos ámbitos de expansión obliga a que la planificación urbana priorice la regeneración, la densificación y el uso más eficiente del suelo ya urbanizado.
La asequibilidad de la vivienda apareció también como una preocupación compartida. Ambas ciudades están tratando de ampliar la oferta sin deteriorar las condiciones que permiten mantener la viabilidad de la inversión privada. Alcanzar ese equilibrio resulta clave para atraer capital internacional sin poner en riesgo la cohesión social. Aunque en determinados momentos compitan por captar inversión, Vasco Moreira Rato subrayó que la cooperación en la península ibérica termina por reforzar el atractivo del conjunto de la región. A su juicio, los inversores priorizan la estabilidad y la previsibilidad, y una mayor colaboración entre ciudades como Lisboa y Barcelona puede contribuir a consolidar la percepción del sur de Europa como destino fiable para el capital a largo plazo.
La conversación concluyó recordando que ambas ciudades forman parte de Mayors for Housing, una alianza de 27 ciudades europeas que trabaja de forma conjunta para afrontar la escasez de vivienda y reclamar herramientas de política pública más sólidas en el ámbito europeo.
La siguiente sesión se centró en uno de los proyectos urbanos más ambiciosos de Cataluña: Parc de l’Alba, presentado por Carlos Cordón, alcalde de Cerdanyola del Vallès, en una conversación con Ester Pujol, directora de Desarrollo Social y Económico del Área Metropolitana de Barcelona (AMB).
Situado al norte de Barcelona, el ámbito abarca cerca de 400 hectáreas, lo que lo convierte en uno de los mayores desarrollos urbanos vinculados a la ciencia del sur de Europa.
En el centro del distrito se encuentra el Sincrotrón ALBA, una gran infraestructura científica ya en funcionamiento y considerada una de las instalaciones de investigación más avanzadas del arco mediterráneo.
Dentro de la estrategia de desarrollo de Cataluña, el sincrotrón actúa como un potente elemento tractor. La concentración en un mismo entorno de infraestructuras científicas, instituciones académicas y empresas privadas busca generar una masa crítica capaz de atraer laboratorios, centros corporativos de I+D y startups tecnológicas. El proyecto se ve además favorecido por su proximidad a la Universitat Autònoma de Barcelona y al Parc Tecnològic del Vallès, configurando un triángulo de innovación que conecta investigación, formación y actividad empresarial.
No obstante, Parc de l’Alba está concebido como algo más que un campus de investigación. Su planeamiento integra vivienda, actividad económica e infraestructura ambiental dentro de una misma plataforma urbana.
El desarrollo incorporará unas 3.500 viviendas, muchas de ellas integradas en programas de vivienda protegida, junto con 1,3 millones de m2 destinados a actividad económica. El objetivo es configurar un distrito equilibrado en el que investigadores, emprendedores y residentes puedan vivir y trabajar en un mismo entorno. La infraestructura verde desempeña además un papel relevante: alrededor de 160 hectáreas se mantendrán como zonas verdes, preservando el paisaje natural y conectando el ámbito con los ecosistemas del entorno.
Según explicó Cordón, el proyecto ha empezado ya a pasar del planeamiento a la fase de ejecución. Las obras de urbanización avanzan en varias áreas del desarrollo, con parcelas logísticas ya disponibles para su comercialización y suelos preparados para centros de datos y edificios de oficinas actualmente en el mercado.
La siguiente fase se centrará en el componente residencial, con el objetivo de consolidar la transformación del ámbito en un barrio plenamente integrado.
Para Cataluña, Parc de l’Alba representa una de sus principales apuestas de crecimiento, al combinar diversificación económica y expansión urbana. Al integrar infraestructura científica, vivienda y actividad innovadora, el distrito aspira a reforzar la economía del conocimiento de la región y, al mismo tiempo, contribuir a ampliar la oferta residencial en el entorno metropolitano.
La última sesión del programa se centró en uno de los segmentos inmobiliarios con mayor proyección internacional en Cataluña: la logística. La mesa reunió a Cristian Oller, SVP & Head of Asset Management for Southern Europe de Prologis; Alberto Larrazabal, responsable de Inversión y Desarrollo de Negocio de Valfondo, y a Enrique Losantos, consejero delegado de JLL en España.
El liderazgo logístico de Cataluña está estrechamente vinculado a su red de infraestructuras, con el Puerto de Barcelona como uno de sus principales activos por su papel en el comercio internacional y en las cadenas de suministro. Según explicó Cristian Oller, la combinación de puerto, red ferroviaria, aeropuerto y conexiones por carretera sitúa a Cataluña como el principal mercado logístico de España. No obstante, este posicionamiento también está generando nuevas tensiones.
La más relevante es la escasez de suelo en la primera corona logística de Barcelona. La disponibilidad es muy limitada, lo que provoca un déficit estructural de oferta y una presión al alza sobre las rentas. Aunque esta situación favorece a los propietarios de activos ya existentes, también está empujando a inversores y operadores a estudiar ubicaciones alternativas, como el Vallès, Tarragona e incluso Lleida.
Desde la óptica del mercado de capitales, Enrique Losantos señaló que los fondos de inversión figuran entre los compradores más activos del segmento logístico en la región. Muchos de ellos optan por adquirir activos individuales para, posteriormente, agruparlos en carteras de mayor tamaño con capacidad de atraer capital institucional. Sin embargo, la creación de grandes plataformas logísticas no resulta sencilla, debido tanto a la fragmentación de la propiedad del suelo como a la escasez de parcelas de gran dimensión listas para desarrollar.
Las exigencias en materia de sostenibilidad están modificando también las estrategias de desarrollo. Según explicó Larrazabal, la promoción logística especulativa se ha vuelto más compleja a medida que los estándares ESG y los requisitos energéticos elevan los costes de construcción. Los promotores incorporan cada vez con mayor frecuencia sistemas de energías renovables, infraestructuras de electrificación y tecnologías avanzadas en los edificios. En muchos casos, parte de estas inversiones se repercute también en los inquilinos, con el fin de que las mejoras vinculadas a la sostenibilidad puedan trasladarse a la estructura de rentas. A ello se suma otra limitación emergente: la disponibilidad de capacidad eléctrica.
Entre las cuestiones en las que coincidieron los ponentes, la necesidad de modernizar el parque logístico más antiguo de Cataluña y de reforzar la colaboración entre administraciones públicas y promotores privados apareció como una de las principales prioridades para sostener la competitividad de la región a largo plazo. Algunos municipios siguen percibiendo las naves logísticas como almacenes de escaso valor añadido, pese a que el sector ha evolucionado hacia centros operativos altamente tecnificados, vinculados al empleo, la automatización y los sistemas de transporte sostenible.
El entorno competitivo es, además, cada vez más internacional. Aunque Cataluña mantiene su posición como principal hub logístico de España, el sector compite ya de forma directa con mercados en expansión como Polonia y Eslovaquia, donde la disponibilidad de suelo y los costes de desarrollo suelen ser inferiores.
Con la vista puesta en la próxima década, los participantes coincidieron en que Cataluña seguirá previsiblemente entre las principales plataformas logísticas del sur de Europa. No obstante, conservar esa posición exigirá nuevas inversiones en infraestructuras, una mayor agilidad en la tramitación administrativa y una coordinación más estrecha entre el sector público y el privado para activar nuevas oportunidades de desarrollo.
Con el cierre del programa de Barcelona Catalonia en MIPIM, las últimas sesiones sirvieron para reafirmar muchas de las ideas que habían ido apareciendo a lo largo de la semana.
Desde la cooperación metropolitana entre las ciudades que forman parte de Cataluña, y también con otros referentes ibéricos como Lisboa, hasta los desarrollos urbanos vinculados a la ciencia, el ámbito sanitario y las ciencias de la vida; pasando por el papel de las oficinas en la atracción y retención de talento, la aportación del retail a la creación de valor y a la calidad de vida en entornos consolidados y de nueva generación, y, por último, por la infraestructura logística, los debates dibujaron una aproximación al desarrollo urbano desde una lógica económica integrada.
Más que presentar operaciones inmobiliarias aisladas, la plataforma institucional de la región ha insistido durante estos días en la importancia de conectar la planificación urbana, las infraestructuras y los ecosistemas de innovación dentro de estrategias coherentes a largo plazo.
En un contexto europeo cada vez más competitivo, esa capacidad de coordinación se perfila como uno de los principales activos de Cataluña.
A lo largo de la semana, Iberian Property ha moderado y acompañado este ciclo de conversaciones, del que surgirán próximos contenidos específicos sobre algunos de los proyectos y enfoques que marcarán la evolución futura de la región.
