- Las valoraciones de los activos inmologísticos han crecido en el año un 4%, mientras que en el residencial multifamily el incremento es del 0,69%, según el Índice CBRE
- Por su parte, el ajuste anual en retail es del -8,23% y en oficinas del -2,19%
Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, logístico y residencial multifamily son los que cerraron el año con una variación positiva en la valoración de sus activos, mientras que los activos pertenecientes a retail y oficinas experimentaron un ajuste a la baja en sus valoraciones, según muestran los datos relativos al cuarto trimestre del informe Índice_CBRE, primer índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de esta consultora.
Así, según el Índice_CBRE, que muestra la evolución de las valoraciones de activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE, y que representan el 46,5% de la capitalización total de este tipo de vehículos dentro del mercado bursátil español (IBEX35, Mercado Continuo y MAB), el ajuste anual del valor de los inmuebles del sector retail fue del -8,23%, mientras que en oficinas fue del -2,19%. Con un comportamiento positivo en el cierre del 2020, destacan los activos del sector inmologístico, uno de los que mayor interés ha despertado entre los inversores, que incrementaron su valor un 4%, y los del segmento residencial multifamily (0,69%), también muy resiliente durante la pandemia.
Buen posicionamiento del sector inmologístico
Las valoraciones de los 84 activos inmologísticos analizados (que suman más de 3,2 millones de m² de superficie y un valor agregado de 2.200 millones de euros) arroja una revalorización anual del 4%. Esta evolución en el año se manifiesta también en los datos del cuarto trimestre, con una variación trimestral del 2%. “El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en los próximos meses se incremente el interés por parte de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback”, explica Fernando Fuente MRICS, senior director VAS CBRE España.
Resiliencia del Multifamily
En el segmento del residencial multifamily, uno de los sectores más resilientes y que ha mostrado una gran fortaleza en la recta final del año, el análisis de 128 activos valorados en cerca de 2.300 millones de euros muestra una revalorización anual del 0,69%, y de un 1,8% trimestral. “El buen comportamiento del residencial en rentabilidad durante 2020 y las perspectivas positivas para este año, con una previsión de demanda en crecimiento y un elevado interés del inversor institucional en este segmento, explica que en el índice el multifamily haya cerrado el año en positivo”, comenta Fuente.
El residencial en rentabilidad ha cerrado 2020 con 1.713 millones de euros transaccionados (1.404 correspondientes a BTR y 309 millones a PRS). La actividad se concentra principalmente en Madrid y Barcelona.
Impacto en el retail
“El impacto de la pandemia en el sector retail, con un ajuste anual del valor de los inmuebles del -8,23%, se ha traducido en un incremento generalizado de las rentabilidades (desde 25 hasta 100 puntos básicos dependiendo del segmento) y una bajada en rentas de mercado, sobre todo en high street, provocando una bajada en valores agudizada por los descuentos a corto plazo que ha demandado el sector”, explica Fernando Fuente.
El ajuste de valor ha sido dispar: desde el 4%-5% de los centros comerciales prime al 15% para los más secundarios. Ellos locales high Street, la corrección ha sido del 10%.
El volumen de inversión en 2020 ha alcanzado los 2.400 millones de euros, en un año en que las operaciones de sale & leaseback de portfolios de supermercados han sido los protagonistas, con un volumen de inversión superior a los 600 millones de euros.
Oficinas: incertidumbre, pero buenas perspectivas
El sector de oficinas se encuentra en una situación de incertidumbre, buscando un equilibrio entre el teletrabajo y la oficina. Esto se ha visto reflejado en una ligera caída de la renta prime de en torno a 0,25 euros mensuales por metro cuadrado, a lo que se añaden los periodos de carencia de rentas aplicadas en los nuevos contratos de forma casi generalizada.
Por su parte, el ajuste experimentado en el valor de los activos del mercado de oficinas en el 2020 ha sido de -2,19%.
Según CBRE las previsiones para este 2021 son que el sector alcance mejores cifras tanto de absorción como de inversión, si bien ase acentuará la polarización del mercado y aumentará la brecha entre activos secundarios y prime.
Caída de valor de las grandes SOCIMI
En cuanto a la evolución de la capitalización de las SOCIMI en el BME Growth (76 SOCIMI) y la capitalización de las 4 SOCIMI en el IBEX y el Continuo frente a la evolución del IBEX 35, se observa cómo desde febrero de 2020 el sector SOCIMI del BME Growth ha tenido una caída en la capitalización del 4% hasta la fecha actual (debido al poco free float de este mercado), mientras que la suma de las capitalizaciones de las 4 SOCIMI del IBEX y el Continuo ha caído un 33% desde febrero de 2020 (llegaron a caer un 48% en marzo 2020) frente a una caída del IBEX 35 de un 17% desde febrero de 2020 (si bien llegaron a caer un 38% en marzo 2020).
La conclusión de este análisis para Daniel Zubillaga, director nacional de Consultoría CBRE España, es que “el mercado inmobiliario se ha visto más penalizado que el índice general de referencia en España, ya que las 4 SOCIMI del IBEX y el Continuo han caído casi el doble de lo que lo ha hecho el IBEX 35 desde febrero 2020”.
Por otro lado, en lo referente a las cotizaciones respecto al NAV (net asset value), la suma de las 4 SOCIMI cotiza con un descuento del 41% a cierre de 2020 (a cierre de 2019 el descuento era del 12%) frente al Developed Europe Index de EPRA, que cotizaba con un descuento sobre NAV del 20,5% en enero de 2021. De este modo, las SOCIMI españolas del IBEX y el Continuo cotizan con un descuento sobre NAV del doble que la media de las SOCIMI europeas.
“El hecho de que las SOCIMI del IBEX y del Continuo hayan tenido una caída de valor del doble que el IBEX en el último año y coticen al doble de descuento sobre NAV respecto a cómo cotizan las inmobiliarias en Europa no está correlacionado con la evolución del valor de sus activos inmobiliarios analizada en nuestro Índice”, concluye Zubillaga.