Se consolida la tendencia a la baja del precio de la vivienda: en el tercer trimestre cae un 2,8%

Precio-vivienda.jpg todas las CCAA han experimentado descensos en los precios de la vivienda en el tercer trimestre.

  • Gesvalt señala que desde el inicio de 2020 hasta julio las operaciones de compraventa de vivienda se han reducido un 25,1%
  • El alquiler ha mostrado un mejor comportamiento respecto al año pasado que el precio de venta

El precio de la vivienda ha registrado un descenso del 2,8% en el tercer trimestre del año, según el último informe elaborado por el departamento de Research de Gesvalt. La tendencia a la baja ya se observó en el trimestre anterior y se ha mantenido debido al impacto de la pandemia global. De esta forma, en un contexto marcado por la segunda ola del virus, se consolida la línea descendente del valor del metro cuadrado, que ha invertido las subidas continuadas que se habían observado en los últimos años.

De la misma forma, el estudio de Gesvalt también refleja un descenso de las operaciones de compraventa, que se han reducido un 25,1% durante los siete primeros meses del año respecto al mismo periodo de 2019. Dentro de este análisis, mayo fue el mes con peor comportamiento interanual, con un descenso del 52,9% en el volumen de compraventas frente al mismo mes del año pasado. Sin embargo, desde ese momento, y aun manteniendo cifras de contracciones que superan el 30% cada mes, se ha observado una leve tendencia al alza que se ha incrementado mes a mes hasta julio.

Caídas de precios en todas las comunidades autónomas

Al igual que en el periodo anterior, todas las comunidades autónomas han experimentado descensos en los precios la vivienda durante el tercer trimestre. Entre ellas, las comunidades en las que el precio se ha mantenido más estable han sido Canarias (-0,4%), Murcia (-0,6%) y País Vasco (-0,6%); mientras que la disminución ha sido más acusada en Comunidad Valenciana (-4,2%), Galicia (-3,5%), Cataluña (-3,2%) y Andalucía (-3%).

Estos descensos también han generado un cambio en el ranking de precios por comunidad autónoma. Aunque Baleares sigue siendo la más cara, con un valor por metro cuadrado de 2.293 €/m2, País Vasco (2.215 €/m²) ha sobrepasado a la Comunidad de Madrid (2.195 €/m²) en el segundo lugar.

En la parte baja de la tabla, por el contrario, la situación se mantiene estable con Extremadura como la comunidad autónoma más barata, con 816 €/m², seguida por Castilla-La Mancha, con 853 €/m². Estas regiones, además, son las únicas de España que tienen un valor inferior a los 1.000 €/m².

Por provincias, destacan los incrementos de Soria (+3,3%), Albacete (+3,1%), Ávila (+2,7%) y Guipúzcoa (+1,8%). Por el contrario, las provincias que han acusado las variaciones más negativas han sido León, con una bajada del 6,1% y Palencia, que reduce sus precios en un 5,5%. De esta forma, en este trimestre se mantienen en 18 las provincias con un valor unitario inferior a los 1.000 €/ m². Por otro lado, las provincias con precios más elevados siguen siendo, Guipúzcoa, Islas Baleares, Vizcaya y Madrid; manteniendo valores superiores a los 2.000 €/ m².

Sin grandes cambios en las capitales

En lo que respecta a las capitales de provincia con los mayores precios de la vivienda, no se han producido grandes cambios. San Sebastián registra un ligero incremento respecto al trimestre anterior, con un promedio de 3.826 €/m², mientras que Barcelona disminuye hasta los 3.230 €/m², los precios en Madrid ascienden ligeramente, llegando a los hasta los 3.058 €/m² y en Bilbao se mantienen, con 2.439 €/m². Por último, Palma de Mallorca registra una leve contracción, que sitúa su precio unitario en 2.226 €/m². El resto de capitales españolas mantienen precios por debajo de los 2.000 €/ m².

Asimismo, la situación actual puede suponer un impulso la tendencia de desplazamiento de la demanda hacia las áreas periféricas de las grandes capitales, ya que han surgido nuevas preferencias derivadas de la pandemia. Por un lado, desde el punto de vista sanitario se ha incrementado la búsqueda de viviendas más grandes, de más reciente construcción, y con la posibilidad de disponer de terrazas o jardines. Por otro, la posibilidad de teletrabajo ha reducido en número de desplazamientos, por lo que es menos importante la cercanía respecto a los centros de negocio.

En este sentido, durante el tercer trimestre de 2020, los mayores incrementos intertrimestrales en cuanto al precio de venta en los distritos de Madrid los han presentado Vicálvaro, Fuencarral, Carabanchel y Villaverde. En Barcelona, la caída intertrimestral ha sido prácticamente generalizada, y sólo presentan incrementos los barrios de Hortá-Guinardó, Sant Martí y Grácia.

Mejor comportamiento del alquiler que de la venta

En lo que respecta al alquiler, durante este trimestre ha mostrado un mejor comportamiento interanual que el precio de venta. Barcelona (16,66 €/m²/mes) vuelve a encabezar el ranking en cuanto a precios de alquiler más elevados, con Madrid en segunda posición (16,03 €/m²/mes), Guipúzcoa (14,56 €/m²/mes) y Baleares (13,59 €/m²/mes). Las provincias con menor tendencia al alquiler y, por tanto, menores rentas, son Jaén, Teruel, Cuenca, Cáceres, Ciudad Real y Zamora; todas con unitarios de renta por debajo de los 5 €/m²/mes.

A nivel municipal, las únicas localidades con rentas superiores a los 16 €/m²/mes siguen siendo Barcelona y Madrid; con precios de alquiler de vivienda media de 90 m² en torno a los 1.600€. En cambio, los municipios de más de 50.000 habitantes con el alquiler de vivienda más bajo son Elda y Linares, con unitarios inferiores a los 4,5 €/m²/mes.

Más años de salario necesarios para comprar una casa

Al cierre del segundo trimestre de 2020, el esfuerzo teórico necesario para la compra de vivienda por parte de las familias aumentó en tres décimas respecto al trimestre anterior, situándose en un 30,3%, lo que supone disminuir cinco décimas el dato del mismo trimestre del ejercicio anterior. Aun con ello, la pérdida de poder adquisitivo ha provocado que, en un año y a nivel nacional, se aumente en una décima el número de años de salario que necesitaría dedicar una familia de renta media para poder adquirir una vivienda también de tipo medio, siendo esta cifra de 7,1 años.

Posible rebote de la demanda

Por otra parte, septiembre ha sido el segundo mes consecutivo en que el Euribor marque un mínimo histórico. Con una media mensual de -0,415%, el tipo encadena cuatro meses a la baja, y lo sitúa en su nivel más bajo desde su creación hace casi 22 años. La perspectiva es que el indicador se mantenga en estos niveles bajos en el medio plazo, debido a que el BCE no va a modificar los tipos en el escenario actual, y estos actúan como barrera para el Euribor. En este sentido, no de los escenarios manejados por Gesvalt es que esta situación provoque un efecto rebote en la demanda, de manera que contribuya a la reactivación del sector.

Se consolida el esfuerzo promotor

En el acumulado de los siete primeros meses del año queda patente el esfuerzo del sector promotor, aun en la situación actual, para conseguir satisfacer la demanda actual de vivienda. De enero a julio de este año el número de certificaciones se ha mantenido estable (con un leve incremento del 0,5%) frente al mismo periodo de 2019; pese a que los visados de dirección de obra se redujeron un 32,1%. Las comunidades en las que más certificaciones se han aprobado siguen siendo la Comunidad de Madrid, Andalucía y Cataluña; si bien en cuanto a visados, la Comunidad Valenciana sustituye a Cataluña como tercera posición.