Las daciones en pago y las ventas consensuadas son las opciones más acordadas por deudores y acreedores frente a una situación de impago inmobiliaria
La crisis de la COVID-19 ha provocado que una parte de la población española se encuentre con dificultades económicas serias: el aumento de los parados y los empleados en ERTE es una de las principales causas, junto con la imposibilidad de muchas pequeñas y medianas empresas de abrir sus actividades de manera ordinaria debido a las restricciones para contener los contagios. Frente a esta situación, la tasa de morosidad de créditos concedidos se sitúa en el 4,56%, según los últimos datos del Banco de España referentes a noviembre de 2020, pero podría incrementar en empresas y familias durante el año, llegando al 7% u 8% y duplicando los niveles actuales, según previsiones de LEM Loan eMarket.
En este contexto de impago y morosidad y pese a que la opinión pública tienda a relacionar los impagos con las ejecuciones y las subastas, “la mayoría de los créditos hipotecarios no operativos ve su resolución en la negociación entre deudor y acreedor”, afirma Abel Marín Riaguas, abogado socio del bufete Marín & Mateo Abogados. El experto añade que la mediación y la negociación antes de las ejecuciones son las estrategias más beneficiosas tanto para el deudor como para el inversor que invierte en NPLs (Non PerformingLoans), es decir, créditos no operativos.
De hecho, precisamente durante esta crisis, se están generando oportunidades de inversión en el mercado de deuda inmobiliaria también para los inversores más pequeños y menos institucionales, que acabarían siendo acreedores del crédito no operativo. En este sentido, “adquirir deuda hipotecaria es un buen sistema para comprar un inmueble, ya que la compra se ve respaldada por este”, explica Marín. Una vez adquirido el crédito, el inversor podrá comunicarse con el deudor y negociar para llegar a un acuerdo y saldar la deuda: según los datos del bufete jurídico Marín & Mateode Valencia, “en la mayoría de las ocasiones se pacta una dación en pago o una venta consensuada”.
Cuando no hay espacio para la mediación, la deuda se podrá reclamar mediante ejecuciones hipotecarias u ordinarias, como también mediante juicios declarativos, aunque son “son medidas a las que se recurre si no se consigue comunicar con el deudor”, apunta el abogado.