David-Botín_Áurea-HomesDavid Botín

Director general de Áurea Homes

Un año más la actividad inmobiliaria residencial ha seguido incrementándose respecto a ejercicios precedentes. Los visados 2018 supusieron alrededor de un 24,7% más que en 2017, si bien siguen lejos si los comparamos con los años 2004 o 2006, cuando alcanzaron su máximo histórico, así que el tamaño actual del mercado apenas es el 13% de aquellos tiempos.

A pesar de que se prevé que la demanda residencial seguirá aumentando en 2019, el nivel de visados viene siendo relativamente bajo y alcanzar la cifra de 100.000 viviendas al año resulta difícil de conquistar.

¿Cuál será el tamaño del mercado?, ¿seremos  capaces de mantener una actividad sostenible?,  ¿cuál será la procedencia de la demanda?,  ¿en qué poblaciones se concentrará la actividad?,  ¿existe suelo disponible para producir  vivienda allí donde se necesita?, ¿cómo se comportará  la demanda de alquiler frente a la propiedad?,  ¿seremos capaces de dar respuesta a la  demanda creciente de alquiler?, ¿cómo seguirá  compitiendo la vivienda nueva frente a la creciente  oferta segunda mano?, son algunas de las  preguntas que tenemos que hacernos.

TAMAÑO DEL MERCADO

Si algo deberíamos haber aprendido de la crisis anterior es que la producción de vivienda tendrá que acomodarse fielmente al tamaño de la demanda, siempre de difícil estudio y previsión porque apenas existen estudios rigurosos sobre la misma. Según el INE, la creación de nuevos hogares en España en los próximos años necesitará de apenas 50.000 viviendas al año, y si lo extendemos a los próximos 15 años la cifra aumenta a unos 67.000 nuevos hogares. Si a esta cantidad le añadimos la compra de vivienda de obra nueva de segunda residencia, extranjera y nacional, y la compra inversora, bien de particular o de compañías interesadas en crear un patrimonio en alquiler en los próximos años, parece que el tamaño del mercado seguirá estando por debajo de las 100.000 viviendas, en torno a las 85.000 actuales viviendas/año.

INCERTIDUMBRES QUE PUEDEN AFECTAR AL TAMAÑO DE LA ACTIVIDAD

A pesar de esto, España tiene un parque inmobiliario muy grande, de 25 millones de viviendas, de las cuales 1,5 millones se estima que están desocupadas. Cómo se comporte esta oferta puede tener efectos sobre la producción de vivienda, ya que de ponerse en el mercado parte de estas viviendas –y lo pueden hacer por motivos de presión fiscal o de mejora de mercado–, sin duda restarían la puesta en marcha de vivienda de obra nueva.

El 63% de los españoles considera que es un buen momento para comprar una vivienda, principalmente porque se percibe como una inversión muy rentable, porque aún es posible encontrar  buenas oportunidades en algunos mercados  y porque tenemos una situación financiera  con tipos de interés históricamente bajos que  nos permiten endeudarnos con un bajo coste.  La mentalidad de los españoles sigue siendo  eminentemente de compra, la preferencia de la  adquisición frente al arrendamiento sigue siendo  de un 70% de compra frente a un 30% de alquiler,  si bien los porcentajes de alquiler siguen incrementándose, y una oferta mayor y más  profesionalizada va a contribuir al incremento  de la opción de alquiler frente a la compra.

También la capacidad de compra, tan vinculada  al empleo, a la confianza y al nivel salarial,  va a influir en el futuro del tamaño del mercado.  El porcentaje de los ingresos que tienen  que dedicar las personas a pagar su casa sigue  subiendo. De forma especial, con los alquileres.  Los hogares españoles tuvieron que dedicar el  24% de sus ingresos en 2017 a pagar el alquiler,  según el Instituto Nacional de Estadística (INE).  Así se explica que una de las principales razones  que ha impulsado la compra de vivienda en  2018 haya sido la enorme escalada del precio de  los alquileres.

La situación se complica de manera especial  para los jóvenes. Un reciente informe señala  que los menores de 25 años tendrían que  dedicar el 61% de sus salarios al pago de una  hipoteca y un 93% en el caso del alquiler si se  marchan de la casa de sus padres. En el tramo  siguiente, entre 24 y 34 años, destinarían un  57% para el alquiler y un 37% para la hipoteca.

Es necesario que los jóvenes compren vivienda  y que la demanda de primer acceso se coloque  a la cabeza de la demanda para mantener y sostener  la creciente actividad actual. De lo contrario,  solo con la demanda de reposición, ya bastante  atendida en estos años pasados, no será posible  de mantener el ritmo de viviendas actuales.

MERCADO HETEROGÉNEO, LA DEMANDA  Y LA ACTIVIDAD SE CONCENTRAN

Otra característica definitoria del actual mercado  es su heterogeneidad. La producción de  vivienda se está concentrando en distintas poblaciones,  y a pesar de que el mercado se ha ido  extendiendo a algunas otras ubicaciones, lo hace  de forma tímida, por lo que la concentración  parece que seguirá siendo clave para entender  el mercado futuro.

La crisis ha producido un mayor movimiento  migratorio hacia las grandes ciudades. Madrid  y Barcelona, que han acaparado una parte  muy importante de la actividad residencial.  La población sigue decreciendo en términos  generales, pero los movimientos migratorios  internos están provocando incrementos poblacionales  en algunos territorios, especialmente  Madrid, lo que genera una mayor necesidad de  vivienda allí donde se producen.

España cuenta además con una estupenda  red de ciudades intermedias, territorios donde  se concentran la actividad económica, los servicios,  las comunicaciones y por todo ello donde  la población está siendo atraída.

Así, además de las nombradas Madrid y  Barcelona, se irán produciendo fenómenos de  capitalidad en poblaciones como Sevilla, Málaga,  Valencia, Alicante, País Vasco (con las tres  ciudades: Bilbao, San Sebastián y Vitoria formando  casi un área Metropolitana), Zaragoza, y  probablemente Coruña y Santiago como motores  del noroeste español.

Si analizamos los recientes datos de paro  podemos observar cómo sorprendentemente  algunas pequeñas ciudades españolas están  mejorando su tasa de desempleo y no por la  generación de actividad económica y laboral,  sino por la marcha de jóvenes en edad de trabajar  hacia otras ciudades donde existen mayores  oportunidades.

El futuro del mapa de actividad dependerá  de la fortaleza económica que muestre cada  una de estas ciudades y su capacidad de atraer  servicios y población. Pero sin duda, este mapa  seguirá teniendo zonas calientes con mayor  presión de la demanda y precios al alza, y zonas  frías, donde la oferta seguirá siendo mayor que  la demanda y será difícil ver incrementos significativos  de precio y actividad.

NECESIDAD DE SUELO Y EFICIENCIA  ADMINISTRATIVA

En aquellas zonas de mayor presión de la  demanda comienza a vislumbrarse escasez de  suelo para hacer sostenible la producción. Madrid,  Barcelona, Málaga, Bilbao … son poblaciones  donde la generación de suelos para atender  la demanda futura de vivienda debería de ser  una prioridad de la Administración. Solo la generación  de suelo suficiente puede ser capaz de  mantener controlada la subida especulativa de  la vivienda.

Como todos los mercados de materias primas,  la escasez lleva a la especulación y ésta al  incremento desproporcionado de los precios que  acaba expulsando a los compradores y produ ciendo situaciones poco sanas con consecuencias  sociales y económicas siempre negativas.

Tenemos que ser capaces de producir suelo  suficiente allí donde es necesario, producirlo  con la anticipación necesaria para hacer frente  a unas decisiones políticas lentas y cambiantes,  unos trámites administrativos extraordinariamente  largos y una inseguridad jurídica que  normalmente ralentiza o paraliza las inversiones  en transformación de suelo.

No cabe la menor duda de que la capacidad  de producción de vivienda estará ligada umbilicalmente  a la disponibilidad de suelo para  sustentarla allí donde sea necesaria, pero también  es imperante una mejora de los procesos  administrativos que alargan innecesariamente  los plazos de inversión sin aportar valor añadido  alguno. En algunas poblaciones, el tiempo  de licencias de obra y primera utilización suman  más tiempo que la duración de la construcción,  que sí es un proceso productivo y de  alto valor añadido para la sociedad, generador  de empleo, transformador de la ciudad, que  incrementa servicios…

En este punto algunos nos preguntamos  de qué puede servir el esfuerzo en innovar y  aplicar mejoras en procesos y tecnología para  reducir los plazos de obra si en los procesos  burocráticos malgastamos innecesarios meses  de tramitación.

La Administración debe de concienciarse  de esta situación, aplicar medios y sentido común  y valorar el esfuerzo de todo un sector en  mejorar los largos procesos de transformación  de suelo y vivienda, porque no solo el capital  debe de tener una rentabilidad que está ligada  al plazo de recuperación. Los clientes, el motor  que hace que esto funcione, cada día entienden  menos y están menos dispuestos a esperar  a que les entreguen su vivienda tres y cuatro  años, en un momento donde las decisiones vitales  navegan a otra velocidad.

 OTRAS INCERTIDUMBRES EN EL HORIZONTE

La resurrección del mercado inmobiliario  ha venido de la mano de la inversión de capital  extranjero a través de fondos internacionales,  grandes y pequeños, que desde una primera  inversión enfocada a patrimonio de oficinas en  el centro de Madrid y Barcelona, han ido caminando  hacia nuevas inversiones como el residencial  en compraventa en una buena parte de  la geografía española, hoteles, ciudad y costa,  logística, residencias de estudiantes y mayores,  y recientemente residencial para alquiler,  inversión que apunta a ser la estrella del 2019.

La recuperación del mercado no hubiera  sido posible sin esta ingente cantidad de dinero.  La banca tradicional financia una parte del  capital necesario, pero siempre con la prudencia  de no superar límites razonables respecto  a la inversión total y en momentos avanzados,  donde la viabilidad está contrastada con un  elevado porcentaje de comercialización.

Cualquier alteración de este favorable escenario,  bien por cambio de estrategia, incertidumbre  geopolítica o jurídica o rentabilidades  no acordes con el riesgo, podrían producir una  paralización o retirada de este capital, escenario  poco deseable que llevaría a una situación  complicada para la sostenibilidad del mercado  actual.

El comportamiento de la financiación bancaria  sin duda es otra variable que considerar,  pero todo apunta a que una banca saneada  española y europea mantendrá el interés en el  sector e incluso podrá mejorar su presencia en  él.

Es difícil aventurar qué pasará con los tipos  de interés, pero en cualquier caso la situación  actual es inmejorable. Desde cero solo queda  subir, pero sea cual sea su evolución, en los  próximos años afectará sin duda al comportamiento  de la demanda, impulsada por una  situación que facilita extraordinariamente el  apalancamiento para la compra de la vivienda.

Así pues, y volviendo al inicio de este artículo,  parece que 2019 será de nuevo un año de  fuerte consolidación de la actividad, donde el  crecimiento seguirá llegando por la incorporación  de nuevos inversores interesados en patrimonio  en alquiler, residencias de estudiantes  y mayores e innovadoras fórmulas de co-living  que ayudarán a mantener el incremento de la  actividad y el interés del capital, si bien hemos  mencionado variables que pueden alterar esta  situación y que exigirán que nuestras compañías  sigan en guardia permanente y mantengan  una alta flexibilidad y capacidad de adaptación  a estas situaciones cambiantes. [ ]

N.º 96 – Enero – Febrero 2019