Según los participantes en el webinar “Las lecciones aprendidas: encaminados hacia un futuro mejor”, organizado por Knight Frank
Con la crisis sanitaria, social y económica provocada por el COVID como telón de fondo, Knight Frank convocó a los profesionales del sector inmobiliario a participar en el webinar “Las lecciones aprendidas: encaminados hacia un futuro mejor”, donde se analizaron las oportunidades que se abren para este sector, y que supondrán, fundamentalmente, acelerar unos procesos que ya se habían iniciado antes de esta pandemia. Oportunidades tanto en el área residencial o de oficinas, como logística o retail, y que, en palabras de Humphrey White, socio y director general de la consultora inmobiliaria, permitirán “vivir, trabajar y consumir de forma más eficaz y amena”.
Mercado residencial: de comprador a arrendatario
Según los expertos de Knight Frank, el mercado residencial de alquiler será el beneficiado de esta crisis frente a mercado de compra-venta. Y es que, pese a que desde hace ya un tiempo las entidades financieras ya ofrecen unos intereses históricamente mínimos, algunos factores contrarrestan el presumible impulso que este hecho podría traer consigo a la hora de favorecer las transacciones. Por ejemplo, el cambio sociocultural que supone contar con una nueva generación de trabajadores que demanda mayor flexibilidad y movilidad laboral. A este hecho, se le suman, además, las consecuencias, precisamente, de la crisis sanitaria que estamos viviendo, y que va a impedir a potenciales clientes poder hacer frente a una entrada que supone normalmente entre el 20 y el 30 % del precio de venta total.
Además, tras la pandemia, el mercado constata un cambio en la demanda residencial, como así señala, por ejemplo, una encuesta global realizada por Knight Frank, según la cual el 83% de los potenciales compradores consideran el confort y los espacios exteriores como aspectos prioritarios a la hora de decidirse por una nueva residencia, y, sin duda, como indica Carlos Zamora, socio y director del Área Residencial de Knight Frank, “el alquiler ofrece una posibilidad mayor de acceder a una vivienda superior frente a la compra”. Todos esos factores apuntan a “un claro movimiento de comprador a arrendatario”, en palabras de Zamora. Y así también lo creen el 77% de los profesionales del sector inmobiliario que asistieron al webcast, que consideran que “la nueva normalidad” traerá consigo un incremento ligero o sustancial del mercado de alquiler.
Por otra parte, en los últimos meses, el sector inmobiliario ha constatado “una importante afluencia de capital de interés tanto nacional como extranjero en busca de oportunidades de inversión en nuestro país para carteras de vivienda en alquiler”, como constata el director del Área Residencial de Knight Frank. Un hecho que provocará que, sin duda, adquiera un papel más determinante el “Build to Rent”, con el objetivo, prosigue Zamora, de “producir toda esa cartera de vivienda en alquiler que hace falta para que España se sitúe a un nivel comparable al de otros países europeos”. Y es que mientras que en los países de nuestro entorno, la media de hogares en régimen de alquiler se encuentra en el 30% en España se sitúa en el 17,5%. “Nos queda un desarrollo importantísimo en este sector”, afirma este directivo de Knight Frank, quien señala, igualmente, la oportunidad de atender a los segmentos más jóvenes de la población, teniendo en cuenta, por ejemplo, que según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el porcentaje de personas entre 18 y 29 que viven en alquiler ha pasado del 40% (en 2007) al 74 % (en la actualidad).
Los cálculos de Knight Frank apuntan, por tanto, a que para poder satisfacer la demanda futura será necesario contar con cerca de dos millones de hogares en alquiler, aunque, teniendo en cuenta que el año pasado tan solo se produjeron 3.300 viviendas en el esquema “Build to Rent ”, que saldrán al mercado dentro de uno o dos años, como recuerda Jorge Sena, socio y director del Área Comercial de la consultora, “la oferta es aún muy insuficiente para la demanda que tenemos”.
Otra de las tendencias claras en el área residencial que se ya se adelantaba desde al año pasado y que, igualmente, se ha acelerado en estos últimos meses de confinamiento, radica en la necesaria profesionalización de esta cartera de vivienda de alquiler, una profesionalización que actualmente tan solo representa un 5% del total en España. La gestión afectará a la comercialización o al mantenimiento del inmueble y que deberá suponer “una manera mucho más regulada de funcionamiento del parque de vivienda de alquiler”, además de “un cambio bastante potente en cuanto a los servicios que puede recibir el propio inquilino”, como indica Sena.
Mercado residencial: consolidación de obra nueva
Aunque es cierto que “la vivienda en alquiler va a ser la ganadora después de la crisis”, como incide Carlos Zamora, no se prevé que se produzca a corto plazo una caída significativa en las ventas. El experto del Área Residencial de Knight Frank advierte, eso sí, de un ajuste en precios en el mercado de segunda mano, cifrado en torno a un 7 y un 10% y entre un 3 y un 5 % en residencial más prime, apuntando también a una adaptación en las segundas residencias situadas en la costa.
En cambio, en obra nueva se detecta un mayor optimismo, evitando, hasta el momento, una bajada de precios; aunque la tendencia sí señala una revisión de los plazos de fin de obra y un replanteamiento de proyectos, fundamentalmente en lo referente a la fase de diseño y con el fin de “dar satisfacción al cambio en la demanda de los compradores”, apunta Zamora. “En España no tenemos un stock de vivienda que tengamos que colocar. La situación es diferente a la de 2008, y no nos encontramos en un problema de liquidez ni de financiación. Los números macro son bastantes sanos. Además, estamos produciendo por debajo de 100.000 viviendas al año, una cifra bastante asumible en el mercado actual”, prosigue. La atención de los promotores, por tanto, deberá fijarse en la importancia que han adquirido para los potenciales compradores tanto los espacios exteriores como la necesidad de contar con estancias más amplias, zonas verdes, o infraestructuras necesarias para favorecer el teletrabajo. Y deberán también interpretar la tendencia que apunta a la importancia cada vez mayor de vivir la periferia… o incluso la sierra, en el caso de Madrid.
Lugares de trabajo: hacia un modelo híbrido
“Va a haber un cambio en la forma de trabajar”. Así lo constata el director general de Knght Frank. Los responsables de la consultora inmobiliaria ven en la tecnología no solo la clave para entender dicha transformación sino también el aliado perfecto para poder acometer los retos de esta nueva era en la que habrá, sin duda, “un mayor híbrido entre el trabajo físico de oficina y el trabajo en casa”. Así también lo creen el 44 % de los profesionales del sector que participaron en la encuesta promovida durante el webinar y que consideran que en sus empresas el teletrabajo se incrementará en torno al 10 y 25 %.
La tecnología facilitará una mayor flexibilidad, que permitirá rediseñar “la estructura de trabajo actual, con horarios fijos, todo el mundo llegando y saliendo de la oficina al mismo tiempo, atascos para ir al trabajo o colas en el ascensor…”, como señala Jorge Sena. Además, gracias a las oportunidades de la transformación digital que ya implementan las empresas, resulta más sencillo, por ejemplo “saber cuál es la productividad de cada empleado”. Llegó el momento, por tanto, de “plantearnos para qué ocupamos la oficina. Un trabajo más administrativo se puede hacer perfectamente teletrabajando, Además, hay formas más eficientes y amenas para que nuestros empleados tengan mayor rendimiento”, asegura Humphrey White.
El workplace pasará a convertirse en “el punto de encuentro, del que surgirá la cultura corporativa; el lugar donde recibir a nuestros clientes y con quienes trabajar de una manera conjunta”, como adelanta Jorge Sena, señalando, igualmente, la probabilidad de que se produzca un vuelco a la periferia en el mercado de oficinas con el fin de poder contar con más espacio por metro cuadrado para cada trabajador. “Estamos ocupando siete metros por persona que era bastante incómodo. La periferia cercana puede ofrecer, además, más ratio de parking para empleados y rentas más asequibles”, precisa White.
Es la ocasión perfecta para que el mercado se fije en “zonas nuevas con una alta densidad de población que atiendan a la necesidad de la gente de no desplazarse tantos kilómetros”, como apunta Jorge Sena. Y es que, como matiza este directivo, el mapa de oficinas de Madrid mira hacia el norte, con zonas ya consolidadas, como Julián Camarillo, Manoteras, Las Tablas.... Pero es prioritario, en su opinión, contar en un futuro también con hub de oficinas en las zonas del sur de la capital, como Vicálvaro o Móstoles, con el fin de “compaginar la vida laboral con la personal y evitar tanto traslado”.
Retail: la reinvención de los centros comerciales
Sin duda, para la consultora el eCommerce ha salido fortalecido después de estos últimos meses de confinamiento, con el consiguiente aumento de la actividad en la logística de última milla, afectando no solo a las naves logísticas, sino también a los centros de distribución. Una tendencia que, tras verificar su éxito, va a permanecer, asistiendo a “una manera diferente de consumir que afectará no solamente a la compra online sino también a la necesidad de entrega inmediata”, en palabras de Jorge Sena. Esta consolidación no ha hecho más que acelerar el proceso de obligada reinvención que desde hace años está acometiendo el retail físico, provocada por “la sana competencia y la facilidad y la comparativa de precios que se puede encontrar online”, en opinión de Humphrey White. Sin embargo, eso no provocará la desaparición de las tiendas convencionales. Una apreciación en la que también coinciden los profesionales asistentes al webinar “Las lecciones aprendidas: encaminados hacia un futuro mejor”, quienes señalaron claramente que “la compra física vivirá en armonía con la comprar online” .
Se consolida, por tanto, un modelo “híbrido entre tienda física y la compra online”, obligándose ambos a ser “compatibles más que competencia”, como apunta White, aludiendo, por ejemplo, al ratio de conversión que la tienda física supone para la propia web, y que se calcula en un incremento cercano al 15%, cuando, por ejemplo, una marca abre flagship en calle. Sí se advierte, en cambio, que el tamaño de los llamados “buques insignia” de las marcas tenderá a reducir su extensión hasta la mitad o, incluso, la cuarta parte, pasando a un formato “más boutique con el objetivo de convertirse en espacios de exposición y fomentar la compra online”, prosigue el director general de Knight Frank. En este proceso en el que los diferentes canales se retroalimentan, expertos como Humphrey White señalan, igualmente, “un incremento en el Click & Collect”. Un modelo que se va a ver afectado por el hecho de que “el retorno gratuito de artículos no es sostenible a largo plazo”.
Este nuevo paradigma obliga, además, a la adaptación de los centros comerciales. En Knight Frank afirman que la tendencia apunta a que algunos de los 548 existentes en España desaparecerán, porque “se han quedado en tierra de nadie. Nunca se consolidaron porque quizás no llegaron a ser ni tienda de proximidad, ni tienda dominante”, como aclara Humphrey White. Otros, en cambio, tendrán que reinventarse buscando un uso alternativo. “No tiene mucho sentido contar en algunos de ellos, por ejemplo, con tantos metros de retail. En España, los centros comerciales suelen estar ubicados en zonas muy pobladas, y en muchas de esas áreas hay escasez de vivienda, por lo que se debería plantear un cambio de uso de algunos de estos centros comerciales para transformarlos en vivienda de alquiler. En ese sentido, echamos en falta una mayor proactividad por parte de la administración de distintas comunidades autónomas”.