Daniel-Cuervo-3Daniel Cuervo

 Director gerente de ASPRIMA

El suelo es tema de actualidad en foros y jornadas. La preocupación sobre el rápido consumo del suelo finalista no es ajena a nadie, y más si tenemos en cuenta que estamos en la mitad del ciclo expansivo a nivel económico e inmobiliario.

La primera consecuencia ha sido la subida de los precios del suelo. Según las estadísticas del Ministerio de Fomento, en las principales ciudades madrileñas el encarecimiento de esta materia prima ha llegado hasta el 44%, siendo aún más elevada en las zonas urbanas con mayor demanda.

En Madrid, de hecho, tenemos dos casos muy claros sobre este encarecimiento. En Valdebebas y en El Cañaveral los precios de los suelos han aumentado desde 2015 en más de un 100%, lo que indica la falta de suelo finalista en Madrid capital. Todo ello, es más grave si tenemos en cuenta la gran bolsa de suelo que hay a 10 kilómetros de la Puerta del Sol paralizada durante cuatro años por decisiones políticas.  Las cuatro juntas de compensación que configuran la Estrategia del Sureste han invertido más de 300 millones de euros en los 17 años desde su constitución, cifra que parece no importar a los gestores del Ayuntamiento.

Pero las subidas de precios no sólo vienen dadas por escasez de suelo finalista, también debo mencionar que la Administración no pone en carga los suelos que ostentan, lo que produce que el mercado sea más reducido y, por ende, aumenten los precios. Es alarmante y preocupante que la Administración sea la gran especuladora de suelo; lo podemos ver en los PAU’s de Madrid y alrededores ya consolidados y consumidos a excepción de las parcelas cuya titularidad es de la Administración. Dichas parcelas, además, existen gracias a las cesiones obligatorias a su favor que obligan la Ley del Suelo Estatal y la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Son parcelas finalistas cedidas gratuitamente lo que ya tiene su efecto de encarecimiento en el resto de los suelos y no actúan sobre ellos con el fin social e interés general que los justifica.

La paralización del Sureste de Madrid no se entiende si no es bajo la explicación de la politización del urbanismo madrileño. El Ayuntamiento se escuda en que la ciudad de Madrid no está creciendo por lo que la necesidad de vivienda es menor. Pero la realidad es que, según el INE, la población empadronada en Madrid ha aumentado en 2018 en 40.353 personas y en la Comunidad este crecimiento ha llegado a las 30.562 personas. Es difícil de explicar entonces la paralización de la Estrategia del Sureste si no es porque responde a cuestiones ideológicas.

Esto no quiere decir que el urbanismo no deba ser flexible a los cambios demográficos y económicos, pero la flexibilidad debe venir acompañada de una estrategia en la que se establezcan de forma nítida los objetivos del modelo territorial y dejando al mercado su concreción en función de las demandas reales de los ciudadanos.

Esta flexibilidad debe darse también en los usos del suelo. Es necesario pasar a un sistema en el que únicamente se limiten los usos que de verdad resultan incompatibles socialmente con el ámbito de la ciudad, por ejemplo, en el caso de industrias contaminantes.

Y en el trasfondo de esta problemática de la carencia de suelo, nuevamente los jóvenes. Ellos que han sufrido las consecuencias de una crisis económica de la que no fueron protagonistas, ahora ven como se impide su emancipación.  Según datos de Eurostat, en el norte de Europa, los jóvenes se independizan recién cumplidos los 21 años. En España, esperan casi hasta los 30, casi cuatro años por encima de la media europea, que está en 26.

Según un informe de la plataforma Madrid Este, el 79% de los madrileños considera insuficiente el número actual de viviendas protegidas y 8 de cada 10 madrileños cree que el Ayuntamiento de Madrid no está ofreciendo ayudas suficientes para el acceso de los jóvenes a viviendas.

Y en medio de todos estos datos, aparece una realidad fehaciente: son muchos ya los años que España acumula sin una política estructural en relación a la vivienda y el suelo, y cada nueva medida sigue a expensas de innumerables cambios derivados de ideologías diversas.  Las empresas del sector inmobiliario seguimos trabajando a día de hoy con leyes obsoletas y enmendadas, en ocasiones, hasta 15 o 20 veces, que conllevan la judicialización y consiguiente paralización de decenas de proyectos que no son sino nuevas viviendas. Ciudades como Marbella, Gijón, Santander, Orense, Vigo, Santa Cruz de Tenerife son ejemplos de Planes Generales de Ordenación Urbana paralizados.

Sin materia prima no hay sectores productivos ni industria. Al igual que para hacer coches es importante contar con reservas de acero y aluminio, sin nuestra materia prima, el suelo, es difícil que el sector inmobiliario tenga un futuro.  Como decía, el suelo vuelve a ser tema de debate, aunque quizás sea más realista pensar que nunca dejó de serlo. [ ]

N.º 96 – Enero – Febrero 2019