Mikel Echavarren

CEO Colliers International Spain

La transformación del sector español de promoción residencial tras la crisis se ha producido, fundamentalmente, por la importancia que adquiere el capital como barrera de entrada en el sector inmobiliario y la modificación sustancial de la demanda.

EL CAPITAL COMO FACTOR CRÍTICO

La gran mayoría de las promotoras inmobiliarias españolas que han sobrevivido a la crisis o que se han reinventado bajo nuevas estructuras societarias, mantienen unas elevadas capacidades de gestión de proyectos residenciales y volúmenes de capital disponible inadecuados para materializar las oportunidades del mercado.

En ese contexto, los nuevos requerimientos de la banca comercial para la financiación de proyectos residenciales han puesto de manifiesto la necesidad de contar con capital suficiente para adquirir suelo finalista y costear los costes de arranque de las promociones para poder acceder al crédito hipotecario.

La necesidad de contar con capital, como nueva barrera de entrada en el sector residencial, ha favorecido la inversión de fondos de oportunidad para aprovechar la existencia de una demanda en crecimiento en un mercado en el que la oferta se encontraba bajo mínimos.

Inicialmente, dichos fondos se centraron en la capitalización de socimis enfocadas a activos comerciales, a la compra de carteras de deuda hipotecaria y de activos adjudicados y evolucionaron hacia la toma de control de sociedades promotoras a través de la compra de su deuda, a la compra de sociedades y a la promoción directa o a través de alianzas con promotores.

El mercado residencial es único en cuanto a oportunidades de inversión con apalancamiento bancario y retornos financieros de la inversión superiores a dos dígitos.

Como derivada de dichas inversiones, se han creado las grandes promotoras residenciales que actualmente cotizan en bolsa y aquellas que probablemente seguirán sus pasos.

MODIFICACIÓN DE LA DEMANDA

El sector suele comentar en foros especializados los cambios relativos a la industrialización de procesos constructivos y en la profesionalización de sus gestores. Respecto a dicha profesionalización, siempre me he mostrado muy escéptico, tras más de 30 años asesorando a promotores residenciales, dado que el nivel profesional de las principales promotoras españolas siempre ha sido muy elevado. Quizás se podría destacar que actualmente el componente financiero de análisis y seguimiento de las promociones es más profundo.

La industrialización de los procesos constructivos es un logro de algunos promotores, N muy pocos, cuyos efectos se diluyen ante la inoperancia de muchas administraciones públicas que desincentivan el acortamiento de plazos y la inversión en I+D+I. Un sector que debería centrarse en el siglo XXI todavía debe gestionar la obtención de licencias y la interpretación de normas urbanísticas con algunas administraciones locales que viven en el siglo XIX.

Las principales modificaciones del mercado se han producido por la emergencia de una demanda informada a través de las redes sociales y el marketing de plataformas de internet que han elevado sus niveles de exigencia en cuanto a calidades (eficiencia energética y dotaciones comunes, principalmente) y flexibilidad en la personalización de su vivienda, contando con toda la información del mercado para poder comprar precios, distribuciones y calidades. Este rápido avance en las exigencias de la demanda está obligando al sector a reconvertir sus herramientas comerciales, a innovar en el concepto de caseta de ventas y en la forma en la que se relaciona con los potenciales compradores.

Por el contrario, una parte significativa de la demanda ha sido expulsada del mercado por no cumplir con los requisitos de la banca comercial para acceder a un préstamo hipotecario. Ese porcentaje, junto con las nuevas generaciones que no se plantean adquirir una vivienda por tener otras prioridades vitales, constituye un enorme reto y una oportunidad para que el sector se diversifique hacia la promoción de viviendas para el alquiler que sean adquiridas por inversores institucionales. Sólo falta que el Gobierno y las Administraciones Locales dejen de jugar a aprendices de brujo y faciliten un marco de seguridad jurídica que hoy por hoy brilla por su ausencia.

RETOS DERIVADOS DE LAS GRANDES PROMOTORAS RESIDENCIALES

En estos últimos años se han creado 5-6 grandes promotoras residenciales con balances entre 800 y 2.000 millones de NAV. El objetivo principal de la consolidación de estos volúmenes ha sido el de facilitar su acceso a los mercados de capitales.

¿Tiene sentido que una promotora residencial alcance esas dimensiones y que cotice en bolsa?

Tanto la dimensión como su cotización bursátil tienen ventajas e inconvenientes. Como ventaja principal destacaríamos el acceso a emisiones de deuda no hipotecaria y el acceso a inversores institucionales.

Como gran desventaja, la pérdida de flexibilidad para adaptarse a los ciclos frente a la promesa de cumplimiento de planes de negocio extraordinariamente estresados.

Entregar entre 3.000 y 5.000 viviendas al año supone iniciar más de una promoción a la semana, todas las semanas del año y todos los años, o lo que es lo mismo, gestionar en diferentes grados de desarrollo una cartera promociones en curso de unas 10.000 viviendas.

Esos volúmenes implican que las grandes promotoras no puedan centrarse en promociones de tamaño inferior a los 15-20 millones de euros en venta, que tengan que adquirir suelo finalista en ubicaciones no redundantes con sus promociones en curso para añadir volumen y certeza a sus planes de negocio y que se enfrenten a un futuro de postventa nunca antes visto ni gestionado por ninguna promotora en España.

Todos estos factores, abocan a dichas sociedades a una gestión frenética en un contexto de costes de suelo y de construcción en crecimiento, con la limitación de cumplir con la promesa de destinar el 60-70% e sus resultados al pago de dividendos, el mantenimiento de márgenes superiores al 15-18% en cada promoción, un ROCE del 15% y la adquisición sólo de suelo finalista.

Muchos de estos factores no encajan y no se van a cumplir en el medio plazo.

El principal objetivo de alcázar dichas dimensiones, que actualmente están más cercanas a los 2.000 millones de euros para poder diferenciarse del resto de grandes promotoras, es cotizar en bolsa con éxito, con el éxito de su colocación a otros inversores de forma que los fondos de oportunidad que han apoyado a estas empresas puedan liquidar sus inversiones en estas sociedades.

El impacto en las pequeñas y medianas promotoras de la creación de estos gigantes será significativo en las principales ciudades, donde la posibilidad de adquirir suelos para más de 50-75 viviendas será cada vez más difícil.

El foco de estas pequeñas y medianas empresas deberá situarse en promociones pequeñas y en mercados limítrofes de los de las grandes compañías.

Como alternativa a esta situación, deberán abrirse a otras posibilidades de promoción residencial, como la “fabricación” de viviendas para el alquiler preadquiridas por fondos de inversión, la alianza, proyecto a proyecto, con otros fondos o la promoción con el apoyo de fondos de financiación alterativa, como el que gestiona Colliers en España para Marathon.

La gestión del suelo como necesidad de creación de una cartera que resista la inflación que afecta al suelo finalista y como negocio en sí mismo, será el próximo peldaño que suban juntos los grandes promotores y algunos fondos de inversión. Necesitarán buenos gestores, que pueden encontrar en algunos de los pequeños promotores locales.

Por último, destacar que la gestión de la promoción simultánea de 10.000 viviendas por parte de las cinco mayores promotoras nacionales implicará una concentración de riesgo promotor por parte de los principales bancos españoles en torno a 300 millones de euros por banco y por sociedad, lo cual parece que sea difícilmente admisible por parte de la banca.

En su velocidad de crucero, dicho grupo de promotoras debería recibir en torno a 1.500 millones de préstamos hipotecarios de 5-7 bancos españoles. Es un escenario que debería favorecer la obtención de otras fuentes de financiación y, desde luego, favorecer la diversificación del riesgo hipotecario hacia otras promotoras de menor tamaño.

UNA PINCELADA

Por último, creemos necesario destacar que el mercado se enfrenta también a incertidumbres macro derivadas de la ralentización del crecimiento de la economía y del riesgo derivado de las medidas fiscales anunciadas por el Gobierno, que impactarán directamente en el consumo y en las decisiones de inversión de una parte importante de la demanda solvente.

Entramos en un período turbulento en el que hay que extremar la prudencia en la inversión y favorecer la rotación frente a desarrollos que conlleven más de tres años.

Ojalá sea sólo un nubarrón en el horizonte y no un agota fría, muy fría provocada por medidas populistas. [ ]

Nº 95 – Noviembre – Diciembre 2018