Cataluña se postula como polo de regeneración urbana, capital institucional e innovación científica. En el marco del programa de Investor Talks organizado por Iberian Property para el Barcelona Catalonia Pavilion, impulsado por la Generalitat de Catalunya a través de INCASÒL, el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), representantes públicos, inversores y expertos en planificación urbana analizaron cómo los proyectos metropolitanos evolucionan desde desarrollos aislados hacia ecosistemas urbanos más integrados.
A lo largo de cinco sesiones —cuatro celebradas en el stand de Barcelona Catalonia y una integrada en el programa oficial de conferencias de MIPIM—, los debates abordaron la transformación de frentes marítimos industriales, la institucionalización del capital en retail, el desarrollo de infraestructuras digitales y el crecimiento de los clústeres de life sciences.
Las distintas intervenciones reflejaron una estrategia orientada a impulsar la competitividad estructural del territorio a largo plazo.
Healthcare y activos alternativos: el peso de la especialización operativa
La segunda jornada en el Barcelona Catalonia Pavilion arrancó con un debate sobre el healthcare, un segmento que en Europa está dejando de ser una estrategia alternativa de nicho para consolidarse como una clase de activo institucional de carácter estructural. Durante los Investor Talks organizados por Iberian Property, Chris Wishart, Head of Care Home Investment for Europe de Octopus Capital, expuso desde una visión europea cómo el envejecimiento demográfico está reconfigurando las estrategias de asignación de capital inmobiliario y por qué España está atrayendo el interés de los inversores.
Octopus Capital gestiona una de las mayores plataformas de inversión en residencias de mayores del Reino Unido y ha centrado históricamente su actividad en alianzas a largo plazo con operadores especializados. El grupo prepara ahora la expansión de esta estrategia a España, con la ambición de movilizar hasta 1.500 millones de euros en activos healthcare en los próximos años a través de una estructura de fondo abierto respaldada por inversores institucionales, como fondos de pensiones y aseguradoras.
Para Wishart, la lógica de inversión parte de un desequilibrio estructural entre la demanda demográfica y la oferta disponible. España, al igual que buena parte del sur de Europa, se enfrenta a un rápido envejecimiento de la población, pero todavía carece de una oferta suficiente de centros asistenciales modernos. A su juicio, esta escasez genera un pipeline de desarrollo a largo plazo, más que un mercado saturado, especialmente en regiones como Cataluña, donde la densidad urbana y la infraestructura sanitaria ya están consolidadas.
La aproximación de Octopus en España se orientará previsiblemente sobre todo al forward-funding de nuevos desarrollos, en un contexto marcado por la limitada disponibilidad de activos en operación con perfil institucional. La estrategia de la firma se articula además en torno a un modelo de propietario, colaborando con operadores asistenciales con experiencia que asumen la gestión diaria del servicio, mientras el fondo se centra en el activo inmobiliario subyacente.
No obstante, en este segmento el componente operativo resulta a menudo más determinante que el propio edificio. Según Wishart, evaluar la solidez, la experiencia y la estabilidad financiera de los operadores constituye por ello una parte central del proceso de análisis de inversión. Los mercados con ecosistemas de operadores maduros y marcos regulatorios transparentes tienden a atraer con mayor facilidad capital institucional, ya que ofrecen mayor visibilidad sobre la estabilidad operativa a largo plazo.
La comparación entre España y mercados más consolidados para la inversión healthcare, como Reino Unido, Francia o Alemania, también pone de manifiesto diferencias estructurales en los contratos de arrendamiento. En Reino Unido, los contratos en residencias pueden alcanzar plazos de entre 30 y 35 años, lo que aporta una sólida visibilidad de ingresos a largo plazo para el inversor. En España, en cambio, los contratos suelen situarse más cerca de los 15 años, en línea con un mercado más joven y menos institucionalizado.
Durante la conversación también se abordaron los parámetros financieros que condicionan las decisiones de inversión. Aunque las yields prime teóricas para activos healthcare se sitúan en ocasiones en torno al 5,15%, Wishart apuntó que, en la práctica, los proyectos en desarrollo en España se analizan con rentabilidades de entre el 6% y el 7%, especialmente al incorporar factores como los costes de construcción, las necesidades de capex y el riesgo operativo.
Con todo, Wishart también señaló que España —y Cataluña en particular— todavía debe avanzar en varios frentes para alcanzar los niveles de madurez de los mercados healthcare del norte de Europa. Una mayor claridad regulatoria, plataformas operativas más sólidas, mejores condiciones de financiación y una liquidez institucional más profunda contribuirían a construir un entorno de inversión más escalable.
Sant Adrià de Besòs: del frente industrial al hub audiovisual y digital
La regeneración urbana centró la sesión matinal dedicada a la transformación de Sant Adrià de Besòs, un municipio históricamente vinculado a la industria pesada que ahora busca redefinir su papel dentro de la economía metropolitana de Barcelona. En una conversación con la alcaldesa, Filo Cañete, y con José Antonio Gras, concejal de Territorio Sostenible y Medio Ambiente, el consistorio expuso su estrategia para reconvertir antiguos suelos industriales en un nuevo distrito de innovación.
En el centro de este proceso se sitúa la transformación del emblemático enclave de las Tres Xemeneies, cuyas tres chimeneas se han consolidado durante décadas como uno de los perfiles más reconocibles del frente litoral norte de Barcelona. El ámbito está llamado a convertirse en Catalunya Media City, proyecto con el que Cataluña quiere impulsar su estrategia en la industria audiovisual.
El programa de regeneración previsto alcanza una dimensión más amplia. La actuación abarca más de 285.000 m2 de desarrollo, con una combinación de nuevo tejido residencial, actividad económica y equipamientos públicos. Los planes contemplan 1.700 nuevas viviendas —en torno al 40% de ellas protegidas— y cerca de 100.000 m2 de superficie productiva orientada a atraer compañías vinculadas a las industrias creativas, la tecnología y los servicios.
Según trasladaron los responsables municipales, el proyecto responde a una lógica más amplia de planificación urbana, basada en ecosistemas y no en desarrollos aislados. En este sentido, la alcaldesa señaló que Sant Adrià gestiona actualmente seis grandes proyectos urbanos de forma simultánea, concebidos para complementarse entre sí y redefinir la posición del municipio dentro de la estructura metropolitana.
A esta estrategia se suman ya compromisos empresariales de gran escala. La decisión de Inditex de ubicar varias sedes corporativas en el municipio apunta a generar empleo y a consolidar el emergente clúster empresarial de la zona.
La transformación de Sant Adrià, no obstante, va más allá del sector audiovisual. El municipio también aspira a consolidarse como nodo estratégico dentro de la red de infraestructuras digitales del Mediterráneo. La Barcelona Cable Landing Station conectará la ciudad con rutas globales de datos a través de sistemas como Medusa submarine cable system y 2Africa submarine cable system, con algunas de las conexiones de menor latencia entre Europa, África y Oriente Medio.
Como apoyo a esta infraestructura, Digital Realty impulsa un nuevo centro de datos concebido como una instalación hyperscale Tier III+ con 15 MW de capacidad IT y con medidas ambientales como sistemas avanzados de reciclaje de agua y tecnologías de free cooling.
En conjunto, el desarrollo del hub audiovisual, las infraestructuras digitales y la expansión residencial dibujan la transición de Sant Adrià de Besòs desde una periferia industrial hacia uno de los corredores de regeneración urbana más dinámicos del área metropolitana de Barcelona.
Retail: resiliencia, liquidez y rotación de capital
Tras la regeneración urbana, el debate se trasladó al retail para analizar cómo el sector evoluciona desde un espacio comercial puramente transaccional hacia destinos más seleccionados e integrados en sus áreas de influencia. En la mesa participaron Vanessa Gelado, senior managing director y head of Southern Europe de Hines, y Aurore Anbergen, investor relations de Ascencio, que aportaron la visión tanto del capital institucional global como de las estructuras cotizadas de inversión inmobiliaria.
Gelado defendió que el sector retail ha mostrado una mayor resiliencia de la prevista. A su juicio, para los inversores que entraron en el mercado en el momento adecuado del ciclo, el contexto actual confirma el acierto de esa estrategia. La liquidez está volviendo y las vías de salida vuelven a estar operativas, lo que permite rotar activos maduros y reciclar capital.
Su análisis resulta especialmente relevante por su doble condición de presidenta de HLRE Socimi, la compañía surgida tras la integración de Lar España con Helios RE Socimi después de la opa liderada por Hines y Grupo Lar. La plataforma gestiona actualmente un portfolio retail valorado en unos 1.340 millones de euros, financiado mediante un acuerdo de refinanciación de 810 millones con Morgan Stanley y Banco Santander. Las desinversiones realizadas en activos maduros ilustran la estrategia de la compañía de optimizar su cartera sin perder exposición a los fundamentales del segmento.
Desde la perspectiva de la socimi belga Ascencio, España sigue siendo un mercado estratégico de crecimiento, especialmente en parques comerciales y formatos anclados en supermercados. La filosofía de inversión de la compañía mantiene un enfoque definido: supermercados de entre 2.000 y 12.000 m2, parques comerciales y clusters situados en las afueras de los núcleos urbanos y apoyados en áreas de influencia consolidadas. Entre Bélgica, Francia y España, la empresa gestiona 100 activos que suman más de 442.000 m2, generan más de 53 millones de euros de ingresos anuales por rentas y registran una ocupación cercana al 97%.
Pese al atractivo del mercado español, el acceso a oportunidades sigue siendo complejo. Muchos activos están en manos de propietarios locales o se transaccionan a través de operaciones off market, lo que dificulta la entrada de nuevos inversores institucionales. Con todo, ambas ponentes coincidieron en que los fundamentales del sector siguen siendo sólidos, apoyados en el aumento de las afluencias, la mejora de las ventas de los operadores y unos niveles de ocupación estables.
Tecnología y life sciences: la valoración de los activos ligados a la innovación
Tras el almuerzo, los Investor Talks se centraron en cómo la rápida expansión de las industrias tecnológicas y biomédicas está impulsando la demanda de una nueva generación de activos inmobiliarios. En la conversación mantenida entre Jordi Ortiz, FDI director de Catalonia Trade & Investment, y Alfonso Medem, senior portfolio manager de DeepLabs/ESIRE, ambos analizaron si el ecosistema de innovación de Cataluña tiene la profundidad suficiente para sostener a largo plazo la demanda de laboratorios, campus de investigación y oficinas especializadas.
La región ha desarrollado durante la última década un sólido clúster de life sciences, apoyado en universidades, centros de investigación y hospitales. Compañías multinacionales como Bayer y AstraZeneca han optado por Barcelona para desarrollar parte de su actividad investigadora, lo que contribuye a consolidar el posicionamiento internacional de la ciudad. Jordi Ortiz defendió que esta dinámica va más allá de Barcelona, ya que municipios como Esplugues de Llobregat y ciudades como Girona también están ganando peso dentro del ecosistema regional de life sciences.
Desde el punto de vista inmobiliario, sin embargo, los activos vinculados a la investigación científica presentan diferencias claras respecto a los desarrollos tradicionales de oficinas. Según Medem, los laboratorios exigen mayores inversiones de capital, infraestructuras especializadas y plazos de desarrollo más largos, lo que obliga a los inversores a incorporar conocimiento científico en sus equipos para evaluar correctamente los proyectos.
Los sistemas de ventilación, las necesidades energéticas, el equipamiento de laboratorio y las especificaciones técnicas condicionan las decisiones de inversión y hacen que el análisis resulte más complejo que en el mercado convencional de oficinas. Precisamente por esa complejidad, los desarrollos de life sciences suelen exigir mayores expectativas de rentabilidad, en línea con los riesgos adicionales asociados a los plazos de ejecución, la intensidad del capex y el grado de especialización de los inquilinos.
El ecosistema institucional catalán desempeña además un papel relevante a la hora de mitigar parte de esos riesgos. Organizaciones como Biocat impulsan la proyección internacional del sector biomédico de la región, mientras la administración autonómica sigue desarrollando instrumentos de financiación para apoyar a compañías en fases iniciales y atraer inversores globales. Con horizonte en 2035, la estrategia regional de innovación busca consolidar a Cataluña como uno de los principales polos europeos de life sciences.
Planificar la ciudad biomédica: la visión de Barcelona a largo plazo
La última sesión de la jornada, integrada en el programa oficial de conferencias, mantuvo la línea del bloque anterior y amplió el debate a la escala de la planificación metropolitana.
En la ponencia titulada “The New Biomedical Hub: Redefining Life Sciences in Barcelona Catalonia”, Bàrbara Pons expuso la visión estratégica de Barcelona Regional para integrar las infraestructuras sanitarias en el desarrollo urbano de la ciudad a largo plazo.
La estrategia de planificación de Barcelona no plantea los hospitales únicamente como equipamientos sanitarios, sino como infraestructuras urbanas complejas, en las que confluyen asistencia, investigación académica, formación y actividad económica.
Dos proyectos ejemplifican este planteamiento: Porta Diagonal y el futuro Campus Clínic. Este último contempla el traslado y la ampliación del histórico complejo hospitalario hacia un distrito biomédico de mayor escala, concebido para acoger hospitales, centros de investigación y compañías vinculadas a la innovación. La primera fase del desarrollo actuará sobre unas 10 hectáreas, aunque el proyecto en su conjunto podría extenderse hasta 60 hectáreas repartidas entre tres municipios del área metropolitana. Un concurso internacional de arquitectura definirá en las próximas fases el diseño del campus, cuyas obras podrían comenzar en torno a 2030, con el horizonte de finalización situado en 2035.