Informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2018, elaborado por PwC y el Urban Land Institute (ULI)

El mercado inmobiliario en Europa encara 2018 con buenas sensaciones gracias a las favorables perspectivas macroeconómicas aunque con cierta cautela debido a la mayor dificultad a la hora de conseguir los objetivos de rentabilidad, debido fundamentalmente a la escasez de activos prime o de calidad y a la alta competencia existente entre inversores. Esta es una de las principales conclusiones del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2018, elaborado por PwC y el Urban Land Institute (ULI) a partir de 818 entrevistas con los principales agentes del sector – compañías inmobiliarias, fondos, inversores institucionales y entidades financieras–.

El 42% de los directivos que ha participado en el estudio espera una mejora de la economía europea en 2018; el 51% un aumento de los beneficios empresariales y el 49% un crecimiento del empleo en el sector. Una opinión positiva que, para cerca de la mitad de los entrevistados, se traslada también a las previsiones para los próximos tres años. Desde el punto de vista de la financiación, los inversores se muestran todavía más optimistas que en años anteriores. El 50% cree que habrá más disponibilidad de capital; el 49% de deuda para refinanciaciones y, el 46%, asegura que habrá más disponibilidad de deuda para la promoción.

SEÑALES DE CAUTELA

El informe, no obstante, señala que existen algunas señales de cautela para que esta confianza en la evolución del sector no se transforme en autocomplacencia. Unos síntomas que tienen que ver con unos yields o retornos de las inversiones inferiores a los de años anteriores – según el 36% de los encuestados– y con una fuerte presión por invertir. Pero también con la escasez de activos de calidad y con el reconocimiento de la mayoría de inversores –el 86%–, de que están asumiendo mayores riesgos para cumplir con sus expectativas de rentabilidad.

A estos factores se unen, además, potenciales riesgos macroeconómicos y sociales como un escenario de subida de tipos de interés en Europa en el corto plazo o el incremento de la inestabilidad política internacional, que sigue preocupando al 81% de los inversores y agentes del sector. El Brexit se mantiene, precisamente, como un punto importante de intranquilidad para los inversores. De hecho, una mayoría de los encuestados espera una caída tanto de la inversión y como del valor del sector inmobiliario británico en 2018. Un descenso que se compensará, al menos en parte, por aumento de estas mismas variables en los mercados inmobiliarios de otros países de la Unión Europea, como Alemania, Francia, España y Luxemburgo, según el documento.

SECTORES LOGÍSTICO Y RESIDENCIAL, EN EL PUNTO DE MIRA DE LOS INVERSORES

El informe revela que el sector logístico se ha convertido en el de mayor potencial de crecimiento en 2018 tanto para la inversión como para el desarrollo, como consecuencia del crecimiento del comercio electrónico, de una mayor demanda de centros de almacenamiento y por su rentabilidad para los inversores. Llama la atención que el sector residencial, tradicionalmente poco atractivo por su complejidad para los inversores, se ve ahora como una oportunidad derivada de las necesidades del mercado europeo. También destaca la búsqueda de la reforma o promoción como forma de adquirir activos de calidad, alternativa que resulta atractiva para el 69% de inversores.

Adicionalmente, más de la mitad de los encuestados dice estar considerando invertir en mercados de nicho como residencias de estudiantes, hoteles y residencias de tercera edad, por la oportunidad que se deriva de las tendencias demográficas asociadas y su atractivo en términos de rentabilidad.

 repor-PWC-2RANKING DE CAPITALES EUROPEAS

El mercado inmobiliario europeo es más un sector de ciudades que de países. Por eso, como cada año, el informe incluye un ranking con las perspectivas de inversión en treinta y una grandes capitales europeas, incluyendo Madrid y Barcelona. Alemania, con cuatro ciudades entre las seis primeras, consolida su posición como referencia en el mercado inmobiliario europeo. Berlín, repite por tercer año consecutivo, como la ciudad más atractiva para la inversión, seguida de Copenhague, Frankfurt y Múnich. Madrid avanza cuatro puestos hasta la quinta posición, gracias a las buenas expectativas económicas y al potencial de crecimiento esperado para las rentas. Barcelona, por su parte se sitúa en la posición número once. En este último caso, cabe puntualizar que el trabajo de campo del informe finalizó antes del pasado uno de octubre y, por tanto, la opinión de los inversores no refleja un posible impacto de la situación política en Cataluña.

UN SECTOR EN TRANSFORMACIÓN

El estudio confirma como se va imponiendo en Europa una nueva concepción de lo inmobiliario, donde la creación de valor transciende del activo para centrarse en la gestión del espacio como un servicio. Así lo asegura el 68% de los encuestados.

También constata cómo el desarrollo tecnológico, la digitalización, las formas de trabajo más flexibles, las nuevas tendencias en movilidad y la urbanización se están convirtiendo ya en una realidad que está propiciando la transformación de la industria en toda Europa. Un ejemplo de ello es que el 85% de los inversores asegura que, en los próxi mos años, el análisis de datos va a impactar en la toma de decisiones de inversión y que los propios agentes del sector reconocen no contar con las capacidades adecuadas para moverse en este nuevo entorno.

Para Rafael Bou, socio responsable de Real Estate en PwC, “hemos vivido un periodo de crecimiento del valor de Real Estate muy financiero ligado al incremento de los precios de compra que puede tener un recorrido limitado. Por eso, ahora los inversores valoran y buscan equipos gestores que les permita incrementar ocupaciones y rentas de sus activos inmobiliarios que, ante la falta de producto, sean capaces de realizar estrategias de inversión alternativas complejas como la promoción o el reposicionamiento. Además, en el horizonte empieza a dibujarse un nuevo mercado al que tendrán que adaptarse, en el que la tecnología lo envolverá todo y que estará caracterizado por la llegada de nuevos entrantes, por la búsqueda de nuevas formas de colaboración y por la aparición de nuevos modelos de negocio”.

EL MERCADO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN ESPAÑA

Tras la presentación del informe, Rafael Bou moderó un panel de expertos que han valorado las perspectivas de inversión inmobiliaria en España. En él han participado Wolfgang Beck, CEO de Testa Residencial; Leticia Fusi, Director Iberian Real Estate de Castlelake; Juan Barba, Partner-Managing Director de Meridia Capital y Jesús Valderrama, Socio fundador de Iba Capital.

El primer tema suscitado en este panel ha sido la duración de este ciclo y los intervinientes han coincidido en que aún queda recorrido para la inversión en nuestro país. En concreto, Wolfgang Beck ha señalado que “España todavía tiene recorrido de precios, concretamente en el residencial. Estamos aún bajos en el ciclo y es el momento para invertir en el mercado residencial de este país”. Leticia Fusi y Juan Barba coinciden con el buen momento para el inversor y la existencia de oportunidades; no obstante el socio de Meridia Capital recomienda estar atentos ante la posible incidencia de factores exógenos entre los que señala la evolución de los tipos de interés, la prima de riesgo país (asociada al riesgo político) el apalancamiento bancario (que ahora está estabilizado) y el posible efecto de la subida de rentas.

Por su parte, Jesús Valderrama coincide en que aún hay recorrido: “los tipos de interés no va a subir en el corto plazo, todos, y especialmente los bancos, hemos aprendido de la crisis y esto es un mecanismo de defensa automático y, además, las rentas aún tienen recorrido al alza”, afirma.

En cuanto al interés del capital extranjero por España, la responsable de Castlelake confirma que “estamos viendo mucho apetito del capital extranjero por España” y a continuación ha explicado que “para nosotros los dos países europeos más interesantes son Alemania y España, que, además, son mercados complementarios, especialmente en el residencial”.

Por lo que respecta a la incidencia de la situación en Cataluña, el socio de Iba Capital, Jesús Valderrama, opina que es cierto que hay un número importante de inversores que ahora están a la espera del desenlace de los acontecimientos antes de invertir. “No obstante –señala– depende de los sectores. Por ejemplo, el segmento de oficinas se ha visto mucho más afectado y el inversor quiere ver reflejado en la yield el riesgo político que se asume. Sin embargo, el retail en high street está menos afectado por el riesgo político”. “la imagen que se está dando en el exterior no nos está ayudando, pero lo bueno es que España se ve como un sitio adecuado para invertir”, concluye.

Sobre este tema, Juan Barba señala que “hasta hora Barcelona estaba funcionando muy bien por ejemplo en el mercado de oficinas, incluso mejor que Madrid, ahora hay que ver qué ocurre”. “Existe el riesgo de liquidez en el mercado de Barcelona y la preocupación es cómo acertar en el momento de la salida”. El socio de Meridia piensa sobre este asunto que “sin la Unión Europea apoyando la independencia va a ser muy difícil que ésta avance y tarde o temprano llegará una etapa de estabilización que el mercado asumirá positivamente”.

Por último, Leticia Fusi ha señalado, por último, que la gestión urbanística es uno de los puntos de mejora para facilitar la inversión inmobiliaria internacional en España. “El urbanismo en España está muy regulado, muy intervenido, y pone al inversor y al propietario de suelo en una posición muy reactiva en vez de proactiva. Sería necesaria una mayor agilidad y velocidad en los plazos de la gestión urbanística y una alineación –que ahora no existe– entre las Administraciones Públicas y el mercado”, afirma la responsable de Castlelake. [ ]

Nº 90 – Enero – Febrero  2018