Carlos-TerreCarlos Terré

Director de Project Finance de Scope Ratings

El panorama inmobiliario tradicional en España presenta retos para los inversores. El mercado está segmentado y se han dado tres velocidades diferentes desde el estallido de la crisis y su resolución: la de los distritos prime de Madrid y Barcelona, con niveles de rentabilidad próximos a saturación; la de las principales capitales de España, donde por fin aparece una tímida rentabilidad; y la de los pequeños municipios, que continúan viendo precios estancados o incluso reducciones de precios.

De los sectores tradicionales, el comercial está siendo amenazado por el auge del comercio on-line. El sector de oficinas para inversión, que es casi un producto exclusivo de Madrid y Barcelona, está tocando techo, y el riesgo de estas operaciones es elevado si no se mide bien el apalancamiento. Y el residencial está fundamentalmente condicionado por la localización.

En este contexto de fin de ciclo los tres sectores tradicionales parece que han dejado de presentar oportunidades atractivas. ¿Es esto todo lo que da de sí la actividad inmobiliaria? Lo cierto es que no.

Las infraestructuras sociales representan una alternativa a la actividad inmobiliaria tradicional que ha estado tradicionalmente en la sombra, pues era objeto casi exclusivo de la iniciativa pública. Las infraestructuras sociales agrupan los inmuebles que constituyen el soporte físico de los servicios colectivos de nuestra sociedad. Desde residencias de mayores o de estudiantes, a hospitales, estaciones de bomberos, cárceles, cuarteles de policía, etc.

El sector público ha venido financiando mediante presupuestos la construcción de las infraestructuras sociales del país, con mayor o menor éxito. Sin embargo, el incremento del gasto público corriente y la poca disciplina financiera han resultado en déficits que hoy son estructurales, con niveles de deuda pública que están en máximos. Esto obstaculiza la inversión pública en infraestructuras sociales.

Afortunadamente, el project finance permite canalizar la inversión privada a esas obras necesarias para la prestación de servicios sociales colectivos. Las infraestructuras sociales obtienen ingresos del gasto corriente del estado o de la comercialización directa en mercado de los servicios sociales ofrecidos.

Los flujos de caja son predecibles y relativamente seguros –con el riesgo de contraparte que corresponde al sector público– cuando proceden de los presupuestos públicos. Sin embargo, el project finance expuesto a riesgo de mercado requiere inversiones sostenibles con fundamentales económicos fuertes –un requisito innecesario cuando la inversión es pública–. La rentabilidad exigida por los inversores privados es una garantía de que la inversión se destinará a aquellos fines más demandados por la sociedad. Así, el project finance conecta las necesidades sociales con el objeto de inversión –la más alta garantía de sostenibilidad–.

Los inversores institucionales ven atractivo el bajo riesgo fruto de la garantía real hipotecaria y de los flujos de caja asociados a la actividad social. Estos inversores suelen requerir un análisis independiente del riesgo crediticio, que debe valorar la pérdida esperada para ser útil. [ ]

N.º 96 – Enero – Febrero 2019